Здравствуйте ! Коммерческое помещение принадлежит трем собственникам,договор аренды земельного участка под ним с муниципалитетом заключила только я.Предложила 2 другим собственникам выкупить земельные участки согласно своим долям,отказались! Получается, не арендуют ,выкупать не желают,но и я сама не могу свою долю выкупить. Есть ли какие-то варианты у меня самостоятельно без 2 других собственников выкупить свою долю ?
НейроадвокатВы являетесь одним из трех собственников коммерческого помещения, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Вы единолично заключили договор аренды этого участка, а два других собственника отказываются от его выкупа и не арендуют землю. Ваша цель — самостоятельно выкупить свою долю земельного участка.
Согласно Земельному кодексу РФ, собственники зданий и сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены эти объекты:
"Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках." (ЗК РФ, статья 39.20, пункт 1)
Для ситуации, когда здание принадлежит нескольким собственникам, закон устанавливает специальное правило:
"В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности... эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора." (ЗК РФ, статья 39.20, пункт 2)
Закон устанавливает, что для приобретения права собственности необходимо совместное обращение всех сособственников:
"Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них... совместно обращаются в уполномоченный орган." (ЗК РФ, статья 39.20, пункт 5)
Однако для заключения договора аренды закон допускает самостоятельное обращение:
"Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду." (ЗК РФ, статья 39.20, пункт 6)
При этом уполномоченный орган направляет проект договора аренды всем правообладателям, а договор заключается только с теми, кто его подписал. В случае отказа остальных, орган вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.
Закон предусматривает возможность выдела земельного участка, но только если исходный участок находится в долевой собственности:
"Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности." (ЗК РФ, статья 11.5, пункт 1)
Однако в вашей ситуации земельный участок находится в муниципальной собственности, а не в долевой собственности сособственников здания, поэтому данная норма напрямую не применима.
Нет, вы не можете самостоятельно выкупить свою долю в праве на земельный участок без согласия других собственников. Закон требует совместного обращения всех собственников здания для приобретения земельного участка в собственность:
"Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них... совместно обращаются в уполномоченный орган." (ЗК РФ, статья 39.20, пункт 5)
Поскольку участок, скорее всего, является неделимым (под единым зданием), его приобретение возможно только в общую долевую собственность всех трех собственников помещения.
Механизмы принуждения существуют, но ограничены:
"В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка... уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания... не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды." (ЗК РФ, статья 39.20, пункт 7)
Также:
"Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания... заключить договор аренды земельного участка... если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок." (ЗК РФ, статья 39.20, пункт 8)
Факт заключения вами договора аренды имеет двойственное значение:
Позитивный аспект: Вы уже являетесь законным пользователем земельного участка, что подтверждает ваше исключительное право на его приобретение в будущем.
Негативный аспект: Заключение договора аренды только с вами не дает вам преимущественного права на выкуп своей доли, поскольку:
Однако, как следует из пункта 2.1 статьи 39.20 ЗК РФ:
"В случае, если здание, сооружение, находящиеся в общей долевой собственности нескольких лиц, расположены на земельном участке, который предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, любой из указанных лиц вправе приобрести такой земельный участок в собственность... При этом размер доли в праве собственности на земельный участок... определяется пропорционально размеру доли в праве собственности на здание, сооружение."
К сожалению, в вашем случае договор аренды заключен только с вами, а не со всеми собственниками с множественностью лиц, поэтому данная норма не применима.
Выдел доли земельного участка в натуре для последующего выкупа затруднителен, если участок неделим.
Закон допускает выдел земельного участка, но только если исходный участок находится в долевой собственности:
"Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности." (ЗК РФ, статья 11.5, пункт 1)
В вашей ситуации земельный участок находится в муниципальной собственности, поэтому выдел из него доли для последующего выкупа одним из сособственников здания невозможен.
Даже если бы участок находился в общей долевой собственности, выдел доли под коммерческим помещением маловероятен, поскольку:
Нормы о преимущественном праве покупки (статья 250 ГК РФ) не применимы к ситуации выкупа земельного участка у муниципалитета.
Статья 250 ГК РФ регулирует преимущественное право покупки доли в праве общей собственности при ее продаже постороннему лицу:
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..." (ГК РФ, статья 250, пункт 1)
В вашей ситуации:
Самостоятельно выкупить свою долю земельного участка без согласия других собственников вы не можете, так как закон требует совместного обращения всех сособственников здания.
Выдел доли в натуре невозможен, поскольку участок, скорее всего, неделим, а кроме того, он находится в муниципальной, а не в долевой собственности.
Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) не применимо к данной ситуации.
Понуждение других собственников к выкупу через суд маловероятно, так как закон не предусматривает такого механизма. Однако есть возможность понуждения к заключению договора аренды (по иску муниципалитета).
Обратитесь в муниципалитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц. Согласно пункту 6 статьи 39.20 ЗК РФ, уполномоченный орган направит проект договора аренды всем собственникам. Если они откажутся подписывать, муниципалитет обязан обратиться в суд о понуждении их к заключению договора.
Попробуйте договориться с другими собственниками. Возможно, стоит предложить им другой вариант — например, выкуп вашей доли в праве на помещение (с последующим переходом права на землю).
Рассмотрите возможность выкупа всего земельного участка через суд, если сможете доказать, что:
Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах, для разработки стратегии защиты ваших прав с учетом конкретных обстоятельств дела (размер долей, возможность технического раздела участка, местоположение и т.д.).
Проверьте возможность раздела здания в натуре (если это технически возможно). Если вы сможете выделить свою часть помещения в отдельный объект, то сможете претендовать на отдельный земельный участок под ним.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
