Проблема с отказом во внесении плана земельного участка в ЕГРН из-за несоответствия Федеральному закону 218-ФЗ 2015 года

Отказ во внесении сведений о старом плане земельного участка в ЕГРН

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником земельного участка, приобретенного по договору купли-продажи в 1998 году. План участка, являющийся частью договора, был составлен по правилам, действовавшим на тот момент. При обращении в орган регистрации прав (Росреестр) с целью внесения сведений из этого плана в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вам было отказано. Отказ мотивирован несоответствием плана требованиям современного законодательства (Федерального закона № 218-ФЗ) и возможным нарушением прав третьих лиц, несмотря на указание в договоре об отсутствии обременений. Кадастровый инженер отказывается проводить межевание без актуальной записи в ЕГРН, что создает правовой тупик.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Признание ранее возникших прав и проблема "старых" документов

Права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 (то есть до начала современной системы регистрации), признаются юридически действительными и без государственной регистрации. >"Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69, часть 1).

Однако, для осуществления кадастрового учета и регистрации прав в настоящее время необходимо представление документов, соответствующих действующему законодательству. >"Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 21, часть 1).

Таким образом, план 1998 года, не соответствующий техническим и содержательным требованиям ФЗ-218 (например, требованиям к описанию границ через координаты характерных точек), сам по себе не является достаточным основанием для внесения сведений в ЕГРН.

2. Определение земельного участка и его границ

Земельный участок является недвижимой вещью, а его ключевым признаком являются границы, определенные в установленном законом порядке. >"Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 141.2, часть 1).

Ваш старый план, скорее всего, не содержит сведений, позволяющих однозначно установить местоположение границ участка с требуемой современным законом точностью. Это и является основной причиной отказа и осторожности кадастрового инженера.

3. Относительно прав третьих лиц

Указание в договоре купли-продажи 1998 года об отсутствии обременений и претензий третьих лиц касается вещных прав (например, сервитута, залога), но не снимает проблему возможного пересечения границ с соседними участками. Риск нарушения прав смежных землепользователей возникает именно из-за отсутствия точных, официально зарегистрированных границ. Закон требует согласования границ с владельцами смежных участков при уточнении местоположения этих границ. >"Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию... с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если срок аренды более 5 лет)." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 39, части 1, 3).

4. Порядок приведения сведений в соответствие: межевание

Единственный легальный способ внести сведения о границах вашего участка в ЕГРН — провести кадастровые работы, результатом которых является межевой план. >"Результатом кадастровых работ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 37).

При уточнении границ кадастровый инженер определяет их местоположение, в первую очередь, на основании имеющихся правоустанавливающих документов. >"При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 43, часть 1.1).

Ваш договор купли-продажи с приложенным планом как раз и является таким документом. Он будет использован кадастровым инженером как основание для определения границ на местности.

5. Обжалование отказа органа регистрации

Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации прав может быть обжалован в судебном порядке. >"Ненормативный акт государственного органа... не соответствующий закону... нарушающий гражданские права... может быть признан судом недействительным." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 13).
Аналогичная норма содержится в Земельном кодексе: >"Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти... не соответствующий закону... нарушающий права... в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 61, часть 1).

Однако, суд будет оценивать законность отказа, исходя из соответствия представленного вами плана действующим требованиям. Если план объективно не отвечает этим требованиям (не содержит координат, не соответствует формату и т.д.), суд, скорее всего, признает отказ правомерным.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Основной путь решения — проведение межевания. Вам необходимо не "внести старый план в ЕГРН", а на основе имеющихся правоустанавливающих документов (договор 1998 года с планом) провести кадастровые работы по уточнению границ земельного участка и подготовить межевой план в соответствии с действующими требованиями (ФЗ-218).

2. Поиск кадастрового инженера. Вам нужно найти другого кадастрового инженера. Его отказ работать "без записи в ЕГРН" не вполне обоснован, так как для уточнения границ именно наличие старого плана и договора является основанием для работы. Кадастровый инженер в рамках договора подряда обязан выполнить работы, если ему предоставлены необходимые документы. >"Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого... договора подряда на выполнение кадастровых работ..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 35, часть 1).

3. Процедура межевания будет включать:

   • Заключение договора с кадастровым инженером.
   • Предоставление ему договора купли-продажи 1998 года с планом, свидетельства о праве (или иного документа о переходе права), вашего паспорта.
   • Проведение инженером геодезических работ на местности для определения фактических границ.
   • Обязательное согласование границ с правообладателями всех смежных (соседних) земельных участков. Это требование закона, и именно о потенциальном нарушении их прав предупреждал Росреестр. >"Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования... личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 40, часть 2).
   • Подготовку межевого плана в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

4. Дальнейшие действия после межевания. Подготовленный межевой план подается в орган регистрации прав (Росреестр) вместе с заявлением об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка. После этого границы будут отражены на кадастровой карте и в выписке из ЕГРН.

5. Обжалование отказа. Обжалование текущего отказа в суде имеет низкие шансы на успех, так как отказ основан на объективном несоответствии документа современным требованиям. Целесообразнее направить силы и ресурсы на приведение документации в порядок через межевание. Если же в дальнейшем, после представления правильно оформленного межевого плана, последует необоснованный отказ, его обжалование будет уже перспективным.

6. Если соседи отказываются согласовывать границы. В случае возникновения споров при согласовании границ (сосед не согласен или не выходит на контакт), неурегулированные разногласия разрешаются в судебном порядке. >"Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 40, часть 5).

Итоговая рекомендация: Откажитесь от попыток "протолкнуть" старый план. Ваш законный и наиболее эффективный путь — заказать и провести кадастровые работы по уточнению границ земельного участка на основании имеющегося у вас договора купли-продажи 1998 года. Для консультации по процедуре согласования границ с соседями и в случае возникновения споров рекомендуем обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.