Ошибка в сведениях ЕГРН о пересечении границ ранее разделенного земельного участка
Анализ вашей ситуации
На основании вашего описания, наиболее вероятной причиной проблемы является реестровая ошибка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Суть ошибки заключается в том, что после законного раздела исходного земельного участка и образования новых участков, сведения об исходном (старом) участке либо не были должным образом аннулированы, либо в базе остались некорректные связи между объектами. Это привело к тому, что система ЕГРН ошибочно указывает на пересечение границ вновь образованного участка с границами исходного, который, по закону, после раздела прекратил свое существование.
"При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.4)
Следовательно, запись в особых отметках о пересечении границ вашего участка (образованного из исходного) с границами того же исходного участка является юридически некорректной и подлежит исправлению.
Применимые правовые нормы и порядок действий
1. Исправление реестровых ошибок органом регистрации прав (Росреестром)
Федеральный закон прямо регулирует порядок исправления ошибок в ЕГРН. Описанная вами ситуация подпадает под понятие реестровой ошибки.
"Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка... возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы... (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов... свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 61)
Орган регистрации прав обязан при обнаружении такой ошибки или получении заявления принять решение о необходимости ее устранения.
"При обнаружении органом регистрации прав... реестровой ошибки... орган регистрации прав принимает решение о необходимости устранения реестровой ошибки... Не позднее одного рабочего дня, следующего за днем принятия указанного решения, орган регистрации прав направляет указанное решение правообладателям объектов недвижимости... для обеспечения исправления реестровой ошибки." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 61)
2. Порядок рассмотрения обращений и действия при бездействии Росреестра
Ваше первое обращение, судя по всему, было рассмотрено формально. Закон устанавливает четкие требования к рассмотрению обращений граждан.
"Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо:... принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина; дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов..." (Источник: Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", статья 10)
"Письменное обращение... рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения..." (Источник: Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", статья 12)
Если орган регистрации прав бездействует или не дает ответа по существу, его действия (бездействие) могут быть оспорены в судебном порядке.
"Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти... если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов..." (Источник: Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, статья 218)
Выводы и конкретные рекомендации
Учитывая, что первое обращение не привело к решению проблемы, рекомендуем действовать по следующему алгоритму:
Шаг 1. Подача повторного письменного требования в Росреестр
Подготовьте заявление на имя руководителя управления Росреестра по вашему субъекту РФ. В заявлении:
- Кратко изложите историю: раздел исходного участка, образование новых участков (укажите кадастровые номера), факт получения выписки с ошибочной отметкой о пересечении границ.
- Сослаться на нормы закона: укажите, что согласно ст. 11.4 ЗК РФ исходный участок прекратил существование, а запись в ЕГРН является реестровой ошибкой, подлежащей исправлению на основании ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ.
- Приложите копии документов: выписки из ЕГРН (и старую, и новую), межевого плана на раздел, документов, подтверждающих образование вашего участка из исходного (это есть в документах кадастрового инженера).
- Сформулируйте четкое требование: на основании ст. 61 Закона № 218-ФЗ исправить реестровую ошибку и исключить из особых отметок выписки ЕГРН запись о пересечении границ участка кадастрового номера 77:12:0034567:8901 с участком 77:12:0034567:8902.
- Укажите на бездействие: отметьте, что это повторное обращение, и предыдущий ответ не решил проблему, что является нарушением ст. 10 Закона № 59-ФЗ.
- Установите разумный срок для ответа (например, 30 дней с момента регистрации). Направьте заявление заказным письмом с уведомлением о вручении.
Шаг 2. Подготовка к судебному обжалованию (если Росреестр бездействует или отказывает)
Если в установленный срок вы не получите ответа по существу или получите очередной отказ, обращайтесь в суд.
- Куда обращаться: в районный суд по месту нахождения управления Росреестра.
- Срок: три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении права (Источник: КАС РФ, статья 219).
- Требования в иске:
- Признать бездействие (или незаконный отказ) Росреестра незаконным.
- Обязать Росреестр устранить реестровую ошибку в ЕГРН и исключить оспариваемую запись.
"Административное исковое заявление может содержать требования... о признании незаконным полностью или в части решения, принятого административным ответчиком, либо совершенного им действия (бездействия); об обязанности административного ответчика принять решение по конкретному вопросу или совершить определенные действия в целях устранения допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца..." (Источник: КАС РФ, статья 124)
- Какие документы приложить: копии всех ваших обращений в Росреестр и ответов на них, выписки из ЕГРН, межевой план раздела, документ об уплате госпошлины.
Важный момент:
В суде бремя доказывания законности своих решений и действий будет лежать на Росреестре.
"Обязанность доказывания законности оспариваемых... решений, действий (бездействия) органов... возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо." (Источник: КАС РФ, статья 62)
Итоговая рекомендация: Начните с тщательно подготовленного повторного заявления в Росреестр с прямыми ссылками на закон. Одновременно начните подготовку документов для суда. Если в течение месяца со дня получения вашего заявления Росреестром проблема не будет решена, незамедлительно обращайтесь в суд. Для грамотного составления административного искового заявления и ведения дела в суде рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных и регистрационных спорах.
