Правомерность изменения статуса многоквартирного дома на блокированную застройку и его последствия
Анализ ситуации
Из описания следует, что у вас имеется здание, которое по своим признакам соответствует определению многоквартирного дома (МКД). В Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) сказано:
"Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 15, часть 6).
Критически важно, что в вашем доме имеются общие централизованные инженерные системы (водоснабжение, отопление, канализация), обслуживающие все квартиры. Согласно Правилам содержания общего имущества, внутридомовые инженерные системы являются частью общего имущества МКД:
"В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, ... внутридомовая инженерная система водоотведения, ... внутридомовая система отопления, ... внутридомовая система электроснабжения..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункты 5-7).
Администрация намерена перевести это здание в статус дома блокированной застройки. Согласно Градостроительному кодексу, это:
"жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 1, пункт 40).
Ваш дом стоит отдельно, не блокирован с другими домами. Однако ключевое отличие блокированной застройки от МКД в правовом режиме заключается в отсутствии общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности. В вашем случае такое имущество (инженерные коммуникации) объективно существует.
Применимые нормы права и последствия изменения статуса
1. Согласие собственников на изменение статуса дома и распоряжение общим имуществом
Перевод здания из одного вида в другой фактически означает изменение его характеристик, а главное — изменение состава и правового режима общего имущества. Распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, требует согласия всех собственников.
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 246, пункт 1).
Кроме того, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников:
"Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, пункт 3).
Вывод: Администрация не вправе в одностороннем порядке изменить статус здания, если это затрагивает общее имущество, принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Для этого требуется решение общего собрания собственников, принятое в установленном ЖК РФ порядке.
2. Правовой режим земельного участка под домом
Земельный участок под МКД является частью общего имущества:
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ... земельный участок, на котором расположен данный дом..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 287.6, пункт 2).
Это право возникает у собственников помещений в силу закона, независимо от того, сформирован ли участок и стоит ли он на кадастровом учете. Если участок не сформирован, собственники вправе требовать от органов власти его формирования.
"Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ... в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, ... осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 11.3, пункт 3, подпункт 4).
Наличие рядом частных межеванных участков не лишает собственников квартир права на землю под домом. Это право является следствием права собственности на помещение в МКД. Отсутствие документов на землю у собственников — это проблема, которую можно решить через суд, признав право на долю в общем имуществе, либо через инициативу по формированию земельного участка.
3. Ответственность за содержание и ремонт общего имущества (коммуникаций)
В МКД бремя содержания общего имущества лежит на собственниках помещений пропорционально их долям:
"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 158, пункт 1).
Капитальный ремонт общего имущества в МКД финансируется за счет взносов собственников. Решение о его проведении принимается общим собранием собственников.
"Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 189, пункт 1).
Если администрация переведет дом в статус блокированной застройки, формально обязанность по проведению капитального ремонта за счет средств фонда капитального ремонта (в который платят собственники МКД) исчезнет. Однако общие инженерные коммуникации никуда не денутся. С большой вероятностью ответственность за их содержание и ремонт полностью перейдет к собственникам отдельных блоков (квартир), причем без четкого механизма распределения затрат и ответственности, что создаст значительные финансовые и организационные риски.
4. Признание дома аварийным
Ссылка администрации на то, что дом нельзя признать аварийным из-за наличия частных земельных участков, не имеет законодательного обоснования. Признание МКД аварийным осуществляется по результатам обследования его состояния в установленном законом порядке. Наличие частных участков на прилегающей территории не является критерием для отказа в таком признании.
"Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности с учетом особенностей, установленных жилищным законодательством Российской Федерации." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 55.26-1, пункт 2).
Выводы и рекомендации
Действия администрации по переводу здания в статус блокированной застройки являются неправомерными, если они совершаются без согласия всех собственников помещений, поскольку:
- Затрагивают их права на общее имущество (инженерные системы).
- Меняют правовой режим земельного участка, на который у собственников есть право общей долевой собственности.
- Могут привести к незаконному снятию с муниципалитета обязанностей по организации капитального ремонта общего имущества за счет средств фонда капитального ремонта, переложив все расходы на собственников в неопределенном порядке.
Конкретные рекомендации собственникам:
- Требуйте письменных разъяснений от администрации. Направьте коллективное обращение с требованием предоставить проект решения о переводе дома, его правовые основания, техническое заключение о соответствии дома критериям блокированной застройки, а также разъяснения по поводу судьбы общего имущества и земельного участка.
- Проведите общее собрание собственников помещений. На собрании примите решение, запрещающее изменение статуса дома без согласия всех собственников, и зафиксируйте свою позицию. Решения общего собрания обязательны для всех собственников.
- Инициируйте формирование земельного участка под домом. Обратитесь в администрацию с заявлением о формировании земельного участка, относящегося к общему имуществу МКД, и постановке его на кадастровый учет.
- Подготовьтесь к судебной защите. Если администрация издаст неправомерный акт о переводе дома, его можно и нужно обжаловать в суде.
"Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, ... не соответствующие закону ... и нарушающие гражданские права ... могут быть признаны судом недействительными." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 13).
Также можно требовать в суде признания права общей долевой собственности на земельный участок под домом.
- Рассмотрите вопрос о признании дома аварийным. Если состояние дома требует этого, вы можете самостоятельно инициировать проведение обследования и обращение в межведомственную комиссию для признания его аварийным, не полагаясь на заявления администрации.
- Обратитесь за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищном и земельном праве, для подготовки правовой позиции и представительства ваших интересов в переговорах с администрацией и в суде.
Бездействие в этой ситуации может привести к серьезным негативным последствиям: утрате прав на общее имущество и землю, возложению несоразмерного бремени расходов по содержанию и ремонту коммуникаций, а также к невозможности законным образом решить проблему ветхости дома через программы капитального ремонта или расселения.
