Можно ли выкупить часть земельного участка, который не оформлен наследником, и присоединить к своему?

Возможность выкупа доли неоформленного земельного участка и связанные с этим риски

Анализ ситуации

Вы являетесь одним из трех сособственников жилого дома, находящегося в общей долевой собственности. Земельный участок под домом оформлен и стоит на кадастровом учете у двух собственников (включая вас), а у третьего сособственника участок не оформлен. Этот участок ранее принадлежал его отцу (имелось постановление о выделении в собственность 1990-х гг.), но после смерти отца наследник (ваш сособственник) не переоформил право в порядке наследования и не провел межевание. Вы рассматриваете возможность выкупа части этого неоформленного участка для присоединения к своему.

Ключевые правовые проблемы:

1. Отсутствие у продавца (наследника) зарегистрированного права собственности на земельный участок.
2. Земельный участок не образован (не имеет границ) и не стоит на кадастровом учете.
3. Правовой статус наследника, который фактически принял наследство, но не оформил его надлежащим образом.

Применимые нормы права и правовой анализ

1. О праве собственности наследника и возможности распоряжения

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 131)

"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 209)

До государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) наследник формально не является собственником земельного участка, несмотря на наличие постановления о выделении у его отца и факт принятия наследства. Следовательно, он не имеет правомочия распоряжения (продажи, дарения) этим участком или его долей.

"Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок ... входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 1181)

"Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 1152)

Наследник имеет право на земельный участок в составе наследства, но для полноценного распоряжения им это право должно быть оформлено и зарегистрировано.

2. Об условиях действительности сделки купли-продажи недвижимости

"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 550)

"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору... При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 554)

Предмет договора (доля земельного участка) должен быть индивидуально определен. Поскольку участок не стоит на кадастровом учете, у него нет кадастрового номера, границ и площади. Заключить юридически корректный договор купли-продажи доли такого участка невозможно, так как нельзя точно описать, что именно продается.

"Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 37)

Эта норма прямо запрещает совершение сделок купли-продажи в отношении земельных участков, не прошедших кадастровый учет.

3. О рисках признания сделки недействительной

"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 168)

Сделка, совершенная с нарушением требований закона (например, продажа участка, не стоящего на кадастре), может быть признана недействительной.

"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки ... составляет три года." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 181)

Наибольший риск заключается в том, что если наследник впоследствии официально оформит право собственности на весь участок, он может оспорить сделку, в которой распорядился его частью, не будучи собственником. Суд может признать сделку недействительной, и вы будете обязаны вернуть землю (что после объединения с вашим участком станет сложной процедурой), а вам могут вернуть уплаченные деньги, но не факт, что их удастся взыскать, особенно если они уже потрачены.

"Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 302)

В данном случае вы, как покупатель, скорее всего, не будете признаны добросовестным приобретателем, поскольку знали о неправовом статусе продавца.

4. О порядке оформления прав наследника и образовании участка

Для легализации ситуации необходимо пройти несколько этапов:

А. Оформление наследственных прав (наследником):

"Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 59)

Поскольку отец имел старое постановление, а свидетельство о праве на наследство не получено, наследнику, скорее всего, придется обращаться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования.

Б. Проведение межевания и кадастровый учет:

"Результатом кадастровых работ ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 37)

После признания права в суде наследник должен заказать кадастровые работы (межевание) для определения границ участка и постановки его на государственный кадастровый учет.

В. Согласование границ:

"Местоположение границ земельных участков подлежит ... обязательному согласованию ... с лицами, ... обладающими смежными земельными участками на праве собственности..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 39)

При межевании потребуется согласование границ с вами, как с собственником смежного участка.

5. О возможных альтернативных путях решения вопроса

После того как наследник оформит право на участок и поставит его на кадастр, возможны два основных варианта:

Вариант 1. Выдел доли в натуре с последующей продажей.
Наследник может выделить свою долю земельного участка в натуре (образовать отдельный участок) в счет своей доли в праве общей собственности (если таковая имеется) или как единственный собственник. После этого он сможет продать этот выделенный участок вам.

"Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 252)

Вариант 2. Перераспределение земельных участков.
Если ваш участок и участок наследника окажутся смежными и будут соответствовать требованиям земельного законодательства, можно осуществить перераспределение, в результате которого часть земли от участка наследника перейдет к вам, а вы, возможно, компенсируете это деньгами или иным образом.

"Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.28)

Однако для перераспределения оба участка должны быть сформированы и стоять на кадастре.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Непосредственная покупка доли невозможна и крайне рискованна. Заключить законную сделку купли-продажи доли неоформленного и не стоящего на кадастре земельного участка нельзя. Такая сделка с высокой долей вероятности будет признана недействительной в будущем, что приведет к потере вами и денег, и земли.

2. Необходимо последовательное оформление прав наследника. Единственный легальный путь — помочь или настоять на том, чтобы третий сособственник (наследник) привел свои земельные дела в порядок:

   • Обратиться к нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство или, что более вероятно в данной ситуации, подать в суд иск о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования на основании постановления 1990-х годов.
   • После получения решения суда (или свидетельства) заказать кадастровые работы (межевание) для определения границ участка и постановки его на государственный кадастровый учет.
   • Зарегистрировать право собственности на земельный участок в Росреестре.

3. Только после полного оформления можно обсуждать сделку. Когда участок будет оформлен, вы с наследником сможете рассмотреть варианты:

   • Выдел части участка в натуре и ее последующую продажу вам.
   • Перераспределение границ между вашим и его участком (если это технически возможно и соответствует градостроительным нормам).
   • Прямую куплю-продажу доли или всего участка с соблюдением правила о преимущественном праве покупки других сособственников дома, если земля находится в общей долевой собственности (Статья 250 ГК РФ).

4. Рекомендации по действиям:

   • Не вносите деньги до полного юридического оформления.
   • Обсудите с наследником необходимость оформления земли. Предложите свою помощь (например, в поиске кадастрового инженера, сборе документов) или разделение расходов на межевание, поскольку вам это также выгодно.
   • Рассмотрите возможность заключения предварительного договора (у нотариуса), в котором будут четко прописаны условия будущей сделки (цена, размер передаваемой части) после того, как наследник оформит право собственности. Это создаст определенные правовые гарантии, но не заменит необходимости оформления.
   • Учитывайте, что процесс оформления через суд и межевание может занять от нескольких месяцев до года и более.

В связи со сложностью ситуации, затрагивающей вопросы наследования, земельного права и недвижимости, настоятельно рекомендую для разработки конкретного плана действий и минимизации рисков обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся в области земельного и наследственного права.