Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка с сельскохозяйственного производства на КФХ и оценка затрат

Изменение вида разрешенного использования земельного участка с «сельскохозяйственного производства» на «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником земельного участка, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования (ВРИ) «сельскохозяйственное производство». Вы намерены изменить ВРИ на «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства» (КФХ). Оба вида использования относятся к одной категории земель — землям сельскохозяйственного назначения.

"Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 77, пункт 1)

"Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства... крестьянскими (фермерскими) хозяйствами с образованием и без образования юридического лица..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 78, пункт 1)

Следовательно, изменение ВРИ происходит в пределах одной категории земель. Теперь необходимо определить, является ли это изменение выбором между основными видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Применимые нормы и порядок действий

1. Определение уполномоченного органа и общего порядка

Изменение ВРИ земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется правообладателем путем подачи заявления в орган регистрации прав (Росреестр).

"Для выбора основного вида разрешенного использования земельного участка из видов разрешенного использования земельных участков, установленных регламентами использования земель, правообладатель земельного участка обязан направить заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка в орган регистрации прав." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 14.4, пункт 2)

Ключевой момент: Вы можете выбрать новый ВРИ только из числа видов, установленных регламентами использования земель (градостроительным регламентом) для территориальной зоны, в которой находится ваш участок.

2. Является ли изменение ВРИ простым выбором между основными видами?

Чтобы это выяснить, вам необходимо получить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится информация об установленных для вашей территориальной зоны видах разрешенного использования.

"В градостроительном плане земельного участка содержится информация... об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом;" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 57.3, пункт 3)

Возможные сценарии:

• Сценарий А (Наиболее простой): Оба вида («сельхозпроизводство» и «КФХ») указаны в ГПЗУ как основные виды разрешенного использования для вашей зоны. В этом случае вы вправе выбрать любой из них без дополнительных разрешений и согласований.

  "Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из установленных регламентами использования земель для соответствующих территориальной зоны... выбирается правообладателем земельного участка без разрешений и согласований..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 14.4, пункт 1)

• Сценарий Б: ВРИ «для ведения КФХ» указан в ГПЗУ как условно разрешенный вид использования. Тогда для его выбора необходимо получить специальное разрешение через проведение публичных слушаний.

  "В случае, если регламентами использования земель установлен условно разрешенный вид использования земельных участков, правообладатель земельного участка... вправе использовать земельный участок в соответствии с указанным видом только после предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в порядке, установленном федеральным законом..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 14.4, пункт 5)

• Сценарий В: ВРИ «для ведения КФХ» не предусмотрен градостроительным регламентом для вашей зоны. В этом случае изменить ВРИ в упрощенном порядке не получится. Потребуется инициировать внесение изменений в сами правила землепользования и застройки муниципального образования, что является сложной и длительной процедурой.

3. Нужны ли публичные слушания?

Публичные слушания требуются только в случае, описанном в Сценарии Б — если выбранный вами ВРИ является условно разрешенным для вашей территориальной зоны.

"Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях..." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 39, пункт 2)

Если ВРИ является основным (Сценарий А), публичные слушания не проводятся.

4. Перечень необходимых документов и заявлений

Для самого распространенного и простого Сценария А (выбор основного ВРИ) вам понадобятся:

1. Заявление о государственном кадастровом учете в связи с выбором вида разрешенного использования. Подается в Росреестр (лично, через МФЦ или онлайн).

   "Государственный кадастровый учет в связи с выбором вида или видов разрешенного использования земельного участка осуществляется... на основании заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о выбранных основном виде или видах разрешенного использования земельного участка." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 60.3, пункт 1)

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (собственника).

3. Документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подает не собственник).

4. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он подтвердит, что выбранный вами ВРИ входит в перечень основных для данной зоны.

   • Получается бесплатно в органе местного самоуправления (администрации) по месту нахождения участка.

   "В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка... обращаются с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка... Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 57.3, пункты 5, 6)

Важно: Межевой план для данной процедуры, как правило, не требуется, если не меняются границы участка. Однако если в ЕГРН есть ошибки в описании границ или они не уточнены, кадастровые работы могут понадобиться для устранения препятствий к учету.

5. Расходы

1. Государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН (за государственный кадастровый учет в связи с изменением ВРИ):

   • Для физических лиц — 350 рублей.

   "За осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 17)

2. Услуги кадастрового инженера по подготовке межевого плана:

   • Могут не понадобиться, если границы участка уже стоят на кадастре и не требуют уточнения.
   • Если работы необходимы (например, для исправления реестровой ошибки), их стоимость определяется договором с кадастровым инженером и зависит от региона, площади и сложности работ (ориентировочно от 5 до 20+ тысяч рублей).

3. Иные возможные платежи:

   • Если потребуются публичные слушания (Сценарий Б), расходы на их организацию несет заявитель.

   "Расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний... несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 39, пункт 10)

   • Нотариальная доверенность на представителя (если требуется).

Выводы и конкретные рекомендации

1. Начните с получения Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Обратитесь в администрацию муниципального образования (района, поселения), на территории которого находится ваш участок, с заявлением о выдаче ГПЗУ. Это бесплатно и займет до 14 рабочих дней.

2. Изучите полученный ГПЗУ. Найдите раздел, где перечислены основные, условно разрешенные и вспомогательные ВРИ. Определите, к какому типу относится «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»:

   • Если это основной вид — действуйте по упрощенной схеме (Сценарий А).
   • Если это условно разрешенный вид — готовьтесь к процедуре получения разрешения через публичные слушания (Сценарий Б).
   • Если этого вида нет в перечне — изменение ВРИ в текущих условиях невозможно без изменения правил землепользования и застройки (Сценарий В). Рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.

3. При положительном Сценарии А подготовьте и подайте документы:

   • Заполните заявление о выборе ВРИ (форма доступна на сайте Росреестра или в МФЦ).
   • Уплатите госпошлину в размере 350 рублей.
   • Подайте пакет документов (заявление, копию паспорта, ГПЗУ) в Росреестр через МФЦ, онлайн или лично.

4. Сроки: При отсутствии оснований для приостановления, внесение изменений в ЕГРН осуществляется в срок 5 рабочих дней (при подаче через МФЦ — 7 рабочих дней).

5. Важные ограничения:

   • Если вы не собственник, а арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вы не вправе самостоятельно менять ВРИ.

   "Лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду... не вправе выбирать иной вид разрешенного использования земельного участка, чем предусмотренный договором аренды земельного участка..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 14.4, пункт 3)

   • Если ваш участок расположен в границах зоны планируемого размещения объекта федерального, регионального или местного значения, выбор ВРИ может быть ограничен.

Резюме: Процедура изменения ВРИ с «сельхозпроизводства» на «КФХ» в большинстве случаев является административной и недорогой, если оба вида являются основными для вашей территориальной зоны. Ключевой и первый шаг — получение и анализ Градостроительного плана земельного участка.