Проблемы с проведением межевания из-за наложенного запрета на регистрационные действия

Межевание земельного участка при наличии судебного запрета (ареста) на регистрационные действия

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником земельного участка. На основании решения суда установлен запрет (арест) на совершение регистрационных действий в отношении этого участка. Вы хотите провести межевание для уточнения границ из-за спора с соседями, но Росреестр отказал в приеме документов на кадастровый учет, ссылаясь на действующий судебный запрет.

Правовые основания отказа Росреестра

Орган регистрации прав (Росреестр) обязан соблюдать судебные акты. Вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех органов государственной власти и подлежат неукоснительному исполнению.

"Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 13)

Судебный запрет (арест) на совершение регистрационных действий — это мера по обеспечению иска.

"Мерами по обеспечению иска могут быть: ... запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;" (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 140)

О принятых мерах по обеспечению иска суд незамедлительно сообщает в регистрирующие органы.

"О принятых мерах по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 140)

Таким образом, Росреестр, получив такое сообщение от суда, не вправе принимать документы на любые регистрационные действия, включая кадастровый учет, так как это прямо запрещено судебным актом.

Является ли межевание и кадастровый учет регистрационным действием?

Да, является. Государственный кадастровый учет — это внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Уточнение границ земельного участка связано с изменением его основных сведений, что осуществляется посредством государственного кадастрового учета.

"Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется: ... в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14)

Поскольку судебный запрет обычно формулируется как запрет на совершение любых регистрационных действий, он безусловно распространяется и на кадастровый учет, в том числе для уточнения границ. Росреестр правомерно отказал в приеме документов.

Можно ли провести межевание без внесения изменений в ЕГРН?

Само по себе проведение кадастровых работ (межевания) возможно. Вы можете заключить договор с кадастровым инженером.

"Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 35)

Результатом работ будет межевой план.

"Результатом кадастровых работ ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 37)

Однако юридическую силу уточненные границы приобретут только после внесения сведений в ЕГРН. Без этого межевой план останется просто документом, который не повлияет на спор с соседями и не будет иметь официального статуса. Более того, при наличии судебного запрета кадастровый инженер может столкнуться с невозможностью получить необходимые сведения или провести согласование границ.

Как снять судебный запрет (арест)?

Судебный запрет может быть отменен или изменен тем же судом.

1. Отмена обеспечения иска. Вы можете обратиться в суд, вынесший определение об обеспечении иска, с заявлением об отмене этой меры.

   "Обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 144)

2. Замена меры обеспечения. Можно ходатайствовать о замене запрета на регистрационные действия на иную соразмерную меру, например, наложение ареста на денежные средства.

   "По заявлению лица, участвующего в деле, допускается замена одних мер по обеспечению иска другими мерами по обеспечению иска..." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 143)

3. Обжалование определения об обеспечении. Определение суда об обеспечении иска может быть обжаловано.

   "На все определения суда об обеспечении иска может быть подана частная жалоба." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 145)

4. Если запрет связан с исполнительным производством. Если арест наложен судебным приставом-исполнителем, необходимо обращаться с заявлением о снятии ареста к приставу или обжаловать его действия в суд.

   "Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) ... могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде." (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", Статья 121)

Для успешного ходатайства об отмене или изменении меры обеспечения нужно доказать суду, например, что спор с соседями по границам не имеет отношения к иску, по которому наложен запрет, или что запрет несоразмерно нарушает ваши права как собственника, не позволяя урегулировать земельный спор.

Как обжаловать отказ Росреестра?

Отказ Росреестра в приеме документов является ненормативным актом (действием), который можно оспорить в суде.

"Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления ... не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 13)

Однако в данной ситуации отказ Росреестра законен, так как основан на обязательном для исполнения судебном акте. Суд, скорее всего, откажет в удовлетворении такого иска. Поэтому первоочередной задачей является устранение корневой причины — судебного запрета.

Сроки обжалования:

• Оспаривание действий Росреестра в суде — в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав.
• Подача частной жалобы на определение суда об обеспечении иска — в течение пятнадцати дней со дня его вынесения.

Выводы и рекомендации

1. Отказ Росреестра является законным. Пока действует судебный запрет на регистрационные действия, провести кадастровый учет для уточнения границ невозможно.
2. Провести межевание формально можно, но это бесполезно. Без последующего внесения сведений в ЕГРН межевой план не решит спор с соседями.
3. Основной путь решения — добиться снятия или изменения судебного запрета.

Конкретные шаги:

1. Установите детали запрета. Получите копию определения суда об обеспечении иска или постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста, чтобы понять его основания, сроки и связи с вашим делом.
2. Обратитесь в суд с заявлением об отмене или изменении меры обеспечения иска. Подготовьте мотивированное ходатайство, в котором обоснуйте, почему запрет на регистрационные действия препятствует защите ваших прав (невозможность урегулировать спор о границах) и не связан с предметом основного спора. Можно предложить альтернативную меру обеспечения.
3. Рассмотрите возможность досудебного урегулирования спора с соседями. Если спор о границах является единственной причиной для межевания, попытка договориться или обратиться в суд с иском об установлении границ (если это отдельно от дела, по которому наложен запрет) может быть полезна.
4. Если запрет наложен приставом, подайте ему заявление о снятии ареста с имущества, представив доказательства, что уточнение границ не повлияет на сохранность имущества как объекта взыскания.
5. В случае отказа суда или пристава обжалуйте соответствующие акты в вышестоящей инстанции (частная жалоба, жалоба в порядке подчиненности или административный иск в суд).
6. После снятия запрета вы сможете подать документы на кадастровый учет в обычном порядке.

Учитывая сложность процессуальных вопросов, связанных с обеспечением иска и исполнительным производством, настоятельно рекомендую обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах и вопросах недвижимости.