Анализ возможности строительства СТО на участке с ВРИ "бытовое обслуживание"
Ситуация: Несоответствие формулировок ВРИ в документах и планируемое использование участка под автосервис
Вы планируете открыть станцию технического обслуживания (автосервис, мойка, шиномонтаж) на земельном участке, где в ЕГРН и договоре аренды указан вид разрешенного использования «бытовое обслуживание», а в ГПЗУ и ПЗЗ — «бытовое обслуживание населения». Участок находится в общественно-деловой зоне ОД-1.
1. Равнозначны ли формулировки «бытовое обслуживание» и «бытовое обслуживание населения»?
Да, эти формулировки являются равнозначными. Ключевым является не дословное наименование, а код вида разрешенного использования по Классификатору.
Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, код 3.3 имеет следующее содержание:
"3.3 Бытовое обслуживание - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению бытовых услуг..." (Источник: Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, код 3.3)
Более того, в Классификаторе прямо указано: "Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя виды деятельности, указанные в коде 3.3.1 (оказание бытовых услуг населению)."
Таким образом, «бытовое обслуживание» по своей сути и есть обслуживание населения. Отсутствие слова «населения» в ЕГРН является не более чем сокращением, но не меняет правовой природы ВРИ.
Дополнительно, согласно разъяснениям Минэкономразвития:
"При несовпадении наименования ВРИ в ЕГРН и ПЗЗ, но при совпадении кода по классификатору, участок считается используемым по целевому назначению." (Источник: Письмо Минэкономразвития России от 13.05.2021 № Д23и-15180)
Вывод: Поскольку в ЕГРН, ПЗЗ и ГПЗУ речь идет об одном и том же коде 3.3, формулировки являются равнозначными.
2. Относятся ли СТО, мойка и шиномонтаж к ВРИ «бытовое обслуживание» (код 3.3)?
Да, относятся напрямую. Классификатор видов разрешенного использования прямо включает эти объекты в содержание кода 3.3:
"3.3 Бытовое обслуживание... включает в себя... объекты технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, мойки транспортных средств, шиномонтажные мастерские." (Источник: Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, код 3.3)
Обратите внимание: в Классификаторе есть и отдельный код 4.9 «Обслуживание автотранспорта», который также включает:
"Размещение... объектов, предназначенных для технического обслуживания и ремонта транспортных средств: моек, шиномонтажных мастерских, ремонтных мастерских, автозаправочных станций, станций технического обслуживания, автомоек, шиномонтажных мастерских." (Источник: Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, код 4.9)
Однако для вашей ситуации это не принципиально — объекты СТО, мойки и шиномонтажа прямо включены в код 3.3 "Бытовое обслуживание", который у вас установлен. Вам не нужно переходить на код 4.9.
3. Влияет ли несовпадение названия ВРИ в ЕГРН и ПЗЗ на законность использования?
Нет, не влияет. Согласно градостроительному законодательству:
"Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов." (Источник: ГрК РФ, статья 37, часть 3)
Поскольку ваш участок находится в зоне ОД-1, где основным видом разрешенного использования является «бытовое обслуживание населения» (код 3.3), и в ЕГРН у вас также код 3.3, изменения ВРИ не требуется.
Более того, согласно разъяснениям:
"Допускается использование в соответствии с любым видом, указанным в ПЗЗ для данной территориальной зоны, если такой вид не требует специального разрешения." (Источник: Письмо Минэкономразвития России от 13.05.2021 № Д23и-15180)
4. Может ли проектная документация изменить квалификацию СТО для целей соответствия ВРИ?
Проектная документация сама по себе не меняет вид разрешенного использования. ВРИ устанавливается в ЕГРН на основании правоустанавливающих документов или волеизъявления правообладателя.
Однако проектная документация подтверждает соответствие планируемого объекта установленному ВРИ. Согласно ГрК РФ:
"Разрешение на строительство... подтверждает соответствие проектной документации требованиям... градостроительного регламента... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка." (Источник: ГрК РФ, статья 51, часть 1)
Если вы разработаете проектную документацию, где обоснуете, что СТО, мойка и шиномонтаж относятся к бытовому обслуживанию населения (код 3.3), это будет являться основанием для положительного решения о выдаче разрешения на строительство.
5. Какие риски существуют?
Административная ответственность
Основной риск — привлечение по статье 8.8 КоАП РФ:
"Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с... разрешенным использованием... влечет наложение административного штрафа... на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей." (Источник: КоАП РФ, статья 8.8, часть 1)
Однако этот риск отсутствует, если ваша деятельность соответствует ВРИ "бытовое обслуживание" (код 3.3), что мы установили выше.
Риск отказа в выдаче разрешения на строительство
При проверке документов для выдачи разрешения на строительство орган местного самоуправления проверяет:
"Несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка" (Источник: ГрК РФ, статья 55, часть 6, пункт 5)
Поскольку ваш объект (СТО, мойка, шиномонтаж) прямо указан в содержании кода 3.3, риск отказа минимален при условии правильного оформления проектной документации.
Выводы и рекомендации
-
Формулировки равнозначны. «Бытовое обслуживание» и «бытовое обслуживание населения» — это один и тот же вид разрешенного использования с кодом 3.3.
-
СТО разрешено. Автосервис, мойка и шиномонтаж прямо включены в содержание ВРИ «бытовое обслуживание» (код 3.3) согласно Классификатору.
-
Проектная документация нужна. Она не меняет ВРИ, но подтверждает соответствие объекта установленному ВРИ при получении разрешения на строительство.
-
Рекомендуемые действия:
- Проверьте код ВРИ в выписке из ЕГРН (должен быть 3.3). Если там только текст без кода, закажите актуальную выписку.
- Убедитесь, что в ПЗЗ для зоны ОД-1 «бытовое обслуживание населения» отнесено к основным (а не условно разрешенным) видам использования. Если это условно разрешенный вид, потребуется получение разрешения через публичные слушания (статья 39 ГрК РФ).
- Разработайте проектную документацию с обоснованием отнесения СТО к бытовому обслуживанию.
- Получите разрешение на строительство в установленном порядке.
-
Дополнительные риски: Помните о необходимости соблюдения санитарных, экологических и противопожарных норм при размещении мойки и шиномонтажа (санитарно-защитные зоны, требования к водоснабжению и водоотведению и т.д.).
При возникновении споров с контролирующими органами или отказе в выдаче разрешения на строительство рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных и градостроительных спорах, для защиты ваших прав в судебном порядке.
