Возможность оформления в собственность садового участка в СНТ, образованном в 1963 году
Анализ вашей ситуации
Вы являетесь членом садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), созданного в 1963 году. Земельный массив, предоставленный товариществу, находится в муниципальной собственности и передан в аренду на 49 лет. Ваш конкретный участок не имеет установленных границ и не стоит на кадастровом учете как самостоятельный объект, а отображается в составе единого массива. Вы приобрели участок по договору в 2009 году.
Применимые правовые нормы
Для вашего случая действует упрощенный порядок бесплатной приватизации (так называемая "дачная амнистия"), который продлен для членов СНТ, созданных до введения в действие Земельного кодекса РФ.
"До 1 марта 2031 года члены некоммерческих организаций имеют право независимо от даты вступления в членство приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям: земельный участок не предоставлен члену указанной некоммерческой организации; земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона некоммерческой организации... либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация; по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену указанной некоммерческой организации..." (Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статья 3, пункт 2.7)
Дата образования вашего СНТ (1963 год) является ключевым преимуществом, так как позволяет воспользоваться этим льготным порядком.
"Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, статья 11.2, пункт 2)
Это означает, что образование вашего индивидуального участка из общего массива технически возможно и приведет к прекращению существования исходного участка в прежних границах.
Важно: Тот факт, что весь массив находится в аренде у СНТ, не является препятствием для приватизации вашего участка. Закон прямо предусматривает такую возможность.
"В случае, если указанные... земельные участки являются зарезервированными для государственных или муниципальных нужд либо ограниченными в обороте, они предоставляются члену некоммерческой организации... в аренду или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора... При этом размер арендной платы определяется в размере, не превышающем размера земельного налога..." (Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статья 3, пункт 2.7)
Порядок действий и рекомендации
1. Подготовительный этап
- Подтвердите свое членство в СНТ. У вас должны быть документы, подтверждающие членство (копия протокола о приеме, членская книжка, квитанции об уплате взносов).
- Запросите в правлении СНТ копию протокола общего собрания, в котором было утверждено распределение земельных участков между членами товарищества. В этом протоколе должен быть указан ваш участок (например, по номеру или описанию).
- Получите копию договора аренды земельного массива, заключенного между муниципалитетом и СНТ.
2. Образование земельного участка (межевание)
Поскольку ваш участок не имеет границ, необходимо его образовать. Для этого:
- Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана. Он определит границы вашего участка на местности в соответствии с фактическим использованием и данными, имеющимися в СНТ.
- Местоположение границ определяется исходя из документов, подтверждающих право, а при их отсутствии – по границам, существующим на местности 15 и более лет.
"При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок... В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 43, часть 1.1)
- Согласуйте границы с владельцами смежных участков. Их подписи в акте согласования будут необходимы.
3. Обращение в уполномоченный орган
После образования участка и постановки его на кадастровый учет (что сделает кадастровый инженер) вам необходимо подать заявление в орган местного самоуправления (администрацию муниципального района или городского округа), уполномоченный на распоряжение землей.
- В заявлении укажите основание – пункт 2.7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.
- Приложите пакет документов: свой паспорт, документ о членстве в СНТ, протокол о распределении участка, межевой план, выписку из ЕГРН об образованном участке.
- Орган власти обязан рассмотреть заявление и принять решение о предоставлении участка в собственность бесплатно.
"Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в течение четырнадцати дней с даты получения... заявления и документов обязан принять решение о предварительном согласовании предоставления или решение о предоставлении в собственность или аренду... земельного участка либо об отказе..." (Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статья 3, пункт 2.10)
4. Государственная регистрация права собственности
На основании положительного решения администрации вы сможете обратиться в Росреестр (через МФЦ) для государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Выводы
- Приватизировать ваш участок отдельно можно и нужно. Для этого существует специальный, упрощенный и бесплатный порядок для членов СНТ, образованных до введения ЗК РФ.
- Новый закон (нормы о "дачной амнистии") действует, и его срок продлен до 1 марта 2031 года. Вам следует успеть воспользоваться этим правом.
- Ключевым этапом является межевание и образование вашего участка как самостоятельного объекта недвижимости. Без этого дальнейшие действия невозможны.
- Отсутствие первоначальных подробных документов на землю не является критичным препятствием, так как закон позволяет определять границы по фактическому сложившемуся использованию.
Рекомендации:
- Начните с взаимодействия с правлением вашего СНТ для сбора необходимых документов (протоколы, копия договора аренды).
- Немедленно заключите договор с кадастровым инженером на проведение межевых работ.
- После получения межевого плана и кадастрового паспорта подавайте заявление в местную администрацию.
- В случае необоснованного отказа со стороны администрации или возникновения иных сложностей (например, споров с соседями о границах) обращайтесь в суд за защитой вашего права.
Если на любом из этапов возникнут непреодолимые трудности, рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.
