Правомерность отказа в исправлении кадастровой стоимости земельного участка из-за незарегистрированного строения

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка для огородничества из-за наличия незарегистрированной постройки

Анализ ситуации

Вы являетесь наследником земельного участка для огородничества площадью 6 соток. После смерти супруга выяснилось, что кадастровая стоимость участка в ЕГРН составляет 4 300 000 рублей вместо ожидаемых 250 000 рублей. По информации органов Росреестра и учреждения по кадастровой оценке, увеличение стоимости связано с наличием на участке незарегистрированного двухэтажного дачного дома. Вам было отказано в исправлении кадастровой стоимости, и рекомендовано сначала зарегистрировать дом.

Завышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство, которая исчисляется как процент от стоимости наследуемого имущества (>"За выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя - 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей;" Источник: НК РФ, Статья 333.24).

Применимые нормы права и их анализ

1. Правомерность отказа в исправлении кадастровой стоимости

Отказ государственных органов в исправлении кадастровой стоимости на основании наличия незарегистрированной постройки требует анализа.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости.
Законодательство устанавливает конкретные основания для пересмотра кадастровой стоимости. Согласно Кодексу административного судопроизводства (КАС РФ), основанием для пересмотра является:

"1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;" (Источник: КАС РФ, Статья 248)

Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" также предусматривает процедуру исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Ошибкой, в частности, признается:

"использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости" (Источник: Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Статья 21).

Ваш случай. Если при определении кадастровой стоимости участка были учтены сведения о наличии на нем капитального объекта недвижимости (дома), который в реальности является самовольной постройкой, не зарегистрированной в ЕГРН, и его характеристики (площадь, этажность) могли повлиять на стоимость, это может являться недостоверной информацией, использованной при оценке. Требование органов зарегистрировать дом в качестве обязательного предварительного условия для исправления стоимости не основано прямо на законе. Закон позволяет исправлять ошибки, в том числе, в сведениях об объекте.

2. Влияние незарегистрированной постройки и целевого назначения участка

Правовой статус участка. Земельный участок предоставлен для огородничества. Согласно Федеральному закону "О ведении гражданами садоводства и огородничества...":

"огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;" (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, Статья 3).

Правовой статус постройки. На участке расположен двухэтажный дачный дом, построенный без фундамента (на бетонных столбиках). Вопрос о том, является ли он объектом капитального строительства, требует специального установления. Если дом не имеет прочной связи с землей и может быть перемещен без несоразмерного ущерба, он может быть квалифицирован как некапитальное строение, хозяйственная постройка, возведение которой на огородном участке допускается.

"Хозяйственные постройки, не являющиеся объектами капитального строительства, возводятся на садовых земельных участках и огородных земельных участках в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, Статья 23.1).

Самовольная постройка. Незарегистрированный дом может быть квалифицирован как самовольная постройка (статья 222 ГК РФ). Однако это не означает, что его характеристики автоматически и правомерно учитываются при оценке земли. Кадастровая стоимость земельного участка должна определяться с учетом его разрешенного использования – для огородничества. Учет при оценке незаконного капитального объекта на таком участке может привести к искажению его стоимости.

3. Порядок и сроки оспаривания кадастровой стоимости

Вы имеете право оспорить результаты определения кадастровой стоимости.
Способы оспаривания:

1. Обращение в бюджетное учреждение (комиссию) по рассмотрению споров (если таковая создана в Ленинградской области).
2. Обращение в суд (административное исковое заявление).

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (>"Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным." Источник: Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Статья 22).

Сроки для оспаривания:

"Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости..." (Источник: КАС РФ, Статья 245).
Аналогичный срок установлен для подачи заявления об исправлении ошибок в бюджетное учреждение – пять лет со дня внесения сведений в ЕГРН (Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ, Статья 21).

4. Обязательность регистрации дома для оспаривания

Регистрация права на самовольную постройку не является обязательным предварительным условием для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Ваше требование основано на предполагаемой ошибке в сведениях, использованных при оценке земельного участка. Для обоснования своей позиции вам необходимо представить доказательства того, что на участке отсутствует зарегистрированный капитальный объект, а имеющаяся постройка не соответствует характеристикам, которые могли быть учтены при оценке, либо что ее учет при оценке огородного участка является незаконным.

Выводы и рекомендации

1. Отказ органов, по всей видимости, является неправомерным. Требование зарегистрировать дом как условие для рассмотрения вопроса об исправлении кадастровой стоимости не имеет прямого законодательного основания. Основанием для исправления является выявление ошибки (недостоверных сведений).

2. Рекомендуемый порядок действий:

   • Шаг 1. Подготовка доказательств. Соберите документы, подтверждающие:
     • Право собственности наследодателя на земельный участок (выписка из ЕГРН).
     • Целевое назначение участка – для огородничества (указано в выписке).
     • Отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на объекты капитального строительства на этом участке (можно запросить выписку).
     • Фактические характеристики постройки (фотографии, возможно, заключение специалиста о том, что объект не является капитальным, построен без фундамента). Это важно для обоснования, что объект не должен был учитываться при кадастровой оценке земли как объект, существенно увеличивающий ее стоимость.
     • Отказы, полученные от органов Росреестра и бюро кадастровой оценки.
   • Шаг 2. Выбор способа оспаривания. Учитывая, что обращение в комиссию не является обязательным, и полученные вами отказы, наиболее эффективным может быть непосредственное обращение в суд.
   • Шаг 3. Обращение в суд. Подайте административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения земельного участка. В заявлении укажите требование об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении ее в соответствующем размере. В качестве основания укажите недостоверность сведений об объекте недвижимости (ст. 248 КАС РФ). Приложите все собранные доказательства.

     "К административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются: ... 3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости..." (Источник: КАС РФ, Статья 246).

   • Альтернатива: Вы можете повторно обратиться в бюджетное учреждение (ГБУ кадастровой оценки Ленинградской области) с заявлением об исправлении ошибки, подробно обосновав свою позицию с приложением доказательств, и в случае отказа или бездействия обжаловать это решение в суд.

3. Государственная пошлина за вступление в наследство. На период оспаривания кадастровой стоимости вы можете попытаться договориться с нотариусом об отсрочке определения размера пошлины либо, уплатив ее с учетом спорной стоимости, впоследствии ставить вопрос о ее возврате при успешном оспаривании стоимости.

4. Регистрация дома. Вам не обязательно регистрировать дом для решения вопроса о кадастровой стоимости земли. Более того, учитывая его потенциальный статус самовольной постройки на земле огородного назначения, такая регистрация может быть невозможна или сопряжена с риском требования о сносе. Основной ваш аргумент – несоответствие учета данного объекта при оценке земельного участка его целевому назначению.

Рекомендация: Учитывая сложность и специфику спора, связанного с кадастровой оценкой и статусом построек, для подготовки административного искового заявления и ведения дела в суде целесообразно обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и спорах с органами власти.