Обязанность по проведению и оплате межевания земельного участка при продлении договора аренды с муниципалитетом
Анализ ситуации
Вы являетесь арендатором земельного участка (палисадника), находящегося в муниципальной собственности. После истечения срока действия договора аренды местная администрация, являясь арендодателем, требует проведения межевания (уточнения границ) участка в качестве условия для заключения нового договора и возлагает расходы на эти работы на вас. В ранее действовавшем договоре такое условие отсутствовало.
Применимые правовые нормы и их анализ
1. Требование о межевании как условие для переоформления аренды
Законодательство устанавливает, что в ряде случаев при предоставлении земельного участка (включая заключение нового договора аренды) требуется уточнение его границ.
"Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: ... 24) границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.16)
Следовательно, требование администрации о проведении межевания (уточнения границ) может быть правомерным, если границы вашего участка в настоящее время не отражены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с необходимой точностью или подлежат уточнению по иным основаниям, предусмотренным законом.
2. Распределение обязанностей по проведению и оплате кадастровых работ (межевания)
Ключевой вопрос — кто должен нести расходы на эти работы. Земельный кодекс РФ прямо регулирует этот вопрос в рамках процедуры предоставления участка без торгов (к которой, вероятно, относится и продление аренды вам как прежнему арендатору).
"Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: ... 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка ... либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.14)
Данная норма указывает, что обязанность по обеспечению выполнения (включая организацию и оплату) кадастровых работ для уточнения границ возлагается на заинтересованное лицо — то есть на гражданина или юридическое лицо, обращающееся за предоставлением участка (в вашем случае — за заключением нового договора аренды).
Этот вывод подтверждается и логикой гражданского законодательства о распределении расходов:
"Должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства, обычаев или других обычно предъявляемых требований." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 309.2)
В рамках процедуры предоставления земельного участка ваше обращение за новым договором аренды порождает для вас обязательство по совершению действий, необходимых для его заключения, включая, при наличии законных оснований, проведение кадастровых работ.
3. Отсутствие бюджетных средств у администрации как аргумент
Ссылка администрации на отсутствие бюджетных средств сама по себе не является установленным законом основанием для возложения расходов на вас. Однако, как показано выше, закон напрямую возлагает эти расходы на заинтересованное лицо (арендатора) в рамках установленной процедуры. Поэтому администрация действует в соответствии с законом, а не просто из-за нехватки денег в бюджете.
4. Правовые последствия отказа от проведения межевания
Если границы участка действительно подлежат уточнению в соответствии с законом, а вы откажетесь от проведения и оплаты кадастровых работ, у администрации возникнут законные основания для отказа в заключении с вами нового договора аренды, ссылаясь на статью 39.16 ЗК РФ, цитированную выше.
Стоит отметить, что для некоторых категорий арендаторов (например, для граждан, арендующих земельные участки для ведения садоводства) предусмотрено право на заключение нового договора без торгов при соблюдении ряда условий. Однако даже в этом случае обязанность по выполнению кадастровых работ при необходимости уточнения границ, согласно статье 39.14 ЗК РФ, сохраняется за заявителем.
Выводы и рекомендации
-
Требование законно. Требование местной администрации о проведении межевания (уточнения границ) земельного участка в качестве условия для заключения нового договора аренды является правомерным, если границы участка подлежат уточнению согласно законодательству о государственной регистрации недвижимости.
-
Расходы несет арендатор. В соответствии с Земельным кодексом РФ (статья 39.14) именно вы, как заинтересованное лицо, обращающееся за предоставлением участка, обязаны обеспечить и оплатить выполнение необходимых кадастровых работ, включая подготовку межевого плана. Условия предыдущего договора в данной ситуации не применяются, так как речь идет о новой процедуре предоставления.
-
Рекомендуемые действия:
- Уточните основание. Запросите у администрации официальное письмо, в котором будет указано, на каком именно основании (какая норма закона) границы вашего участка подлежат уточнению.
- Проверьте сведения в ЕГРН. Самостоятельно закажите выписку из ЕГРН на земельный участок (можно через сайт Росреестра или МФЦ), чтобы понять, какие именно сведения о границах содержатся в реестре и почему они требуют уточнения.
- Заключите договор с кадастровым инженером. Если требование обоснованно, вам следует обратиться к кадастровому инженеру (входящему в реестр кадастровых инженеров) для заключения договора на выполнение кадастровых работ. Работы будут включать полевые измерения, согласование границ с владельцами смежных участков (если требуется) и подготовку межевого плана.
- Подача документов. После выполнения межевания и внесения обновленных сведений об участке в ЕГРН вы сможете подать в администрацию полный пакет документов для заключения нового договора аренды.
Если вы считаете, что действия администрации неправомерны (например, если границы участка уже четко установлены и внесены в ЕГРН), вы вправе обжаловать их отказ в предоставлении услуги в вышестоящий орган или в суд. Однако для оценки перспектив такого обжалования рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном праве, предварительно предоставив ему выписку из ЕГРН и переписку с администрацией.
