Оформление права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом
Ваша ситуация, когда земельный участок под многоквартирным домом стоит на кадастровом учете, но в сведениях ЕГРН отсутствует зарегистрированная форма собственности, является распространенной, но требующей решения.
Правовой анализ ситуации
1. Право собственности на земельный участок у собственников помещений
Согласно действующему законодательству, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, пункт 1)
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 287.6, пункт 2)
2. Право возникло в силу закона, даже если не зарегистрировано
Важно понимать, что право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает у собственников помещений в силу закона с момента возникновения права собственности на помещения.
"При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 38, пункт 1)
Более того, для домов, построенных до введения Жилищного кодекса, действует специальная норма:
"Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статья 16, пункт 2)
3. Правовые последствия отсутствия государственной регистрации права
Риски при распоряжении имуществом
Хотя право существует в силу закона, отсутствие его государственной регистрации может создавать практические сложности:
- При продаже квартиры могут возникнуть вопросы у покупателей или банков (при ипотеке)
- При наследовании нотариусы могут запрашивать документы, подтверждающие право на земельный участок
- Могут возникнуть сложности при защите права на земельный участок от третьих лиц
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 131, пункт 1)
Риск изъятия земельного участка муниципалитетом
Муниципалитет не может произвольно "забрать" земельный участок под многоквартирным домом, поскольку он уже является общим имуществом собственников помещений.
Изъятие земельного участка возможно только в исключительных случаях:
"Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 1) выполнением международных договоров Российской Федерации; 2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 49)
При этом изъятие должно сопровождаться предварительным и равноценным возмещением:
"Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32, пункт 6)
Порядок оформления права общей долевой собственности
1. Упрощенный порядок для "ранее учтенного" участка
Поскольку ваш земельный участок имеет статус "ранее учтенного" (учтен 12.05.2003), для него действует упрощенный порядок оформления.
"Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69, пункт 4)
2. Процедура оформления
Шаг 1: Проведение общего собрания собственников
Необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения следующих вопросов:
- Определение необходимости оформления права общей долевой собственности на земельный участок
- Определение лица, уполномоченного от имени собственников на подачу заявления
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44, пункт 2, подпункт 3.6)
Шаг 2: Подготовка документов
Для государственной регистрации права потребуются:
- Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности
- Решение общего собрания собственников помещений
- Протокол общего собрания собственников помещений
- Документы, подтверждающие права собственности на помещения в доме (для подтверждения состава собственников)
- Документ, удостоверяющий личность уполномоченного представителя
Шаг 3: Подача документов в Росреестр
Документы подаются в орган регистрации прав (Росреестр) через:
- Личное обращение в офис Росреестра или МФЦ
- В электронной форме через портал государственных услуг
"Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения... 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов... - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 18, пункт 1)
Выводы и рекомендации
-
Право уже существует — у собственников помещений в вашем доме уже возникло право общей долевой собственности на земельный участок в силу закона, даже если оно не зарегистрировано в ЕГРН.
-
Регистрация права необходима для устранения правовой неопределенности и предотвращения возможных проблем при распоряжении имуществом (продажа, наследование, ипотека).
-
Риск изъятия земли муниципалитетом минимален — земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом собственников, и его изъятие возможно только в исключительных случаях с полным возмещением.
-
Порядок действий:
- Проведите общее собрание собственников помещений
- Примите решение об оформлении права и определите уполномоченного представителя
- Подготовьте необходимые документы
- Подайте заявление о государственной регистрации права в Росреестр (лично или через МФЦ/портал госуслуг)
-
Специальное упрощение — для "ранее учтенных" земельных участков, таких как ваш, действует упрощенный порядок оформления, не требующий проведения кадастровых работ по образованию участка.
Рекомендую начать с организации общего собрания собственников. Если возникнут сложности с подготовкой документов или проведением собрания, целесообразно обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищном и земельном праве.
