Компенсация за гараж при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд
Анализ вашей ситуации
Вы являетесь собственником гаража, расположенного на земельном участке, принадлежащем товариществу собственников на праве долевой собственности. В связи с планируемым расширением дороги (государственные или муниципальные нужды) земельный участок подлежит изъятию, что влечет необходимость сноса расположенных на нем объектов, включая ваш гараж. Вы не согласны с использованием кадастровой стоимости гаража (400 000 руб.) как основы для компенсации, считая ее заниженной.
Применимые нормы права
-
Изъятие имущества и выплата возмещения. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд влечет одновременное изъятие (выкуп) расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам.
"Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке... осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 239.2, пункт 1)
-
Размер возмещения определяется рыночной, а не кадастровой стоимостью. Законодательство прямо устанавливает, что возмещение за изымаемое имущество должно включать его рыночную стоимость.
"При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению... В случае, если одновременно с изъятием земельного участка... осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение... включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 281, пункт 2)
"Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд... определяются в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 56.8, пункт 1)
-
Право пользования земельным участком. Отсутствие у вас права собственности на землю под гаражом не лишает вас права на компенсацию за сам объект недвижимости. Собственник недвижимости имеет право пользования предоставленным под нее земельным участком.
"Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 271, пункт 1)
-
Порядок определения возмещения и разрешения споров. Соглашение об изъятии должно содержать размер и порядок выплаты возмещения. Если вы не согласны с предложенными условиями (включая размер возмещения), вы вправе направить свои предложения, а в случае недостижения согласия — вопрос будет решаться в судебном порядке.
"Правообладатель изымаемой недвижимости вправе... направить... предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 56.10, пункт 9)
"В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем... проекта соглашения... правообладателем... не представлено подписанное соглашение..., уполномоченный орган... имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 56.10, пункт 10)
"Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 282, пункт 2)
Выводы и рекомендации
- Вы имеете право на возмещение рыночной стоимости гаража. Кадастровая стоимость не является автоматической и обязательной основой для расчета компенсации при изъятии для государственных нужд. Основным критерием является рыночная стоимость, которую необходимо определить в ходе независимой оценки.
- Вы можете "назвать свою цену", обосновав ее. После получения проекта соглашения об изъятии вы вправе направить свои предложения по изменению размера возмещения. Для этого вам необходимо заказать и приложить к предложениям отчет независимого оценщика о рыночной стоимости вашего гаража. Оценка должна быть проведена в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
- Будьте готовы к судебному разбирательству. Если уполномоченный орган не согласится с вашей оценкой, он может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии. В этом случае суд будет определять размер возмещения, учитывая представленные вами и другой стороной доказательства, включая отчеты об оценке. Вы также можете самостоятельно обратиться в суд для защиты своих прав.
- Что делать сейчас:
- Дождаться получения проекта соглашения об изъятии недвижимости. Вместе с ним вам должны направить отчет об оценке.
- Заказать независимую оценку рыночной стоимости вашего гаража у профессионального оценщика, являющегося членом саморегулируемой организации.
- При несогласии с предложенной в проекте суммой направить письменные предложения об изменении размера возмещения, приложив свой отчет об оценке.
- В случае возникновения спора или принудительного изъятия обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и спорах с государственными органами.
Ваша позиция о заниженности кадастровой стоимости законна. Действуйте в рамках процедуры, настаивая на определении справедливой компенсации, основанной на рыночной стоимости вашего имущества.
