Покупка гаража с земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения
Анализ ситуации
На основании предоставленных документов, текущий владелец обладает правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, полученным по наследству. Это вещное право, которое не является правом собственности.
Применимые правовые нормы
О возможности сделки купли-продажи
"Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 267)
Прямая продажа земельного участка с правом пожизненного наследуемого владения НЕВОЗМОЖНА. Закон прямо запрещает распоряжение таким участком, за исключением перехода по наследству.
О порядке переоформления в собственность
"Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения... осуществляется на основании акта о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 49)
Собственник может бесплатно переоформить право пожизненного наследуемого владения в право собственности в упрощенном порядке.
О наследовании прав на земельный участок
"Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 1181)
Право пожизненного наследуемого владения действительно переходит по наследству, что и произошло в данном случае.
Риски при покупке
1. Риск оспаривания сделки другими наследниками
"При наличии среди наследников несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан раздел наследства осуществляется с соблюдением правил статьи 37 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 1167)
Возможны claims со стороны других наследников, особенно если:
- Имеются неучтенные наследники обязательной доли
- Наследство было разделено несправедливо
- Не все наследники были уведомлены о открытии наследства
2. Проблемы с кадастровым учетом
"Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 70)
Возможны технические проблемы при регистрации перехода прав, если участок не прошел должным образом кадастровый учет или имеются ошибки в документах.
3. Риск признания сделки недействительной
Любая сделка с нарушением установленных запретов может быть признана недействительной.
Выводы и рекомендации
-
НЕ совершайте сделку купли-продажи земельного участка с правом пожизненного наследуемого владения - это прямо запрещено законом
-
Собственнику необходимо сначала оформить право собственности на земельный участок через процедуру бесплатной приватизации
-
После оформления права собственности возможна законная продажа и гаража, и земельного участка
-
Рекомендуется обратиться к адвокату для:
- Проверки чистоты наследственного дела
- Установления отсутствия других наследников
- Сопровождения процедуры приватизации земельного участка
- Проверки юридической чистоты предстоящей сделки
-
Только после переоформления права владения в право собственности можно безопасно совершать сделку купли-продажи
Помните, что покупка недвижимости с нарушением установленных законом процедур может привести к признанию сделки недействительной и потере как денежных средств, так и самого имущества.
