Как оформить заброшенный земельный участок у государства: процедура через госуслуги, выбор аренды с выкупом или покупки, входят ли арендные платежи в стоимость выкупа?

Приобретение прав на заброшенный земельный участок в садоводческом товариществе

Анализ ситуации

Вы обнаружили земельный участок на территории садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) в Ленинградской области, который длительное время не используется, не огорожен, и на который в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о кадастровом номере и собственнике. Вы не являетесь членом данного СНТ, но хотите приобрести права на этот участок.

Применимые правовые нормы и процедуры

1. Статус земельного участка

Отсутствие сведений об участке в ЕГРН может указывать на несколько возможных ситуаций:

• Участок не образован и не стоит на кадастровом учете. В этом случае он юридически как объект недвижимости не существует.
• Участок является «ранее учтенным» (учтенным по старым правилам), но сведения о нем не перенесены в ЕГРН в полном объеме.
• Участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. >"Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 16, пункт 1)
• Участок может быть признан бесхозяйным. >"Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственника которой неизвестен..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 225, пункт 1). В отношении недвижимости процедура признания бесхозяйной и последующего перехода в муниципальную собственность осуществляется через суд.

2. Возможность инициирования процедуры через портал «Госуслуги»

Да, подать заявление можно в электронной форме. Законодательство допускает подачу документов для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в электронном виде. >"Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган... в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.14, пункт 2).

Однако, полностью избежать взаимодействия с СНТ, скорее всего, не удастся. Участок расположен в границах территории садоводства. Его образование и предоставление регулируются специальными нормами. Образование садовых участков из земель, предоставленных товариществу, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. >"Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с... проектом межевания территории..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.3, пункт 1). >"Образование находящихся в государственной или муниципальной собственности садовых земельных участков или огородных земельных участков осуществляется в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу для их распределения между членами такого товарищества." (Источник: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд...", статья 23, пункт 2).

Без утвержденного проекта межевания инициатива по образованию участка может исходить от гражданина через схему расположения земельного участка.

3. Предпочтительный способ приобретения прав (собственность vs. аренда с выкупом)

• Непосредственное приобретение в собственность возможно, но, как правило, через аукцион, если иное не предусмотрено законом. >"Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.3, пункт 1).
• Предоставление в аренду с последующим выкупом также является распространенной практикой. Для садовых участков, образованных из земель, предоставленных СНТ, существует специальный порядок предоставления членам товарищества без торгов. >"Без проведения торгов осуществляется продажа:... садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества;" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.3, пункт 2, подпункт 3). Поскольку вы не член СНТ, это основание на вас не распространяется.

Что разумнее? Аренда может быть первым шагом, позволяющим закрепить за собой право пользования участком, провести необходимые работы по его оформлению и благоустройству, и лишь затем выкупить. Однако это потребует заключения двух разных договоров (аренды, а затем купли-продажи) и уплаты двух разных платежей (арендной платы и выкупной цены).

4. Зачет арендных платежей в счет выкупной цены

В предоставленном контексте отсутствуют нормы, гарантирующие зачет ранее уплаченных арендных платежей в счет выкупной цены земельного участка. Этот вопрос регулируется условиями договора аренды и последующего договора купли-продажи. Если вы планируете аренду с целью последующего выкупа, условие о зачете арендных платежей необходимо отдельно и четко прописать в договоре аренды. Без такого условия арендные платежи не будут зачтены автоматически.

5. Права и обязанности лица, не являющегося членом СНТ

Вы можете приобрести участок в СНТ, не будучи его членом. Однако после приобретения у вас появятся обязанности по содержанию общего имущества товарищества. >"Лица, указанные в части 1 настоящей статьи [собственники участков, не являющиеся членами товарищества], обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования... в порядке, установленном... для уплаты взносов членами товарищества." (Источник: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", статья 5, пункт 3).

6. Риски и дополнительные действия

1. Межевание и кадастровый учет. Участок необходимо будет образовать (определить его границы) и поставить на кадастровый учет. Для этого потребуются кадастровые работы, выполняемые кадастровым инженером. >"Результатом кадастровых работ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 37).
2. Согласование границ. При межевании необходимо согласовать границы с владельцами смежных участков. >"Местоположение границ земельного участка подлежит... обязательному согласованию... с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если срок аренды более 5 лет)." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 39, пункты 1, 3).
3. Возможные долги. Существует риск, что за участком числятся неоплаченные членские или целевые взносы в СНТ. Рекомендуется до приобретения получить от правления СНТ справку об отсутствии задолженности.
4. Ветхое строение. Старый дом на участке может быть самовольной постройкой. >"Самовольной постройкой является здание... возведенные... на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 222, пункт 1). Его легализация или снос потребуют дополнительных процедур и затрат.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Определите уполномоченный орган. Обратитесь в администрацию муниципального образования (района, поселения) Ленинградской области, на территории которого расположено СНТ, чтобы узнать, в чьей собственности (неразграниченной государственной, муниципальной) находятся эти земли и какой орган уполномочен предоставлять участки.
2. Подайте заявление в электронном виде. Вы можете подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении участка через региональный портал государственных услуг Ленинградской области или МФЦ. В заявлении укажите желаемый вид права (собственность или аренда).
3. Будьте готовы к необходимости межевания. Скорее всего, вам как заявителю придется за свой счет обеспечить выполнение кадастровых работ по образованию участка и подготовке межевого плана.
4. Не рассчитывайте на упрощенный порядок для членов СНТ. Поскольку вы не член товарищества, предоставление вам участка без торгов (в собственность или аренду) будет возможно только в случае, если вы окажетесь единственным претендентом по процедуре, предусмотренной для любых граждан (например, по ст. 39.18 ЗК РФ).
5. Заключайте четкий договор аренды. Если выбираете путь аренды с последующим выкупом, обязательно включите в договор аренды условие о зачете уплаченной арендной платы в цену выкупа участка и порядок этого зачета. Без такого условия закон не гарантирует зачета.
6. Учитывайте риски с долгами и строением. Запросите в правлении СНТ информацию по конкретному участку. Оцените стоимость и законность процедур по сносу или легализации ветхого дома.
7. Обратитесь за помощью к адвокату. Учитывая сложность ситуации (отсутствие данных в ЕГРН, нахождение в СНТ, ветхое строение), настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном праве и недвижимости. Он поможет разработать стратегию, подготовить документы и минимизировать риски.

Итог: Приобрести права на такой участок возможно, но путь будет сложным и, скорее всего, затратным по времени и средствам. Процедура в значительной степени будет зависеть от позиции уполномоченного органа власти и наличия утвержденного проекта межевания территории СНТ. Подача заявления через портал госуслуг — это лишь первый шаг, за которым последует длительная работа по образованию участка и оформлению прав.