Наследование земельного участка и двух строений, возведенных после сноса старого дома, с отсутствием кадастрового учета и наличием охранной зоны ЛЭП

Оформление наследства на земельный участок с самовольными постройками, одна из которых находится в охранной зоне ЛЭП

Ситуация осложняется несколькими юридическими проблемами, каждая из которых требует отдельного рассмотрения. Давайте разберем их последовательно.

1. Правовой статус новых домиков как самовольных построек

Ваши новые домики, возведенные без получения разрешения на строительство, в полной мере подпадают под понятие самовольной постройки.

"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений" (ГК РФ, статья 222, пункт 1)

Возможные пути легализации

Первый путь — упрощенный порядок. До 1 марта 2031 года действует особый порядок регистрации:

"До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта… на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок" (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 70, часть 12)

Важное условие: этот упрощенный порядок применим, если для строительства такого объекта в принципе не требуется разрешение на строительство (например, для индивидуального жилого дома или садового дома). При этом:

• "наличие уведомления о планируемых строительстве … не требуется"
• "государственным регистратором прав осуществляется проверка … соответствия … ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий" (там же, часть 13)

Второй путь — через суд. Поскольку постройки уже возведены, право собственности на них может быть признано судом:

"Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом… за лицом, в собственности… которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан" (ГК РФ, статья 222, пункт 3)

2. Нахождение домика в охранной зоне ЛЭП (10 кВ) — безусловное ли это основание для отказа?

Нет, это не является безусловным основанием для отказа, но является весьма серьезным препятствием.

Какие ограничения установлены для охранных зон ЛЭП

Охранная зона для воздушных линий электропередачи напряжением 10 кВ устанавливается в виде полосы по 10 метров с каждой стороны от крайних проводов. В таких зонах действуют особые условия:

"В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц" (Постановление Правительства РФ № 160, пункт 8)

Прямой запрет на строительство:

"В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются: строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений" (Постановление Правительства РФ № 160, пункт 10, подпункт "а")

Последствия для регистрации

"При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав… государственным регистратором прав осуществляется проверка… соответствия… ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий" (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 70, часть 13, пункт 1)

То есть, государственный регистратор обязан проверить соответствие объекта ограничениям в охранной зоне. Если сведения об охранной зоне внесены в ЕГРН, это станет основанием для приостановления регистрации.

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: …имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости" (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 26, часть 1, пункт 49)

Возможные правовые последствия для домика под ЛЭП

"Объект капитального строительства, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта капитального строительства" (Градостроительный кодекс РФ, статья 55.33, часть 1)

Для домика, расположенного непосредственно под линией электропередачи, перспективы крайне неблагоприятны. Легализовать его через суд практически невозможно, так как строение:

• создает угрозу жизни и здоровью граждан (поражение электрическим током, пожар)
• нарушает права и законные интересы сетевой организации
• не соответствует обязательным требованиям безопасности

"В случае, если самовольная постройка возведена или создана с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, право собственности на такую постройку не может быть признано за лицом, в собственности… которого находится земельный участок, если иное не установлено законом" (ГК РФ, статья 222, пункт 4)

3. Необходимость снятия с учета снесенного в 2008 году дома

Да, это обязательное требование. Наличие в ЕГРН сведений о снесенном доме создает следующие проблемы:

1. Противоречие в реестре: Новые строения не могут быть поставлены на кадастровый учет, если на том же участке по документам существует другое здание с тем же адресом.

2. Основание для приостановления:

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается… если: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами" (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 26, часть 1, пункт 3)

Порядок снятия с учета

Для снятия с учета старого дома необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования.

"Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения… подтверждает прекращение существования здания, сооружения… в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости" (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 23, часть 1)

Кто может подать заявление:

"Принявший наследство наследник физического лица, которому согласно записям в Едином государственном реестре недвижимости до дня открытия наследства принадлежали прекратившие свое существование здание, сооружение" (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 15, часть 1, пункт 4.3)

То есть ваша бабушка, приняв наследство, вправе подать заявление о снятии старого дома с кадастрового учета.

4. Возможные основания для отказа со стороны Росреестра

Исходя из анализа ситуации, можно выделить следующие вероятные основания для отказа:

1. Несоответствие объекта ограничениям в охранной зоне ЛЭП (для домика под ЛЭП) — практически бесспорное основание.

2. Отсутствие разрешения на строительство, если объекты не подпадают под упрощенный порядок:

"Для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимы следующие документы: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию" (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 41, часть 8, пункт 5)

1. Несоответствие разрешенному использованию земельного участка:

"Назначение или разрешенное использование созданного объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан" (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 26, часть 1, пункт 22)

1. Наличие в ЕГРН сведений о снесенном доме (до момента его снятия с учета).

Выводы и рекомендации

По домику, расположенному под ЛЭП (10 кВ):

Шансы на легализацию крайне низкие. Режим охранной зоны ЛЭП не допускает размещение жилых строений. Рекомендуется:

• Рассмотреть возможность добровольного сноса этого строения, чтобы избежать административных санкций.
• Либо, если это технически возможно, перенести строение за пределы охранной зоны.
• В противном случае существует риск, что орган местного самоуправления примет решение о сносе самовольной постройки в судебном порядке, и расходы на снос могут быть возложены на собственника земельного участка.

По второму домику (если он находится вне охранной зоны):

Ситуация более благоприятная. Рекомендуется следующий порядок действий:

1. Оформить наследство на земельный участок (получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса).

2. Снять с кадастрового учета старый дом, для чего:

   • Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования, подтверждающего прекращение существования строения.
   • Подать заявление в Росреестр о снятии с учета и прекращении права (если право было зарегистрировано).

3. Попробовать зарегистрировать второй домик в упрощенном порядке (по «дачной амнистии» до 1 марта 2031 года):

   • Заказать у кадастрового инженера технический план на строение.
   • Подать в Росреестр заявление о кадастровом учете и регистрации права с приложением технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

4. Если в упрощенном порядке зарегистрировать не удастся (например, земельный участок имеет иное целевое назначение) — обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Для этого потребуется:

   • Доказать, что земельный участок принадлежит вам на праве, допускающем строительство.
   • Получить заключение о соответствии постройки строительным, санитарным и противопожарным нормам.
   • Доказать, что сохранение постройки не нарушает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью.

Общая рекомендация:

В сложившейся ситуации настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных и наследственных спорах. Самостоятельное оформление документов без учета специфики охранной зоны ЛЭП может привести к многократным отказам Росреестра и дополнительным финансовым потерям.