Передача долей недвижимости от пенсионеров-родственников лицу без гражданства РФ - иностранному резиденту

Оптимальный способ передачи долей в земельном участке с аварийным домом иностранному гражданину

1. Ограничения для иностранного гражданина на приобретение недвижимости в РФ

Земельный участок. Иностранные граждане могут иметь земельные участки на праве собственности, за исключением участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ. Как указано в:

"Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами" (ЗК РФ, статья 15, пункт 3).

Если ваш земельный участок не относится к приграничным территориям и не находится в особых зонах (изъятых из оборота или ограниченных в обороте, перечисленных в статье 27 ЗК РФ), то иностранец может приобрести его в собственность. При этом:

"Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом" (ЗК РФ, статья 22, пункт 1).

Жилой дом (аварийный). Аварийное состояние дома само по себе не запрещает совершать сделки. Однако необходимо учитывать, что:

"Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме" (ЖК РФ, статья 32, часть 10).

Таким образом, покупатель-иностранец получит дом, который подлежит сносу, и на него ляжет обязанность его снести, иначе возможен снос за счет государства с изъятием участка.

2. Налоговые последствия при дарении и купле-продаже

2.1. Дарение долей (безвозмездная передача)

Для дарителей (резиденты РФ, пенсионеры): Доход в виде подаренной недвижимости не облагается НДФЛ у дарителя, так как он ничего не получает. Однако важно, что дальние родственники не являются близкими родственниками по Семейному кодексу, поэтому:

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)" (НК РФ, статья 217, пункт 18.1).

Поскольку дарители и одаряемый — дальние родственники (не подпадающие под перечень), освобождения от налога для одаряемого нет.

Для одаряемого (нерезидент РФ): Доход в виде стоимости подаренной доли облагается НДФЛ по ставке 30% для нерезидентов:

"Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации" (НК РФ, статья 224, пункт 3).

Налоговая база определяется как доля кадастровой стоимости объекта недвижимости:

"При получении в порядке дарения доли в объекте недвижимого имущества доходы налогоплательщика принимаются равными соответствующей доле кадастровой стоимости этого объекта" (НК РФ, статья 214.10, пункт 6).

Одаряемому необходимо подать налоговую декларацию до 30 апреля следующего года и уплатить налог (НК РФ, статья 229, пункт 1).

Освобождение для пенсионеров-дарителей: Пенсионеры не имеют специальных льгот по НДФЛ при дарении. Они так же, как и другие резиденты, не платят налог при дарении (так как не получают дохода), одаряемый платит.

2.2. Купля-продажа долей (возмездная передача)

Для продавцов (резиденты, пенсионеры): Срок владения долями более 5 лет (наследство получено более 5 лет назад) освобождает их от уплаты НДФЛ при продаже:

"Доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса" (НК РФ, статья 217, пункт 17.1) – освобождаются при владении более минимального срока (5 лет, если не подпадает под льготный 3-летний срок, который не применим для ненаследников-неродственников).

Поскольку наследство получено более 5 лет назад, продавцы освобождены от налога при продаже. Им не нужно подавать декларацию, если доход не превышает 1 млн руб. (но при освобождении декларация все равно может потребоваться, если нет права на вычет, но лучше уточнить самостоятельно – обычно при освобождении декларацию подавать не нужно).

Для покупателя (нерезидент): Покупатель не получает доход при покупке, поэтому не платит НДФЛ. Он несет расходы. После покупки он будет платить ежегодный налог на имущество (земельный налог и налог на недвижимость) по ставке 0,1% от кадастровой стоимости для жилых домов (НК РФ, статья 406, пункт 2.1), и земельный налог по ставке до 1,5% от кадастровой стоимости в зависимости от категории земель.

3. Сравнение выгодности: дарение vs купля-продажа

Критерий	Дарение	Купля-продажа
Налог для дарителя/продавца	0% (не получает доход)	0% (освобождение при владении >5 лет)
Налог для одаряемого/покупателя (нерезидент)	30% от кадастровой стоимости доли	0% (покупатель не платит налог)
Необходимость согласия других сособственников	Не требуется (преимущественное право покупки не действует при дарении)	Требуется соблюдение преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ)
Нотариальное удостоверение	Обязательно (ст. 574 ГК РФ, п.3 – договор дарения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению)	Обязательно (ст. 42 ФЗ-218 – отчуждение доли требует нотариального удостоверения)

Вывод: Купля-продажа значительно выгоднее, так как:

• Продавцы не платят налог (освобождение по сроку владения).
• Покупатель-нерезидент не платит налог при покупке.
• При дарении нерезидент заплатит 30% от кадастровой стоимости подаренной доли. Например, если кадастровая стоимость участка с домом 3 млн руб., то доля 1/4 = 750 000 руб., налог 225 000 руб. за каждую долю. Это существенные потери.

4. Влияние аварийного состояния дома на сделки

Аварийный статус не запрещает отчуждение. Однако необходимо учитывать:

"Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд" (ЖК РФ, статья 32, часть 2).

Если муниципалитет требует сноса дома, собственники обязаны его снести. Если этого не сделать, участок может быть изъят. Это не препятствует сделке, но покупатель должен быть предупрежден об этом.

