как получить участок в собственность

Приобретение земельного участка, ранее занятого военной академией

Анализ ситуации

Вы рассматриваете возможность приобретения земельного участка, который находится в государственной собственности, имеет категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «под размещение военной академии». Участок более 10 лет не используется по назначению в связи с переводом академии в другой город. Рассмотрим правовые аспекты этой ситуации.

---

1. Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности

Общий порядок предоставления

Согласно Земельному кодексу РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

«1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.» (Источник: ЗК РФ, статья 39.1)

Продажа земельных участков из государственной или муниципальной собственности по общему правилу осуществляется на аукционах:

«Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.» (Источник: ЗК РФ, статья 39.3, пункт 1)

Ключевое препятствие — статус участка

Ваш участок имеет вид разрешенного использования «под размещение военной академии». Это означает, что участок, вероятно, относится к землям обороны и безопасности. В силу закона такие земли ограничены в обороте:

«Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: ... 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи» (Источник: ЗК РФ, статья 27, пункт 5)

При этом земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами:

«Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.» (Источник: ЗК РФ, статья 27, пункт 2)

Таким образом, пока участок сохраняет статус земель, предоставленных для обеспечения обороны и безопасности, его приобретение в частную собственность невозможно.

---

2. Правовые последствия неиспользования земельного участка по целевому назначению более 10 лет

Обязанность использовать участок по целевому назначению

Собственники и пользователи земельных участков обязаны:

«использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту» (Источник: ЗК РФ, статья 42)

Последствия неиспользования для пользователей (не собственников)

Участок, вероятно, находился у военной академии на праве постоянного (бессрочного) пользования. Неиспользование участка в течение длительного срока является основанием для принудительного прекращения этого права:

«Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком... прекращаются принудительно: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: ... неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.» (Источник: ЗК РФ, статья 45, пункт 2)

Однако важное замечание: данный срок (3 года) и порядок изъятия применяются в отношении прав постоянного (бессрочного) пользования, аренды и т.д., но не в отношении собственности. Поскольку участок находится в государственной собственности, а не в частной, нормы ГК РФ об изъятии участка у собственника (статьи 284-287 ГК РФ) здесь напрямую не применимы.

Процедура изъятия у пользователя

Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования осуществляется:

«на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения административного правонарушения, связанного с неиспользованием земельного участка по целевому назначению... после назначения административного наказания)» (Источник: ЗК РФ, статья 54, пункт 1)

Для учреждений (каковым является военная академия) предусмотрен упрощенный порядок:

«Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным государственному или муниципальному учреждению... по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, осуществляется по решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления... об изъятии земельного участка» (Источник: ЗК РФ, статья 54, пункт 2)

Вывод по данному вопросу

Неиспользование участка более 10 лет является серьезным нарушением, которое может повлечь прекращение права пользования. Однако эта процедура должна быть инициирована уполномоченным органом, а не гражданином. Вы не можете самостоятельно «запустить» этот процесс, но можете обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган.

---

3. Возможность изменения вида разрешенного использования участка

Общий порядок изменения ВРИ

Для земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, виды разрешенного использования устанавливаются градостроительным регламентом:

«Виды разрешенного использования земельных участков для земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются градостроительным регламентом, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.» (Источник: ЗК РФ, статья 85, пункт 3)

Особый порядок для земель обороны

Однако для земель обороны и безопасности действует специальное правило:

«Независимо от категории земель и регламентов использования земель виды разрешенного использования земельных участков в целях их использования для обеспечения обороны страны и безопасности государства могут устанавливаться решением федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных в области обороны страны и безопасности государства.» (Источник: ЗК РФ, статья 14.2, пункт 6)

Это означает, что пока участок находится в ведении Министерства обороны или иного уполномоченного органа, изменение ВРИ возможно только по их решению.

Практическая возможность

Изменение ВРИ «под размещение военной академии» на иной вид возможно только после:

1. Прекращения права пользования участка военной академией (или иным военным ведомством)
2. Исключения участка из земель обороны и безопасности
3. Приведения ВРИ в соответствие с градостроительным регламентом территориальной зоны

Самостоятельно изменить ВРИ в рамках процедуры приобретения вы не сможете. Это прерогатива собственника — государства в лице уполномоченных органов.

---

4. Нормы, регулирующие право на приобретение земельных участков при прекращении деятельности объектов государственного значения

Основания для отказа в предоставлении

Даже если право пользования участка будет прекращено, вы столкнетесь с серьезными препятствиями. Согласно статье 39.16 ЗК РФ, основаниями для отказа в предоставлении участка без торгов являются, в частности:

«6) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка» (Источник: ЗК РФ, статья 39.16, подпункт 6)

«14) цель использования такого земельного участка, указанная в заявлении о предоставлении земельного участка, не соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости...» (Источник: ЗК РФ, статья 39.16, подпункт 14)

Необходимые предварительные действия

Для того чтобы участок мог быть предоставлен гражданину, необходимо:

1. Прекращение права пользования военной академией (или иным военным ведомством) на данный участок в установленном порядке
2. Изменение категории земель или исключение участка из числа земель обороны и безопасности
3. Изменение вида разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом
4. Включение участка в перечень земельных участков, временно не используемых для нужд обороны и безопасности (если это предусмотрено законом)

О возможности предоставления без торгов

Закон предусматривает возможность предоставления земельных участков для целей, не связанных с обороной, если участок временно не используется:

«...временно не используемые по целевому назначению, с согласия федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области обороны, или федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области безопасности, могут включаться в границы охотничьих угодий» (Источник: ЗК РФ, статья 93, пункт 6)

Однако данная норма касается только включения в границы охотничьих угодий, а не предоставления гражданам.

---

Выводы и рекомендации

Основные выводы

1. Приобрести участок напрямую в собственность невозможно, пока он сохраняет статус земель, предоставленных для обеспечения обороны и безопасности. Такие участки ограничены в обороте и не подлежат передаче в частную собственность.

2. Неиспользование участка более 10 лет является нарушением, но не создает у вас права требовать его предоставления. Это основание для применения мер к текущему пользователю, а не для возникновения у вас преимущественного права.

3. Изменение вида разрешенного использования невозможно без предварительного прекращения прав военного ведомства на участок и исключения его из земель обороны.

4. Процедура приобретения (даже если участок станет доступен) будет осуществляться через аукцион (торги), за исключением случаев, предусмотренных законом для отдельных категорий граждан.

Рекомендации

Я рекомендую вам обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах, для:

• Проверки актуального правового статуса участка (кто является правообладателем, не прекращено ли право пользования, не принято ли решение об изъятии)
• Выяснения, включен ли данный участок в перечень земель, временно не используемых для нужд обороны
• Направления официальных запросов в уполномоченные органы (Росимущество, Министерство обороны РФ) о возможности предоставления участка
• Разработки правовой стратегии, включая возможное обжалование бездействия уполномоченных органов

Дополнительно вы можете:

• Проверить, установлен ли для данной территориальной зоны градостроительный регламент в правилах землепользования и застройки населенного пункта
• Уточнить в администрации населенного пункта, какие перспективы изменения функционального назначения данной территории предусмотрены генеральным планом