Как исправить прочерк в графе формы собственности на земельный участок под многоквартирным домом?

Ваше право на земельный участок под многоквартирным домом уже возникло в силу закона

Ситуация, когда на публичной кадастровой карте в графе "Форма собственности" стоит прочерк, а земельный участок под многоквартирным домом уже сформирован и поставлен на кадастровый учет, вызывает много вопросов у собственников квартир. Однако спешу вас успокоить: ваши права на этот земельный участок уже существуют, даже если запись в ЕГРН отсутствует.

1. Возникает ли право общей долевой собственности на земельный участок под МКД в силу закона?

Да, возникает. Независимо от того, есть ли запись в ЕГРН, ваше право на земельный участок уже существует в силу закона.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ:

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, часть 1, пункт 4)

Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (статья 16) четко устанавливает момент возникновения права:

"Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ, статья 16, часть 2)

"С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ, статья 16, часть 5)

То есть, право возникает:

• если участок сформирован до введения ЖК РФ (до 1 марта 2005 года) — с момента введения ЖК РФ;
• если участок сформирован после этой даты — с момента проведения государственного кадастрового учета.

Поскольку в Вашем случае земельный участок уже сформирован и стоит на кадастровом учете, право общей долевой собственности у собственников квартир уже возникло.

Это подтверждается и разъяснениями Верховного Суда РФ:

"Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета." (Источник: Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, пункт 66)

Также, согласно статье 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости":

"Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 69, часть 2)

2. Каков порядок внесения в ЕГРН записи о праве общей долевой собственности?

Вам не требуется обращаться в суд — процедура внесудебная. Отсутствие записи в ЕГРН — это не ошибка, а обычная ситуация, когда право уже возникло, но еще не зарегистрировано (подтверждено записью). Исправить это можно путем подачи заявления в Росреестр.

Согласно статье 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости":

"Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется на основании заявления любого из собственников помещений в многоквартирном доме, а также уполномоченного на то решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лица." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 69, часть 2)

Обратите внимание: запись вносится для подтверждения уже существующего права, а не для его возникновения.

3. Кто является надлежащим заявителем и куда обращаться?

Надлежащим заявителем может быть:

1. Любой собственник помещения в многоквартирном доме (лично);
2. Лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников (например, председатель совета дома, представитель ТСЖ или УК).

Это прямо предусмотрено статьей 44 ЖК РФ:

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 3.6) принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44, часть 2, пункт 3.6)

Куда обращаться: в территориальный орган Росреестра (или через МФЦ).

4. Какие документы требуются для регистрации права?

Согласно статье 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости":

"Для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, предоставляются:

1. заявление о государственной регистрации права;
2. документ, подтверждающий полномочия заявителя (если заявление подается представителем);
3. выписка из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке, содержащая сведения о его кадастровом учете;
4. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и об обращении с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок (если такое решение принято)." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 69, часть 3)

Пошаговая инструкция действий:

1. Проведите общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. На повестку вынесите вопрос об уполномочивании конкретного лица (например, председателя совета дома, представителя УК) на подачу заявления в Росреестр о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

   Согласно статье 46 ЖК РФ:

   "Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 1)

2. Подготовьте документы:

   • Заявление о государственной регистрации права (форма предоставляется в Росреестре/МФЦ);
   • Документ, подтверждающий полномочия заявителя (протокол общего собрания с решением об уполномочивании);
   • Выписка из ЕГРН на земельный участок (можно заказать через МФЦ или онлайн);
   • Если заявитель — физическое лицо, то паспорт.

3. Обратитесь в МФЦ или напрямую в Росреестр с заявлением и документами.

4. Оплатите государственную пошлину. Для физических лиц за регистрацию права общей долевой собственности госпошлина составляет 2000 рублей (вся сумма делится пропорционально долям, но на практике часто оплачивается одним лицом с последующим возмещением).

Важные моменты:

• Государственная регистрация не является обязательной — ваше право уже существует в силу закона. Однако регистрация обеспечивает:

  • Официальное подтверждение прав в ЕГРН;
  • Возможность в полной мере распоряжаться участком (в пределах, установленных ЖК РФ);
  • Защиту от возможных споров с третьими лицами.

• Отсутствие госпошлины при подтверждении ранее возникшего права: Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", регистрация права, возникшего в силу федерального закона, осуществляется без одновременного кадастрового учета. Однако госпошлина все равно уплачивается (за исключением льготных категорий).

• Срок регистрации: обычно составляет 5-12 рабочих дней с момента подачи заявления.

• Если возникнут сложности: Росреестр может приостановить регистрацию (например, если не будет хватать документов). В таком случае заявитель вправе устранить причины приостановления. Если отказ будет признан неправомерным, его можно обжаловать в судебном порядке (статья 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Рекомендации

1. Не переживайте — ваше право на земельный участок под многоквартирным домом уже возникло в силу закона. Прочерк в ЕГРН не означает, что права нет.

2. Проведите общее собрание собственников и уполномочьте лицо (лучше всего — председателя совета дома или представителя управляющей компании) на подачу заявления в Росреестр.

3. Подготовьте документы и обратитесь в МФЦ для подачи заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности.

4. После регистрации в ЕГРН появится запись о вашем праве, и прочерк исчезнет. С этого момента все будет официально подтверждено.

Если возникнут сложности с проведением общего собрания или подготовкой документов, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных и жилищных спорах, который поможет правильно оформить все необходимые документы и, при необходимости, представлять ваши интересы.