Перераспределение земельного участка для сохранения построек при иске о сносе на муниципальной территории

Легализация самовольно занятого муниципального земельного участка с хозяйственной постройкой в Ленинском районе Перми

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником земельного участка, часть которого (около 3 соток) самовольно занята (захвачена) вами. На этой занятой муниципальной земле возведен хозяйственный блок площадью 120 кв. м. Администрация отказывает в узаконивании этого участка, а на вас подан иск о сносе сооружений как самовольных построек.

Правовая оценка действий

1. Самовольное занятие земельного участка и ответственность

Ваши действия по занятию муниципальной земли квалифицируются как административное правонарушение:

"Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок... влечет наложение административного штрафа" (Источник: КоАП РФ, Статья 7.1).

Правовые последствия самозахвата включают:

• Обязанность вернуть участок: >"Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам... без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 76, пункт 2).
• Обязанность снести постройки и восстановить землю: >"Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние... снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве... осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 76, пункт 3).

2. Правовой статус хозяйственного блока как самовольной постройки

Ваш хозяйственный блок, возведенный на неоформленном участке, с высокой долей вероятности является самовольной постройкой. Согласно закону:

"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 222, пункт 1).

Последствия признания постройки самовольной:

• Вы не приобретаете на нее право собственности и не можете ей распоряжаться.
• Постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями лицом, осуществившим строительство, или за его счет.

Признание права собственности на самовольную постройку судом возможно только при одновременном соблюдении строгих условий, включающих наличие прав на земельный участок, соответствующих строительству, и соответствие постройки всем установленным требованиям на момент обращения в суд. В вашем случае отсутствие прав на землю является ключевым препятствием.

3. Возможность перераспределения земельных участков ("прирезки")

Закон действительно допускает перераспределение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Однако это возможно лишь в установленных случаях и при соблюдении ряда условий, которые, судя по отказам администрации, в вашей ситуации, вероятно, не выполнены.

Случаи для перераспределения (основные, релевантные для вас):

1. "перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.28, пункт 1, подпункт 2).

2. "перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.28, пункт 1, подпункт 3).

Основания для отказа в перераспределении (могут быть применены в вашем случае):

• "на земельном участке, на который возникает право частной собственности... будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.29, пункт 9, подпункт 3). Ваша постройка может рассматриваться как находящаяся в муниципальной собственности до оформления ваших прав.

• Нарушение предельных размеров участка или градостроительного регламента.
• Несоответствие цели использования участка его разрешенному использованию.

4. Оспаривание отказов администрации и судебный процесс по иску о сносе

Отказы администрации можно оспорить в судебном порядке, если они не соответствуют закону. Однако для успеха необходимо доказать, что для перераспределения нет предусмотренных законом препятствий.

"Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления... не соответствующий закону... и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина... может быть признан судом недействительным" (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 61, пункт 1).

В рамках судебного процесса по иску о сносе вы можете:

• Заявлять возражения, оспаривая факт нарушения градостроительных правил (для этого потребуются экспертизы и проверка соответствия вашей постройки градостроительному регламенту, установленному правилами землепользования и застройки вашего муниципального образования).
• Пытаться доказать, что сохранение постройки не нарушает права иных лиц и не создает угрозы.
• Заявить встречный иск или ходатайство о соединении дел с требованием о перераспределении земельных участков и признании права собственности на постройку. Однако суд удовлетворит такие требования только при безусловном соблюдении всех условий, перечисленных в законе (статья 222 ГК РФ, статья 39.28 ЗК РФ). Шансы на это в вашей ситуации, при наличии факта самозахвата, невысоки.

Выводы и рекомендации

1. Ваша ситуация является правовым конфликтом высокой сложности. Вы одновременно являетесь нарушителем земельного законодательства (самозахват) и, с высокой вероятностью, градостроительного законодательства (самовольная постройка без прав на землю).

2. Шансы на легализацию ("прирезку") в административном порядке минимальны. Отказы администрации, скорее всего, обоснованы наличием самовольной постройки и фактом захвата земли. Необходимо тщательно изучить каждый полученный отказ, чтобы понять конкретные причины (нарушение предельных размеров, несоответствие ВРИ, наличие обременений и т.д.).

3. В судебном процессе по иску о сносе ваша позиция слаба. Основной довод истца (отсутствие прав на землю и, как следствие, самовольность постройки) является верным с юридической точки зрения. Ваше несогласие с нарушением градостроительных правил потребует серьезных доказательств (заключение эксперта о соответствии регламенту).

4. Рекомендуется следующий порядок действий:

   • Немедленно обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах и спорах о недвижимости. Самостоятельно вести такое дело крайне рискованно.
   • С адвокатом запросить в администрации мотивированные письменные разъяснения по каждому отказу в перераспределении, с указанием конкретных норм закона, которые были нарушены.
   • Получить и проанализировать выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Ленинского района Перми в отношении вашего основного и захваченного участков. Это необходимо для понимания: разрешенного использования, предельных размеров, параметров застройки и градостроительного регламента.
   • Оценить с адвокатом перспективы судебного спора. Скорее всего, стратегия будет заключаться не в оспаривании самовольности постройки, а в поиске возможностей для мирового соглашения с муниципалитетом (например, предложение выкупить или арендовать захваченный участок, возможно, с одновременным оформлением перераспределения, но уже на законных основаниях и с оплатой).
   • Будьте готовы к негативному исходу: сносу хозяйственного блока, возврату земли и возмещению возможных убытков муниципалитету, а также к административному штрафу за самовольное занятие земельного участка.

Попытка узаконить уже возведенную постройку на захваченной земле — это попытка "легализовать" изначальное правонарушение. Закон стоит на стороне собственника земли (муниципалитета), и суды, как правило, занимают жесткую позицию в таких вопросах в целях пресечения подобной практики.