Правовые аспекты установки теплиц на собственном земельном участке для коммерческого выращивания зелени зимой

Установка теплиц на участке для ведения личного подсобного хозяйства на землях сельскохозяйственного назначения: правовой анализ

1. Характеристика теплиц и необходимость получения разрешения на строительство

Теплицы из пленки и металлокаркаса высотой до 3 метров не являются объектами капитального строительства.

Как следует из Градостроительного кодекса РФ:

"некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений)" (ГрК РФ, статья 1, пункт 10.2)

Поскольку ваши теплицы представляют собой сборную конструкцию из пленки и металлокаркаса, не имеют фундамента и прочной связи с землей, они относятся к некапитальным строениям. Соответственно, получение разрешения на строительство не требуется, так как:

"Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: ... строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства" (ГрК РФ, статья 51, часть 17, пункт 2)

Однако обращаю внимание: если бы у теплицы был бетонный фундамент, она могла бы быть признана объектом капитального строительства, и тогда потребовалось бы разрешение. Ваш вариант (без фундамента) является безопасным с этой точки зрения.

2. Соответствие целевому назначению земельного участка

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, в том числе:

"гражданами, которые ведут личные подсобные хозяйства" (ЗК РФ, статья 78, часть 1)

Ваш вид разрешенного использования – "для ведения личного подсобного хозяйства" – полностью соответствует выращиванию зелени в теплицах. Это прямое использование участка по назначению.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", деятельность по производству и переработке сельскохозяйственной продукции при ведении ЛПХ признается сельскохозяйственной деятельностью.

3. Нормы по расстоянию до границ участка и соседних построек

Данный вопрос регулируется градостроительным регламентом, который устанавливается правилами землепользования и застройки вашего муниципального образования. Конкретные цифры могут различаться в зависимости от региона.

Вместе с тем, исходя из общих принципов:

"Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: ... минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений" (ГрК РФ, статья 38, часть 1, пункт 2)

Однако эти нормы в первую очередь применяются к объектам капитального строительства. Для некапитальных строений (каковыми являются ваши теплицы) требования к отступам могут не устанавливаться в принципе.

На практике рекомендую учитывать:

• Противопожарные нормы – минимальное расстояние между строениями на соседних участках (обычно от 6 до 15 метров в зависимости от материалов). Для металлокаркаса с пленкой риск распространения огня минимален, но рекомендую уточнить местные противопожарные нормы.
• Санитарные нормы – не менее 1 метра от границы участка до теплицы (по аналогии с хозяйственными постройками).

Внимание: точные параметры отступов содержатся в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), который можно получить в местной администрации.

"В градостроительном плане земельного участка содержится информация: ... о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства" (ГрК РФ, статья 57.3, часть 3, пункт 4)

4. Необходимость регистрации в качестве ИП или самозанятого

Ключевой момент: реализация продукции, произведенной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью.

Согласно Федеральному закону:

"Реализация сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки, произведенных при ведении личного подсобного хозяйства, не относится к предпринимательской деятельности" (Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ, статья 4, пункт 4, в редакции Федерального закона от 21.06.2011 N 147-ФЗ)

При этом доходы от такой реализации освобождаются от налогообложения при соблюдении условия:

"Доходы, указанные в абзаце первом настоящего пункта, освобождаются от налогообложения при условии, что ведение налогоплательщиком личного подсобного хозяйства на соответствующих земельных участках осуществляется без привлечения в соответствии с трудовым законодательством наемных работников" (НК РФ, статья 217, пункт 13)

Таким образом, вы можете продавать выращенную зелень без регистрации в качестве ИП или самозанятого при соблюдении двух условий:

1. Участок используется для ведения личного подсобного хозяйства (что у вас и есть)
2. Вы не привлекаете наемных работников по трудовым договорам

Вместе с тем, если вы планируете систематическое извлечение прибыли в крупных масштабах, контролирующие органы могут усмотреть признаки предпринимательской деятельности. В таком случае добровольная регистрация в качестве самозанятого (налог на профессиональный доход) с налоговой ставкой 4% при продажах физическим лицам или 6% при продажах ИП и юридическим лицам (Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 10) может быть более безопасным вариантом.

5. Риски признания постройки самовольной

Риск признания теплиц самовольной постройкой минимален.

Согласно ГК РФ:

"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (ГК РФ, статья 222, часть 1)

Самовольной постройкой может быть признан только объект капитального строительства. Поскольку ваши теплицы являются некапитальными строениями, положения статьи 222 ГК РФ к ним не применяются.

Также важно, что использование участка не противоречит его целевому назначению (сельскохозяйственное производство при ЛПХ).

Однако риски могут возникнуть, если:

• Вы начнете использовать участок способом, не соответствующим ВРИ "для ведения личного подсобного хозяйства"
• Теплицы будут создавать помехи соседям (затенение, нарушение их прав)
• Будут нарушены противопожарные или санитарные нормы (жалобы соседей)

Рекомендации

1. Перед установкой теплиц рекомендую заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в местной администрации – это позволит точно определить предельные параметры застройки и минимальные отступы от границ.

2. Для минимизации рисков установите теплицы на расстоянии не менее 1 метра от границ участка и не менее 6 метров от жилых построек соседей (по противопожарным нормам). Рекомендую дополнительно уточнить противопожарные нормы в местном отделе МЧС.

3. Регистрация ИП или самозанятого не является обязательной при продаже излишков продукции с ЛПХ, но если масштабы продаж будут значительными и систематическими, для вашей же безопасности рекомендую зарегистрироваться в качестве самозанятого.

4. Для получения точной информации по отступам обратитесь в местную администрацию или к кадастровому инженеру. В случае серьезных сомнений рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном праве.