Раздел земельного участка под домом на двух владельцев при продаже и оформлении ипотеки

Требование банка о разделе земельного участка под домом при продаже доли и оформлении ипотеки

Анализ ситуации

Вы с соседом владеете долями в жилом доме и в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним. Права зарегистрированы в ЕГРН. При продаже доли в доме покупатель планирует использовать ипотеку, но банк требует провести реальный раздел земельного участка (определить точные границы под каждой частью дома), несмотря на существующую запись в реестре о долевой собственности на землю.

Правовые основания требования банка

Требование банка имеет под собой законные основания. Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

"При общей долевой или совместной собственности на земельные участки... ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности." (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 62, пункт 2).

Это означает, что для оформления ипотеки на долю в праве собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, банк вправе потребовать, чтобы эта доля была выделена в натуре — то есть чтобы был образован самостоятельный земельный участок с четко определенными границами и индивидуальным кадастровым номером.

Риски для банка при долевой собственности на землю

Основной риск для банка связан с возможностью обращения взыскания на предмет залога в случае неисполнения обязательств заемщиком. Если земля остается в общей долевой собственности без реального раздела, обращение взыскания на долю затруднено.

"Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возрастают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 255).

Таким образом, банк, желая минимизировать риски и упростить возможную процедуру реализации залога, настаивает на образовании самостоятельного земельного участка, на который можно обратить взыскание без сложных процедур, связанных с долей в общем имуществе.

Процедура раздела или выдела земельного участка

Для удовлетворения требования банка необходимо провести кадастровые работы по образованию нового земельного участка. Существует два основных варианта:

1. Раздел земельного участка. При разделе исходный участок прекращает существование, и образуются два новых самостоятельных участка.
2. Выдел земельного участка в счет доли. При выделе один из собственников получает в собственность отдельный участок, а у другого сохраняется право собственности на измененный (уменьшенный) исходный участок.

Порядок действий:

1. Получение согласия второго собственника. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по их соглашению.

   "Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.2, пункт 5).

   Если достичь согласия с соседом не удается, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке на основании статьи 252 ГК РФ.

2. Обращение к кадастровому инженеру. Необходимо заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ. Результатом работ станет межевой план.

   "Результатом кадастровых работ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 37).

3. Согласование границ. При образовании нового участка необходимо согласовать его границы со смежным землепользователем (вторым собственником). Это оформляется актом согласования, который включается в межевой план.

4. Соблюдение требований к образуемым участкам. Образованные земельные участки должны соответствовать установленным законом требованиям: иметь минимальный и максимальный размер, не приводить к вклиниванию, изломанности границ, невозможности размещения объекта недвижимости и т.д.

   "Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.9, пункт 4).

   Это ключевой момент: нужно убедиться, что после раздела под каждой частью дома окажется земельный участок, который можно использовать для эксплуатации этой части дома.

5. Подача документов в Росреестр. Подготовленный межевой план и заявление подаются в орган регистрации прав для одновременного кадастрового учета новых участков и регистрации прав собственности на них.

Выводы и рекомендации

1. Требование банка законно. Оно основано на прямом указании закона, что ипотека на долю в земельном участке возможна только после выдела этой доли в натуре (образования отдельного участка).
2. Ваша ситуация не уникальна. Такие требования банков — распространенная практика, направленная на снижение их рисков по ипотечным кредитам.
3. Необходимо действовать по следующему алгоритму:
   • Обсудите с соседом возможность и условия раздела земельного участка. Оптимально — заключить письменное соглашение об образовании земельных участков.
   • Обратитесь к кадастровому инженеру для консультации и подготовки межевого плана. Он проверит, возможен ли раздел/выдел с учетом всех градостроительных и земельных требований (минимальный размер, конфигурация и т.д.).
   • Если согласие с соседом не достигнуто, готовьтесь к судебному порядку выдела доли в натуре на основании статьи 252 ГК РФ. В этом случае вам потребуется помощь адвоката.
   • После проведения кадастровых работ и регистрации новых участков в Росреестре, вы (или покупатель вашей доли) сможете представить в банк выписки из ЕГРН на обособленный земельный участок, что устранит препятствие для одобрения ипотеки.

Рекомендация: Учитывая сложность кадастровых и правовых процедур, для минимизации рисков и сроков сделки целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и сделках с недвижимостью.