Оформление наследства на квартиру и земельные участки в старом многоквартирном доме
Анализ ситуации
Вы являетесь наследником квартиры в жилом доме на 6 квартир, который можно отнести к многоквартирному дому (МКД). Земельный участок под домом и прилегающие к квартирам малые участки («палисадники») не сформированы и не стоят на кадастровом учете. Право собственности на землю наследодателем не оформлено, межевание не проводилось. Дополнительно существуют исторически используемые огороды на землях полосы отвода железной дороги.
Ключевой момент: информация об обязательности межевания для принятия наследства с 1 марта 2025 года является неверной. Обязательность межевания (кадастрового учета) связана не с принятием наследства, а с государственной регистрацией прав на недвижимость, и это требование действует уже длительное время. Для наследников квартиры в МКД право на долю в земельном участке под домом возникает в силу закона одновременно с правом на квартиру, но для его регистрации участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Ответы на вопросы
1. Как заказать межевание, если нет права собственности на землю?
Анализ ситуации: Земельный участок под многоквартирным домом и прилегающие территории, необходимые для его эксплуатации и благоустройства, по закону принадлежат собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности.
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 287.6, пункт 2)
Порядок действий:
- Инициировать общее собрание собственников помещений (всех 6 квартир). Цель собрания — принять решение о формировании (образовании) земельного участка под домом и прилегающей территории и проведении кадастровых (межевых) работ.
- Заключить договор с кадастровым инженером. Кадастровые работы выполняются на основании договора подряда.
"Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 35, пункт 1)
Для заказа работ не требуется предварительно иметь зарегистрированное право на землю. Основанием является решение собрания собственников и необходимость оформления прав, вытекающих из права собственности на квартиру.
- Кадастровый инженер подготовит межевой план. Этот документ является результатом кадастровых работ.
"Результатом кадастровых работ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 37)
- Постановка на кадастровый учет и регистрация права. После подготовки межевого плана участок ставится на кадастровый учет, и одновременно регистрируется право общей долевой собственности всех владельцев квартир на этот участок.
Вывод: Тупика нет. Межевание заказывают не вы лично, а все собственники помещений сообща (или уполномоченный представитель). Основание для работ — не право собственности, а необходимость реализации права, предусмотренного законом для собственников квартир в МКД.
2. Делают ли межевание микроучастков (палисадников)?
Анализ ситуации: Прилегающие к выходам из квартир малые участки, если они предназначены для обслуживания и благоустройства дома, должны быть включены в состав единого земельного участка под МКД. Они не оформляются как отдельные участки в индивидуальную собственность.
Правовое обоснование:
Закон не устанавливает минимальных размеров для земельного участка под МКД. Его площадь и конфигурация определяются в соответствии с градостроительными нормами, документами территориального планирования и фактическим использованием.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 245, пункт 1)
Палисадники, как часть общего имущества, находятся в общей долевой собственности. Их использование осуществляется по соглашению всех собственников.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 247, пункт 1)
Вывод: Межевание делается не каждого микроучастка, а единого земельного участка, в состав которого они войдут как часть территории, необходимой для благоустройства. Эти участки не могут быть оформлены в личную собственность отдельного владельца квартиры.
3. Согласие соседей при межевании
Анализ ситуации: При уточнении границ образуемого земельного участка под МКД требуется согласование с владельцами смежных земельных участков, если их границы затрагиваются.
"Местоположение границ земельных участков подлежит... обязательному согласованию... с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 39, пункт 1)
Кто является заинтересованным лицом?
Это владельцы смежных участков на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования или долгосрочной аренды (более 5 лет). Арендаторы не являются заинтересованными лицами для целей согласования границ.
Что делать, если сосед отказался или не явился?
Кадастровый инженер обязан надлежащим образом известить соседа о проведении согласования (под расписку, заказным письмом и т.д.).
Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие... и не представили свои возражения... в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом... (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 40, пункт 3)
Если сосед представил мотивированные письменные возражения, они прилагаются к межевому плану, а споры разрешаются в судебном порядке.
Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке. (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 40, пункт 5)
Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 64, пункт 1)
Вывод: Согласие соседей, чьи участки граничат с формируемым участком под МКД, требуется. Их отказ или неявка при надлежащем извещении не останавливают процесс — граница считается согласованной. При наличии обоснованных возражений вопрос решается в суде.
4. Является ли межевание уважительной причиной для пропуска 6-месячного срока принятия наследства?
Анализ ситуации: Срок для принятия наследства — 6 месяцев со дня его открытия. Его пропуск по уважительной причине может быть восстановлен судом.
Правовая оценка:
Необходимость проведения межевания и оформления земли сама по себе не является уважительной причиной для пропуска срока принятия наследства. Принятие наследства осуществляется путем подачи нотариусу заявления. Факт наличия неурегулированных вопросов с земельным участком не препятствует принятию наследства на квартиру.
Более того, сам наследник может совершать действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, что также считается принятием. К таким действиям, помимо прочего, относится содержание имущества.
"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 210)
Вывод: Для принятия наследства на квартиру не нужно ждать окончания межевания. Чтобы не пропустить срок, необходимо в 6-месячный срок обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства или совершить действия по фактическому принятию (например, продолжить оплату коммунальных услуг, поддерживать порядок на участке). Работы по межеванию вы сможете инициировать уже будучи принявшим наследство собственником.
5. Огороды на землях полосы отвода железной дороги
Анализ ситуации: Земли полосы отвода железных дорог относятся к землям транспорта и имеют особый правовой режим.
"Землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов... железнодорожного транспорта..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 90, пункт 1)
"Полоса отвода железных дорог (далее - полоса отвода) - земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта." (Источник: Федеральный закон "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации", статья 2)
Ответственность за использование:
Использование земель полосы отвода для ведения огородничества, как правило, не является предусмотренным законом. Это может быть квалифицировано как самовольное занятие земельного участка.
Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа... (Источник: Кодекс РФ об административных правонарушениях, статья 7.1)
Кроме того, собственники и владельцы земельных участков обязаны использовать их способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде... не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы... (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 42)
Захламление территории, наличие сухостоя и мусора может быть расценено как нарушение санитарных, противопожарных и экологических норм. Органы железнодорожного транспорта, Роспотребнадзора или МЧС в рамках своих надзорных функций действительно вправе выдавать предписания об устранении нарушений и налагать штрафы.
Вывод: Использование земель полосы отвода под огороды является неправомерным. Контролирующие органы (железная дорога, пожарный надзор, Роспотребнадзор) имеют полное право требовать приведения территории в порядок и применять меры административной ответственности за ее захламление, так как это создает угрозу безопасности движения и экологическую угрозу.
Итоговые рекомендации
- По наследству: Не дожидаясь межевания, в установленный 6-месячный срок обратитесь к нотариусу для принятия наследства на квартиру.
- По земле под домом: Организуйте общее собрание собственников всех 6 квартир для принятия решения о проведении кадастровых работ по формированию земельного участка. Лучше это делать через создание инициативной группы.
- По огородам: Осознайте высокие риски административных взысканий и предписаний о сносе посадок. Легализовать такое использование вряд ли возможно. Рекомендуется добровольно привести эти территории в порядок, убрав мусор и потенциально опасные насаждения, чтобы минимизировать претензии контролирующих органов.
- По спорам с соседями: При отказе соседей от участия в межевании или их немотивированных возражениях, кадастровый инженер оформит акт согласования с отметкой об их надлежащем извещении. Если же возникнет спор о границах, его придется решать в суде.
- Обратиться к специалисту: Учитывая комплексность вопросов (наследственное право, земельное право, общая долевая собственность), для сопровождения процесса, особенно в части взаимодействия с другими собственниками и возможного судебного урегулирования споров, целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и земельном праве.
