Образование участка под гараж из муниципальных земель: необходимость межевания
Анализ ситуации
Вы планируете образовать земельный участок из муниципальных земель для размещения гаража. У вас есть решение уполномоченного органа о выделении участка, содержащее координаты и описание его границ. Вы спрашиваете, достаточно ли этого документа для кадастрового учета или необходимо проводить межевание (кадастровые работы).
Применимые правовые нормы и их анализ
1. Основание для образования участка под гараж
Согласно Земельному кодексу, образование земельных участков под гаражи имеет особый порядок.
"Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории... 3) утвержденная схема расположения земельного участка... Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков: ... 7) из земельного участка, предоставленного для размещения гаражей в границах территории гаражного назначения." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 11.3)
Это означает, что для образования участка под гараж в границах территории гаражного назначения обязательным документом является утвержденный проект межевания территории.
2. Обязательность кадастровых работ и межевого плана
Законодательство прямо устанавливает, что для кадастрового учета образуемого земельного участка необходим межевой план, который готовит кадастровый инженер.
"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 37)
"Для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимы следующие документы: ... 7) схема расположения земельного участка... решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; ... 16) иной документ, на основании которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется образование земельных участков и иных объектов недвижимости." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 41, часть 8)
Более того, в перечне оснований для кадастрового учета прямо указан межевой план:
"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков...)" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14)
3. Требования к описанию границ участка
Межевой план — это не просто документ с координатами. Он должен соответствовать строгим требованиям:
"Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости... и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 22)
"Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 22)
Координаты, указанные в решении о выделении, обычно являются "примерными" или "описательными" и не соответствуют техническим требованиям к точности определения координат характерных точек границ, которые устанавливаются кадастровым инженером при выполнении межевания.
4. Порядок предоставления участка и роль межевания
Процедура предоставления земельного участка включает этап выполнения кадастровых работ:
"Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: ... 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.14)
Это прямо возлагает на заинтересованное лицо обязанность обеспечить выполнение кадастровых работ.
Выводы и рекомендации
-
Межевание является обязательным. Несмотря на наличие решения о выделении с указанными координатами, для образования земельного участка и его постановки на кадастровый учет необходимо проведение кадастровых работ (межевания) и подготовка межевого плана кадастровым инженером.
-
Решение о выделении не заменяет межевой план. Решение органа местного самоуправления является административным документом, дающим право на предоставление участка, но не техническим документом, содержащим сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
-
Правовые риски при отсутствии межевания. Попытка поставить участок на кадастровый учет без межевого плана приведет к отказу в осуществлении кадастрового учета со стороны органа регистрации прав (Росреестра), так как будет отсутствовать обязательный документ.
-
Порядок действий:
- Убедитесь, что для территории, где размещается гараж, утвержден проект межевания (это обязательно для гаражных участков).
- Обратитесь к кадастровому инженеру для выполнения кадастровых работ по образованию земельного участка.
- Кадастровый инженер подготовит межевой план на основе проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка.
- Представьте в Росреестр межевой план вместе с решением о предоставлении земельного участка и другими необходимыми документами для осуществления кадастрового учета.
В случае возникновения сложностей с определением порядка образования участка или подготовки документов рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и кадастровой деятельности.
