Соответствие размещения ресторана виду разрешенного использования "деловое управление"
Анализ ситуации
Ваша ситуация требует комплексного анализа с учетом градостроительного законодательства, земельного права и возможного статуса объекта культурного наследия.
Применимые нормы градостроительного законодательства
Согласно Градостроительному кодексу, "разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 37).
Важно отметить, что "земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 36).
Правовой статус исторического здания
Если ваше здание признано объектом культурного наследия, то "земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон "Об объектах культурного наследия", Статья 5).
Для объектов культурного наследия установлены особые требования: "в границах территории объекта культурного наследия разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях" (Источник: Федеральный закон "Об объектах культурного наследия", Статья 5.1).
Сохранение ранее возникшего использования
Ключевое значение имеет норма о том, что "перевод земель или земельных участков из одной категории в другую и (или) изменение основных или вспомогательных видов разрешенного использования [...] не влекут за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 8, пункт 4).
Это означает, что изменение ВРИ земельного участка не обязывает вас немедленно прекращать существующее использование, которое сложилось ранее.
Выводы и рекомендации
-
Деятельность ресторана может сохраняться при новом ВРИ "деловое управление", поскольку она осуществлялась длительное время (с 1995 года) и не представляет опасности.
-
Требуется уточнение статуса здания - необходимо проверить, является ли здание объектом культурного наследия. Если да, то использование под ресторан должно соответствовать требованиям сохранности объекта.
-
Рекомендуется предпринять следующие действия:
- Запросить в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга информацию о статусе здания
- Обратиться в Комитет по градостроительству и архитектуре для получения разъяснений о возможности сохранения ресторана при ВРИ "деловое управление"
- При подписании нового договора аренды предусмотреть условие о сохранении существующего использования помещений
-
В случае возникновения споров вы можете ссылаться на положение о сохранении ранее возникших прав при изменении ВРИ, а также на длительный период функционирования ресторана.
Для получения более точной консультации с учетом местных нормативных актов Санкт-Петербурга рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и градостроительном праве.
