Как решить проблему с отказом одного из собственников от согласия на межевание земельного участка в долевой собственности?

Преодоление отказа сособственника от согласования границ при межевании земельного участка

Ситуация, при которой один из собственников долей в земельном участке отказывается давать согласие на межевание, блокируя тем самым возможность остальных участников распорядиться своей собственностью, является распространенной проблемой в сфере долевой собственности. Закон предусматривает механизмы для защиты прав добросовестных сособственников.

Правовой анализ ситуации

1. Порядок согласования границ и последствия отказа

Местоположение границ земельного участка при межевании подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных участков, к которым, безусловно, относятся и другие участники долевой собственности.

"В случае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 22)

Закон устанавливает специальную процедуру на случай, если заинтересованное лицо уклоняется от согласования:

"Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 40, часть 3)

Важный вывод: Если сособственник был надлежащим образом извещен о проведении согласования границ, но не представил мотивированных возражений в письменной форме, кадастровый инженер вправе считать границу согласованной. К межевому плану должны быть приложены документы, подтверждающие факт и правильность извещения.

2. Принудительное осуществление межевания через суд

Если уклоняющийся сособственник активно возражает, единственным законным способом разрешения ситуации является обращение в суд.

Основания для обращения в суд:

1. Требование об установлении порядка владения и пользования имуществом, которое включает в себя и определение порядка проведения межевания.

   "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 247)
   Суд может обязать несогласного сособственника не чинить препятствий в проведении кадастровых работ.

2. Признание злоупотребления правом. Немотивированный отказ, единственной целью которого является создание препятствий другим сособственникам в осуществлении их прав, может быть квалифицирован как злоупотребление правом.

   "Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 10)

3. Прямое требование о понуждении к даче согласия на межевание как способ защиты гражданских прав.

   "Защита гражданских прав осуществляется путем: ... присуждения к исполнению обязанности в натуре;" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 12)

4. Кадастровые работы могут быть выполнены на основании определения суда.

   "В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 35)

3. Альтернативные пути (без межевания всего участка)

• Выдел доли в натуре. Каждый сособственник вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

  "Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 252)
  В рамках этого требования суд назначит экспертизу для определения возможности выдела и установит границы выделяемого участка, что решит проблему межевания для истца.

• Продажа доли без точных границ. Теоретически это возможно, но крайне затруднительно. Договор продажи недвижимости должен позволять определенно установить предмет договора.

  "В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке... При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ, Статья 554)
  Кроме того, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, как правило, требуют нотариального удостоверения (ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Выводы и рекомендации

1. Исчерпайте досудебный порядок. Перед обращением в суд необходимо документально подтвердить попытки решить вопрос миром. Направьте несогласному сособственнику заказное письмо с уведомлением о намерении провести межевание, предложите согласовать время и место, сохраните доказательства отправки и получения.
2. Проведите процедуру извещения в строгом соответствии с законом. Наняв кадастрового инженера, обеспечьте надлежащее извещение всех сособственников о месте и времени согласования границ. Если уклоняющийся сособственник не явится и не представит письменных мотивированных возражений, его молчание может быть расценено как согласие (ч. 3 ст. 40 ФЗ «О кадастровой деятельности»).
3. Подготовьтесь к судебному разбирательству. Если уклонение продолжается, готовьте исковое заявление. В зависимости от ситуации и конечной цели, можно заявить одно из следующих требований:
   • Об обязании не чинить препятствий в проведении межевания и дать согласие на согласование границ.
   • Об установлении порядка пользования земельным участком, включающего в себя порядок проведения кадастровых работ.
   • О выделе своей доли в натуре (если это возможно без несоразмерного ущерба общему имуществу).
4. Соберите документы для суда. Вам понадобятся: выписка из ЕГРН, подтверждающая право долевой собственности; документы, доказывающие ваши попытки урегулировать вопрос (переписка, уведомления); заключение кадастрового инженера о возможности проведения межевания; расчеты и планы.
5. Рассмотрите вопрос о взыскании убытков. Если отказ сособственника причинил вам реальные убытки (например, сорвал выгодную сделку), их можно взыскать, доказав злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Рекомендация: Поскольку спор связан с недвижимостью и требует тщательной подготовки правовой позиции и доказательств, для составления иска и ведения дела в суде целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных и имущественных спорах.