Прекращение общей долевой собственности на земельный участок между супругами
Анализ ситуации
Вы с супругом являетесь участниками общей долевой собственности на земельный участок более 10 лет. Банк отказывает в ипотеке из-за долевой формы собственности, считая это риском для залога. Поскольку других собственников нет, у вас есть несколько законных способов прекратить долевую собственность и перевести участок на одного владельца.
Способы прекращения долевой собственности
1. Договорные способы (по соглашению супругов)
а) Договор дарения
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 574)
б) Договор купли-продажи
"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 550)
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
2. Судебный порядок (при отсутствии согласия)
а) Раздел имущества
"Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 252)
"При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 252)
Налоговые последствия
При дарении между супругами:
"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217)
При продаже доли:
"Если иное не установлено настоящей статьей, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1)
Поскольку вы владеете участком более 10 лет, при продаже доли НДФЛ не уплачивается независимо от способа приобретения.
Нотариальное удостоверение и государственная регистрация
"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 163)
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 551)
Рекомендации
-
Наиболее простой способ - договор дарения доли одного супруга другому, поскольку:
- Не требует уплаты НДФЛ (освобождение для членов семьи)
- Позволяет быстро оформить переход права
-
Альтернативный вариант - договор купли-продажи с нотариальным удостоверением
-
Необходимые документы для регистрации перехода права:
- Нотариально удостоверенный договор
- Заявление о государственной регистрации
- Документы, удостоверяющие личность
- Документ об уплате госпошлины
-
После оформления единоличной собственности вы сможете предоставить участок в залог банку для получения ипотеки
Выводы
Учитывая, что вы владеете участком более 10 лет и других собственников нет, наиболее целесообразно оформить дарение доли одного супруга другому с нотариальным удостоверением сделки и последующей государственной регистрацией перехода права. Это полностью освобождает от налоговых обязательств и позволяет в кратчайшие сроки решить вопрос с банком.
Для подготовки документов и правильного оформления сделки рекомендую обратиться к нотариусу, который специализируется на недвижимых сделках.
