Как продавец-физлицо может получить деньги по аккредитиву после регистрации сделки купли-продажи недвижимости с юрлицом, если выписку из реестра не дают

Как продавцу недвижимости получить деньги по аккредитиву, не завися от действий покупателя?

Ситуация, которую вы описываете, содержит существенный правовой риск. После государственной регистрации перехода права собственности вы, как бывший собственник, теряете прямой доступ к получению документального подтверждения этого факта (выписки из ЕГРН), которое необходимо банку для исполнения аккредитива. Ваши опасения обоснованы: если покупатель не представит выписку в банк, аккредитив закроется, и деньги вернутся на его счет.

Анализ правовых норм и ограничений

1. Исполнение аккредитива жестко привязано к его условиям. Банк обязан произвести выплату только при представлении документов, строго соответствующих условиям аккредитива. >"Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 871). Если в качестве условия указано предоставление выписки из ЕГРН, банк не вправе принять иной документ.

2. Выписка из ЕГРН является основным документом, удостоверяющим регистрацию. >"Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав... удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 28).

3. Доступ к выписке о новом собственнике для продавца ограничен. После регистрации правообладателем становится покупатель. Сведения, содержащие персональные данные нового собственника, предоставляются только ему самому, его законному представителю или лицу по нотариальной доверенности от правообладателя. >"Сведения... представляющие собой персональные данные лица, в пользу которого в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы право... предоставляются только: 1) самим правообладателям или их законным представителям; 2) физическим и юридическим лицам, имеющим нотариально удостоверенную доверенность от правообладателя или его законного представителя;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 62). Без соответствующей доверенности от покупателя вы не сможете самостоятельно получить такую выписку.

Возможные решения и рекомендации

Прямого способа "заставить" банк выплатить деньги по аккредитиву без выполнения его условий не существует. Поэтому все решения направлены на изменение условий выполнения или обеспечение доступа к необходимому документу.

1. Изменить условия аккредитива (наиболее эффективный способ)

До открытия аккредитива необходимо договориться с покупателем о включении в его условия альтернативных документов, которые вы сможете получить самостоятельно.

• Что можно предложить: В качестве исполняющего документа, наряду с выпиской из ЕГРН, можно предусмотреть свидетельство нотариуса, удостоверяющее факт государственной регистрации перехода права.
• Правовое основание: Нотариус вправе удостоверять факты. >"В подтверждение права наследования, права собственности, удостоверения фактов... наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости выдаются соответствующие свидетельства." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 46). Для этого необходимо совершить сделку у нотариуса.
• Как это работает: Если договор купли-продажи будет нотариально удостоверен, нотариус может (а в некоторых случаях обязан) подать документы на регистрацию. После регистрации, на основании имеющихся у него документов и доступа к ЕГРН, нотариус по вашему заявлению может выдать свидетельство, подтверждающее факт внесения записи о переходе права. >"Нотариусу по запросу... сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются... в электронной форме незамедлительно" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 62).
• Что нужно сделать: Заключить с покупателем дополнительное соглашение к договору или дать ему поручение для банка-эмитента о том, что условием аккредитива является представление либо выписки из ЕГРН, либо нотариального свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности.

2. Обеспечить себе доступ к выписке через доверенность

Потребовать от покупателя до подписания договора выдать вам нотариальную доверенность на получение выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности на конкретный объект недвижимости.

• Важно: Доверенность должна быть выдана заранее и содержать четкие полномочия. >"Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 185). С этой доверенностью вы сможете получить выписку самостоятельно после регистрации.

3. Использовать механизм совместного заявления через нотариуса

Даже если сделка не удостоверяется у нотариуса, вы можете совместно с покупателем обратиться к нотариусу после регистрации.

• Правовое основание: >"По письменному совместному заявлению правообладателя объекта недвижимости... и иного заинтересованного лица нотариусом запрашиваются содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения... в виде выписки из данного реестра в случае, если таким лицам указанные сведения необходимы для совершения сделки в отношении данного объекта недвижимости." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 85.1).
• Недостаток: Этот способ также требует доброй воли и активных действий покупателя после регистрации, чего вы и хотите избежать.

Краткие выводы и порядок действий

1. Без изменения условий аккредитива или получения доверенности вы не защищены от риска.
2. Идеальное решение: Добиться нотариального удостоверения сделки и включить в условия аккредитива нотариальное свидетельство о регистрации в качестве альтернативы выписке из ЕГРН.
3. Альтернативное решение: Получить от покупателя заранее оформленную нотариальную доверенность на получение выписки.
4. Обсудите эти варианты с покупателем до подписания договора. Если покупатель отказывается от разумных мер, обеспечивающих вашу безопасность, это повод серьезно задуматься о его добросовестности.
5. Проконсультируйтесь с банком, который будет исполнять аккредитив, о том, примут ли они предложенные вами альтернативные документы (нотариальное свидетельство). Получите их предварительное согласие.

Рекомендация: Учитывая высокую стоимость объекта и существенность риска, настоятельно рекомендую обратиться за составлением документов и ведением сделки к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и расчетах.