Как оформить демонтаж существующего фундамента и возведение нового жилого дома на арендованном земельном участке под ИЖС?

Приобретение объекта незавершённого строительства (фундамента) на арендованном земельном участке под ИЖС с последующим сносом и возведением жилого дома

1. Анализ вашей ситуации

Вы планируете приобрести объект незавершённого строительства (фундамент), который стоит на учёте в кадастре и расположен на земельном участке, арендованном у муниципалитета под ИЖС. Ваша цель — демонтировать этот фундамент, построить новый индивидуальный жилой дом, ввести его в эксплуатацию и впоследствии выкупить земельный участок. Для этого необходимо последовательно решить три основные задачи:

1. Переоформить права на сам объект и на договор аренды земельного участка.
2. Законно снести существующий фундамент и снять его с кадастрового учёта.
3. Соблюсти уведомительный порядок строительства нового дома и затем оформить его в собственность.

2. Применимые правовые нормы и порядок действий

Шаг 1: Приобретение объекта и переоформление прав на земельный участок

• Договор купли-продажи объекта: Объект незавершённого строительства признаётся недвижимостью. Его продажа должна быть оформлена договором в письменной форме, а переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации.

  "Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 550)
  "Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 551)

• Переход права пользования землёй: Поскольку земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности, а находится в аренде, покупатель объекта приобретает право пользования этим участком на тех же условиях.

  "При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 552)

• Переоформление договора аренды: Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок более пяти лет, может быть переоформлен на нового арендатора (вас) путём передачи прав и обязанностей по договору. Для этого необходимо уведомить арендодателя (местную администрацию).

  "При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право... передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу... без согласия арендодателя при условии его уведомления." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 22, пункт 9)
  Договор аренды недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации.

Шаг 2: Снос существующего фундамента и снятие его с кадастрового учёта

• Обоснование сноса: Фундамент является объектом капитального строительства. Его снос осуществляется по решению собственника (которым вы станете после покупки).

  "Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 55.30, часть 1)

• Процедура сноса: Для сноса объекта необходимо уведомить орган местного самоуправления.

  "Застройщик или технический заказчик подает... уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 55.31, часть 9). После завершения сноса подаётся уведомление о завершении сноса.

• Снятие с кадастрового учёта: После физического демонтажа фундамента необходимо юридически прекратить его существование как объекта недвижимости. Для этого кадастровый инженер готовит акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта.

  "Акт обсождения представляет собой документ, в котором кадастровый инженер... подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с... уничтожением такого объекта недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 23, часть 1)
  Этот акт является основанием для снятия объекта с кадастрового учёта в Росреестре.

Шаг 3: Строительство нового индивидуального жилого дома

• Уведомительный порядок: Для строительства индивидуального жилого дома на земле под ИЖС не требуется получать разрешение на строительство. Действует уведомительный порядок.

  "Выдача разрешения на строительство не требуется в случае... строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 51, часть 17, пункт 1.1)

• Последовательность действий:

  1. Уведомление о планируемом строительстве: Перед началом строительства вы направляете в уполномоченный орган (обычно администрация муниципального образования) уведомление с параметрами будущего дома. Орган проверяет соответствие этих параметров градостроительным нормам.

     "Застройщик подает... уведомление о планируемых строительстве... объекта индивидуального жилищного строительства" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 51.1, часть 1)

  2. Получение согласования: Если орган власти не направил ответ о несоответствии в установленный срок, это считается согласованием строительства.

     "Получение застройщиком уведомления о соответствии... считается согласованием... строительства... и дает право застройщику осуществлять строительство" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 51.1, часть 13)

  3. Уведомление об окончании строительства: После завершения строительства вы направляете уведомление об окончании строительства. К нему прилагается технический план, подготовленный кадастровым инженером.
  4. Ввод в эксплуатацию и регистрация права: Орган власти направляет вам уведомление о соответствии построенного дома требованиям. На основании этого уведомления и технического плана осуществляется кадастровый учёт дома и регистрация вашего права собственности на него.

Шаг 4: Выкуп земельного участка

После того как вы станете собственником построенного жилого дома, у вас возникает преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором этот дом расположен.

"Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 35, пункт 3)
"Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 1)

Для выкупа необходимо обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. Участок предоставляется в собственность без проведения торгов.

3. Выводы и конкретные рекомендации

План действий:

1. Заключите договор купли-продажи объекта незавершённого строительства (фундамента) в простой письменной форме.
2. Одновременно оформите передачу прав по договору аренды земельного участка. Для этого подготовьте соглашение о передаче прав и обязанностей или трехстороннее соглашение с администрацией и продавцом. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности на фундамент и переоформления договора аренды земли на ваше имя.
3. После регистрации прав:
   • Для сноса: За 7 рабочих дней до начала работ подайте уведомление о планируемом сносе в местную администрацию. После сноса фундамента подайте уведомление о завершении сноса.
   • Для снятия с учёта: Закажите у кадастрового инженера подготовку акта обследования фундамента. Подайте этот акт в Росреестр для снятия объекта с кадастрового учёта.
4. Для нового строительства:
   • Подайте в администрацию уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома и дождитесь молчаливого согласования.
   • Осуществите строительство в соответствии с заявленными параметрами.
   • После завершения строительства закажите у кадастрового инженера технический план дома.
   • Подайте в администрацию уведомление об окончании строительства с приложением технического плана.
   • Получите от администрации уведомление о соответствии построенного дома. На его основании зарегистрируйте право собственности на новый дом в Росреестре.
5. Для выкупа земли: После регистрации права собственности на дом обратитесь в местную администрацию с заявлением о приобретении в собственность земельного участка, на котором расположен дом. Заключите договор купли-продажи земельного участка.

Важные замечания:

• Вся последовательность действий (покупка → снос → новое строительство) является логичной и законной. Необходимо строго соблюдать уведомительный порядок как для сноса, так и для строительства.
• Работы по сносу и строительству должны выполняться с соблюдением всех технических и градостроительных норм.
• Для подготовки технического плана и акта обследования обязательно привлекайте кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат.
• Учитывая сложность и многоэтапность процесса, настоятельно рекомендуется обратиться за сопровождением сделки и подготовкой документов к адвокату или грамотному специалисту в сфере недвижимости.