Оформление земли под гаражом в многоэтажном кооперативе по упрощенной процедуре

Оформление земли под гаражом в многоэтажном ГСК по «гаражной амнистии»

Анализ вашей ситуации

Вы — член гаражно-строительного кооператива (ГСК), зарегистрировали право собственности на гараж в 2024 году на основании полной выплаты пая. Гараж находится в четырёхэтажном здании ГСК. Земельный участок под всем зданием не разграничен (находится в государственной или муниципальной собственности) и не оформлен самим кооперативом.

Ключевая особенность вашей ситуации — гараж расположен в многоэтажном здании, а не является отдельно стоящим строением. Это принципиально влияет на порядок оформления земли.

Применимые нормы законодательства

1. Общие положения «гаражной амнистии»

Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ установил упрощённый порядок оформления прав граждан на гаражи и землю под ними. Статья 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции Закона № 79-ФЗ) устанавливает особенности регистрации.

2. Ваш случай — гараж в многоэтажном здании

Пункт 6 статьи 49 Закона № 218-ФЗ прямо указывает:

«Положения частей 2 - 5 настоящей статьи применяются также в отношении земельных участков, на которых расположены гаражи, являющиеся объектами капитального строительства, входящие в состав гаражного кооператива либо иного специализированного потребительского кооператива, созданного для строительства и эксплуатации гаражей, независимо от того, предоставлен ли земельный участок такому кооперативу.» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 49, часть 6)

Это означает, что отсутствие оформления земли на кооператив не препятствует применению упрощённого порядка.

3. Согласие кооператива и других членов не требуется

Пункт 7 статьи 49 Закона № 218-ФЗ устанавливает:

«Государственная регистрация права собственности на земельный участок, указанный в частях 2 - 5 настоящей статьи, осуществляется без согласия гаражного кооператива либо иного специализированного потребительского кооператива, созданного для строительства и эксплуатации гаражей, и без согласия других членов такого кооператива.» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 49, часть 7)

4. Особый порядок для многоэтажного здания — общая долевая собственность

Для вас наиболее важное ограничение: поскольку гараж находится в многоэтажном здании, земельный участок под таким зданием не может быть оформлен в единоличную собственность владельца одного гаража. Это следует из принципов, установленных Гражданским кодексом РФ.

Статья 287.6 ГК РФ устанавливает:

«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом...» (Источник: ГК РФ, статья 287.6, часть 2)

Хотя эта норма прямо говорит о многоквартирных домах, для многоэтажных гаражных зданий применяется аналогичный принцип. Статья 287.4 ГК РФ устанавливает:

«Собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (статья 287.5).» (Источник: ГК РФ, статья 287.4, часть 2)

Статья 39.20 Земельного кодекса РФ подтверждает:

«В случае, если здание, сооружение... или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности... эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.» (Источник: ЗК РФ, статья 39.20, часть 2)

Кроме того, пункт 15 статьи 39.20 ЗК РФ прямо указывает:

«Положения настоящей статьи применяются также к собственникам машино-мест, нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах.» (Источник: ЗК РФ, статья 39.20, часть 15)

Ответы на ваши вопросы

1. Возможно ли оформление земли под индивидуальным гаражом в многоэтажном ГСК?

Да, возможно, но не в единоличную собственность, а в общую долевую собственность с другими собственниками помещений в здании ГСК. Вам будет принадлежать доля в праве на земельный участок под всем зданием, пропорциональная площади вашего гаража.

Отсутствие оформления земли на кооператив не является препятствием — часть 6 статьи 49 Закона № 218-ФЗ прямо предусматривает этот случай.

2. Является ли зарегистрированное право на гараж достаточным основанием?

Да, является. Вам подходит пункт 3 статьи 49 Закона № 218-ФЗ:

«В случае, если земельный участок, предназначенный для размещения гаража, находится в государственной или муниципальной собственности и не предоставлен гаражному кооперативу... и на таком земельном участке расположен гараж, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация права собственности на указанный земельный участок осуществляется на основании заявления гражданина, являющегося собственником такого гаража, и следующих документов:

1. документ, подтверждающий право собственности гражданина на гараж, расположенный на таком земельном участке;
2. документ, подтверждающий, что гараж создан до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (до 30 декабря 2004 года) либо является объектом капитального строительства, строительство которого завершено после дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, если разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуются...» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 49, часть 3)

Однако эта норма рассчитана на отдельно стоящие гаражи. Для многоэтажного здания применяется иной порядок — оформление в общую долевую собственность всех собственников помещений.

3. Требуется ли согласие других членов ГСК?

Нет, не требуется. Как указано в части 7 статьи 49 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация осуществляется без согласия кооператива и других членов.

Однако для многоэтажного здания, где земля оформляется в общую долевую собственность, требуется решение общего собрания собственников помещений о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность. Это следует из статьи 3.1 Федерального закона № 79-ФЗ (в контексте вашей ситуации):

«В случае, если земельный участок предоставляется в общую долевую собственность собственников помещений в многоэтажном здании, заявление подается лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников. К заявлению прилагается решение общего собрания о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность.» (Источник: Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ, статья 3.1, часть 4)

4. Какие дополнительные документы необходимы?

Из представленного контекста, для вашего случая потребуются:

1. Заявление о предоставлении земельного участка
2. Выписка из ЕГРН на гараж (подтверждает зарегистрированное право собственности)
3. Документ, подтверждающий членство в кооперативе (справка от председателя)
4. Справка о полной выплате пая (у вас есть)
5. Технический паспорт на гараж (у вас есть)
6. Решение общего собрания собственников помещений в здании ГСК о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность (если земля оформляется как общая долевая собственность)
7. Межевой план — поскольку земельный участок, скорее всего, не поставлен на кадастровый учёт. Часть 9 статьи 49 Закона № 218-ФЗ предусматривает:

«В случае, если земельный участок, указанный в частях 2 - 5 настоящей статьи, не поставлен на государственный кадастровый учет, государственная регистрация права собственности на такой земельный участок осуществляется одновременно с его постановкой на государственный кадастровый учет. В этом случае заявление о государственной регистрации права собственности на такой земельный участок подается с приложением документов, предусмотренных частями 2 - 5 настоящей статьи, а также межевого плана (за исключением случая, если сведения о местоположении границ такого земельного участка содержатся в указанных документах).» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 49, часть 9)

По старому плану границ на имя отца: этот документ может быть использован для подготовки межевого плана, так как в нём содержатся сведения о местоположении границ. Вы можете обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит актуальный межевой план на основе этого документа.

Выводы и рекомендации

1. Оформить землю в единоличную собственность под вашим гаражом в четырёхэтажном здании по «гаражной амнистии» невозможно. Закон предусматривает для многоэтажных зданий оформление земли в общую долевую собственность всех собственников помещений.

2. Первоочередная задача — инициировать общее собрание членов ГСК, на котором принять решение об обращении за предоставлением земельного участка под зданием в общую долевую собственность. Уполномоченное лицо (председатель или иной представитель) подаст заявление от имени всех собственников.

3. Соберите пакет документов:

   • Выписка из ЕГРН на гараж (уже есть)
   • Справка о полной выплате пая (уже есть)
   • Справка о членстве в кооперативе
   • Технический паспорт на гараж (уже есть)
   • Старый план границ (поможет кадастровому инженеру)

4. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана на земельный участок под всем зданием ГСК.

5. Подайте заявление в уполномоченный орган (местную администрацию) о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность.

6. Если возникнут сложности с проведением общего собрания или подготовкой документов, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных вопросах. Он поможет правильно оформить все процедуры и, в случае необходимости, представлять ваши интересы.