Здравствуйте, имеется жилье, купленное и оформленное как квартира, но по факту это часть дома, земля не оформлена, отказывают в оформлении земли вокруг дома

Дом на две семьи: как оформить земельный участок, если администрация считает его многоквартирным?

Здравствуйте. Ситуация, в которой вы оказались, довольно типична для домов, построенных и разделенных на части без предварительного оформления земли. Ключевой момент здесь — правильная юридическая квалификация вашего жилья. Если дом не является многоквартирным (МКД), то отказ администрации в предоставлении земли вокруг него неправомерен. Ниже я приведу анализ ситуации и алгоритм действий.

1. Анализ ситуации: Многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки?

Первое, что нужно сделать — определить, чем на самом деле является ваш дом. От этого зависит, как будет оформляться земля.

• Многоквартирный дом (МКД) — это здание, которое состоит из двух и более квартир и включает в себя помещения общего пользования (лестницы, коридоры, подвалы, чердаки). Согласно ст. 15 ЖК РФ, "многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса". Земельный участок под таким домом, с элементами озеленения и благоустройства, является общей долевой собственностью всех собственников квартир (ст. 36 ЖК РФ). Приватизировать его отдельно от квартиры нельзя.

• Жилой дом блокированной застройки — это дом, который стоит в одном ряду с другим домом (домами), имеет с ним общую боковую стену без проемов и имеет отдельный выход на свой собственный земельный участок. В соответствии с п. 40 ст. 1 ГрК РФ: "дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок". Каждый блок в таком доме — это фактически отдельный дом, расположенный на отдельном земельном участке.

• Квартира в таком доме — это статус, который администрация пытается присвоить вашему жилью. Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ, квартира — это "структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме".

Вывод по анализу: Если ваше жилье имеет отдельный выход на улицу, не имеет помещений общего пользования (нет единого подъезда, чердака, подвала, через который ходят оба владельца), то оно не является квартирой в МКД. Администрация ошибочно применяет к нему режим многоквартирного дома. Скорее всего, ваш дом — это жилой дом блокированной застройки, либо индивидуальный жилой дом, ошибочно разделенный на две квартиры. В обоих случаях земля под ним и вокруг него может быть оформлена в собственность.

2. Законные способы оформления земли вокруг дома

Поскольку земельный участок под домом и вокруг него не сформирован, вам необходимо пройти процедуру его образования и предоставления.

Способ 1. Признание дома блокированной застройкой (рекомендуемый)

Этот способ подходит, если ваш дом имеет все признаки блокированной застройки (отдельный выход на свой участок, общая стена без проемов).

1. Установите юридический статус дома. Вам потребуется обратиться в суд с иском о признании дома жилым домом блокированной застройки (или, как вариант, о признании отсутствия статуса многоквартирного дома). Почему не в администрацию? Потому что они уже отказались. В решении суда будет четко установлено, что дом не является МКД, и земля под ним не относится к общему имуществу.

2. Проведите кадастровые работы. После вступления решения суда в силу, вы и второй собственник можете заказать у кадастрового инженера межевой план для образования двух отдельных земельных участков под каждой частью дома и прилегающей к ней территорией. В соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, если здание принадлежит на праве собственности нескольким лицам, и его раздел возможен (как в случае с блокированной застройкой), они имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность. Однако для блокированной застройки более правильным будет образование двух самостоятельных участков.

3. Обратитесь за предоставлением участка. После того как участки будут поставлены на кадастровый учет (им присвоят кадастровые номера), вы имеете исключительное право на их приобретение в собственность или аренду. Это право установлено п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ: "исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках".

Способ 2. Оформление в общую долевую собственность с соседом

Этот способ применим, если дом невозможно физически разделить на два отдельно стоящих здания, и оба собственника согласны на общую землю.

1. Подготовьте схему расположения земельного участка или проект межевания территории. Это делается для того, чтобы сформировать единый участок под всем домом и вокруг него.
2. Обратитесь в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В заявлении укажите, что просите предоставить участок в общую долевую собственность (и там и там).
3. После утверждения схемы и постановки на кадастровый учет — подайте заявление о предоставлении участка в собственность. Если администрация откажет — это прямой путь в суд, так как отказ будет незаконным в силу ст. 39.20 ЗК РФ.

Способ 3. Оспаривание отказа администрации в суде

Это универсальный способ, если досудебные переговоры не помогли.

1. Основание для суда. Администрация необоснованно применяет нормы об МКД к вашему дому. Вам нужно доказать в суде, что ваш дом не является многоквартирным. Для этого потребуется строительно-техническая экспертиза, которая установит: наличие отдельного выхода, отсутствие помещений общего пользования, наличие общей стены без проемов и т.д.
2. Что требовать.
   • Признать отказ администрации незаконным. Согласно ч. 1 ст. 64 ЗК РФ, "Земельные споры рассматриваются в судебном порядке".
   • Обязать администрацию сформировать и предоставить земельный участок. Или, если участок уже сформирован, но его предоставление незаконно затягивается.
   • Признать право собственности на земельный участок. Согласно ст. 59 ЗК РФ, "Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке... Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием... для государственной регистрации права на землю".

3. Конкретные рекомендации

1. Начните с досудебной переписки. Направьте в администрацию письменное заявление, в котором подробно объясните, почему ваш дом не является многоквартирным, сошлитесь на п. 40 ст. 1 ГрК РФ (определение дома блокированной застройки) и ст. 15-16 ЖК РФ (определение МКД и квартиры). Попросите дать мотивированный ответ. Если они откажут — это будет вторым основанием для суда.
2. Обратитесь к адвокату. Вам понадобится помощь специалиста, который:
   • Проанализирует документы на дом (технический паспорт, выписка из ЕГРН).
   • Подготовит исковое заявление.
   • Организует строительно-техническую экспертизу.
3. Параллельно с судом: Можно обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете и регистрации права на основании решения суда. Ст. 58 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает, что регистрация на основании решения суда осуществляется в общем порядке, но суд может обязать провести ее без дополнительных документов, если решение содержит необходимые сведения.

Важно: Пока дом не признан блокированной застройкой или пока не сформирован участок, администрация формально права, что земля под домом относится к общему имуществу, но только при условии, что это многоквартирный дом. Ваша задача — доказать противоположное.

Итог: Закон на вашей стороне. Вы имеете право на оформление земли в собственность. Главное — правильно определить статус дома и, если администрация продолжает отказывать, — оспорить это в суде. Не пытайтесь договориться устно, ведите всю переписку официально и фиксируйте каждый отказ.