Также важно: при продаже продавец обязан предоставить полную информацию о недостатках:

"Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка, о виде или видах его разрешенного использования и об ограничениях прав на земельный участок, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка ... вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков" (ЗК РФ, статья 37, пункт 3).

Аварийное состояние дома является существенным недостатком, о котором необходимо уведомить покупателя.

5. Альтернативные способы передачи долей

5.1. Мена

По договору мены каждая сторона передает в собственность другой один товар в обмен на другой (ГК РФ, статья 567). Если у сторон нет иного равноценного имущества, этот способ неприменим. Для нерезидента также действуют ограничения по земельным участкам.

5.2. Рента

"По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме" (ГК РФ, статья 583, пункт 1).

Рента (постоянная или пожизненная) может быть установлена с выплатой денежных сумм. Это возможно, но нерезидент-плательщик должен будет регулярно переводить деньги дарителям-пенсионерам, что может быть неудобно. Также договор ренты подлежит нотариальному удостоверению (ГК РФ, статья 584). Для нерезидента это может быть проблематично из-за необходимости открытия счетов в РФ и валютного контроля.

5.3. Договор пожизненного содержания с иждивением

"По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)" (ГК РФ, статья 601, пункт 1).

Этот вариант подразумевает личное содержание (уход, питание и т.д.), что практически невозможно для нерезидента, проживающего за границей.

5.4. Отступное

Стороны могут договориться о прекращении обязательства (например, заемного) предоставлением отступного – передачей имущества. Но здесь нет взаимных обязательств, поэтому этот способ не подходит.

6. Процедура и документы для сделки

Для купли-продажи долей необходимо:

1. Соблюдение преимущественного права покупки. Сособственница с долей 1/2 имеет преимущественное право покупки продаваемых долей (1/4 + 1/4) на условиях, предложенных третьему лицу (иностранцу). Необходимо письменно известить ее о намерении продать доли с указанием цены. Если она откажется или не ответит в течение месяца, можно продавать иностранцу (ГК РФ, статья 250; ФЗ-218, статья 42, часть 4). При дарении преимущественное право не применяется, так как дарение является безвозмездной сделкой.

2. Нотариальное удостоверение договора. Для отчуждения долей обязательно нотариальное удостоверение, за исключением случаев отчуждения всеми участниками долей по одной сделке (ФЗ-218, статья 42, часть 1.1). В вашем случае отчуждаются две доли (не все, так как одна доля 1/2 остается), следовательно, нотариус обязателен.

3. Документы для нотариуса:

   • Паспорта сторон (для иностранца – нотариально заверенный перевод).
   • Свидетельства о праве на наследство или выписки из ЕГРН.
   • Документы о кадастровой стоимости (можно заказать выписку).
   • Нотариально удостоверенный перевод всех документов на русский язык (для иностранца).
   • Согласие супруга(и) продавцов, если они состоят в браке (если имущество не является личной собственностью).

4. Государственная регистрация. После подписания договора у нотариуса, нотариус сам подает документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Пошлина для физических лиц – 4000 рублей за каждый объект (долю) (НК РФ, статья 333.33, пункт 1, подпункт 22).

7. Выводы и рекомендации

1. Наиболее выгодный вариант – купля-продажа долей. Продавцы-пенсионеры освобождены от НДФЛ (срок владения более 5 лет). Покупатель-нерезидент не платит налог при покупке (он несет расходы, а не доход). При дарении нерезидент заплатит 30% от кадастровой стоимости подаренной доли, что может составить значительную сумму.

2. Предварительно проверьте, не относится ли земельный участок к приграничным территориям. Для этого можно обратиться к перечню приграничных территорий, утвержденному Указом Президента РФ. Если участок входит в этот перечень, иностранный гражданин не сможет стать его собственником. В таком случае возможна только аренда или иное ограниченное вещное право.

3. Уведомьте сособственницу с долей 1/2 о намерении продать доли. Если она согласна выкупить доли, она имеет преимущественное право. Если она не согласна или не ответит в течение месяца, можно продавать иностранцу. Уведомление лучше оформить через нотариуса.

4. Учтите риски, связанные с аварийным состоянием дома. Покупатель должен быть предупрежден о признании дома аварийным и подлежащим сносу. В договоре можно указать это обстоятельство. Если дом будет снесен по решению муниципалитета, новому собственнику может быть выплачено возмещение (ст. 32 ЖК РФ), но не более рыночной стоимости, а в некоторых случаях – стоимости приобретения, если дом был куплен после признания аварийным (ст. 32, часть 8.2 ЖК РФ). Это уменьшит риски для покупателя, но не исключает их полностью.

5. Нотариальное удостоверение обязательно. Обратитесь к нотариусу для составления договора купли-продажи долей. Нотариус также поможет с соблюдением преимущественного права.

6. Альтернативные варианты (рента, мена, пожизненное содержание) малоприменимы в данной ситуации из-за сложности для нерезидента или несоответствия целям сторон.

7. Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью с участием иностранных граждан, для проверки конкретного объекта на предмет ограничений (приграничная зона, категория земель) и подготовки полного пакета документов.