Как сменить ВРИ на ИЖС без отказа от аренды и участия в торгах?

Изменение вида разрешенного использования арендуемого огородного участка на ИЖС без расторжения договора аренды и проведения торгов

Анализ ситуации

Вы являетесь арендатором земельного участка, предоставленного без торгов для целей огородничества, расположенного в границах населенного пункта (г. Светлогорск). Ваша цель — изменить вид разрешенного использования (ВРИ) на "индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)" для строительства жилого дома, сохранив действующий договор аренды и избежав торгов. Местная администрация отказывает в изменении ВРИ, требуя предварительного отказа от аренды и участия в торгах на выкуп.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Правовой статус огородного земельного участка

Согласно законодательству, огородный земельный участок имеет строго целевое назначение:

"огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур" (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 3, пункт 4).

Это означает, что на огородном участке не допускается строительство жилых домов (объектов капитального строительства). Размещение возможно только некапитальных хозяйственных построек.

2. Общий порядок изменения вида разрешенного использования

Для земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, виды разрешенного использования устанавливаются градостроительным регламентом:

"Виды разрешенного использования земельных участков для земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются градостроительным регламентом, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 85, часть 3).

Изменение ВРИ осуществляется в соответствии с этим регламентом:

"Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, часть 3).

3. Специальные ограничения для садовых и огородных участков

Закон устанавливает прямой запрет на изменение ВРИ для огородных земельных участков, за исключением строго определенных случаев:

"Изменение в отношении отдельных садовых или огородных земельных участков, расположенных на территории ведения гражданами садоводства или огородничества, вида разрешенного использования земельного участка не допускается, за исключением:

1. случая, предусмотренного частью 13 настоящей статьи;
2. случая, если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд;
3. случая, если земельный участок включен в границы территории, подлежащей комплексному развитию" (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 54, часть 24).

Часть 13 статьи 54, на которую есть отсылка, касается изменения ВРИ на ИЖС только для садовых земельных участков (не огородных!) в рамках изменения устава некоммерческой организации. Ваша ситуация под это исключение не подпадает.

4. Права арендатора на изменение ВРИ

Арендатор земельного участка осуществляет права собственника в части использования участка, но в пределах установленного ВРИ:

"Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 41, часть 1).

Однако это не означает право самостоятельно изменять ВРИ. Для изменения ВРИ необходимо обращаться в уполномоченный орган (орган местного самоуправления).

5. Порядок предоставления земельных участков для ИЖС

Предоставление земельных участков для ИЖС, как правило, осуществляется через торги:

"Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.6, часть 1).

Без торгов земельные участки предоставляются в определенных случаях, например:

"садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.6, часть 2, пункт 7).

Но это касается первоначального предоставления для целей огородничества/садоводства, а не изменения ВРИ на ИЖС.

6. Возможность изменения ВРИ через выбор условно разрешенного вида использования

Если в градостроительном регламенте для территориальной зоны, в которой расположен ваш участок, ИЖС указан как условно разрешенный вид использования, вы можете обратиться за разрешением на такой вид использования:

"Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, часть 6).

Однако для огородных участков действует упомянутый выше прямой запрет на изменение ВРИ (статья 54 Федерального закона N 217-ФЗ), который является специальной нормой и имеет приоритет.

Выводы и рекомендации

1. Прямое изменение ВРИ огородного участка на ИЖС практически невозможно. Законодательство устанавливает прямой запрет на такое изменение, за исключением трех специальных случаев, которые к вашей ситуации не относятся.

2. Требование администрации об отказе от аренды и участии в торгах правомерно. Поскольку:

   • Огородный участок не может использоваться для ИЖС
   • Для получения участка под ИЖС требуется его предоставление на соответствующем праве (собственность или аренда) для этой цели
   • Предоставление участков для ИЖС обычно осуществляется через торги (аукционы)

3. Альтернативные варианты, которые вы можете рассмотреть:

   • Получение градостроительного плана земельного участка для определения, предусмотрен ли ИЖС как условно разрешенный вид использования для вашей территориальной зоны. Однако даже если предусмотрен, для огородного участка действует специальный запрет.
   • Обращение с инициативой об изменении правил землепользования и застройки в части установления ИЖС как основного или условно разрешенного вида использования для территориальной зоны, где расположен ваш участок. Это длительная процедура, требующая проведения публичных слушаний.
   • Рассмотрение возможности перевода участка в категорию "садовый земельный участок", если это допускается градостроительным регламентом. На садовом участке допускается строительство садового дома, который может быть признан жилым:

     "Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 23.1, часть 3).

4. Рекомендуемые действия:

   • Запросите в администрации градостроительный план земельного участка (выдается бесплатно в течение 14 рабочих дней).
   • Изучите правила землепользования и застройки г. Светлогорска, чтобы понять, к какой территориальной зоне относится ваш участок и какие ВРИ для нее установлены.
   • Если решите оспаривать отказ администрации, обратитесь к адвокату, специализирующемуся на земельном и градостроительном праве, для подготовки искового заявления в суд.
   • Рассмотрите возможность продления договора аренды на новый срок без торгов (если участок был предоставлен без торгов, вы имеете на это право при соблюдении условий).

5. Важное предупреждение: Строительство жилого дома на огородном земельном участке без изменения ВРИ будет являться самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями (возможность сноса за ваш счет, невозможность оформления права собственности).

Учитывая сложность ситуации и наличие специальных запретов для огородных участков, вероятность положительного решения вопроса об изменении ВРИ на ИЖС без отказа от текущего договора аренды крайне мала. Наиболее реалистичный путь — участие в торгах на предоставление земельного участка для ИЖС, если такой участок будет выставлен администрацией.