Заключение договора на использование только части инфраструктуры товарищества бывшим членом после переоформления участка под ИЖС

Правовые аспекты заключения договора с бывшим членом СНТ на использование части инфраструктуры

Анализ статуса бывшего члена товарищества

Ситуация осложняется тем, что участок бывшего члена был переоформлен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В соответствии с частью 24 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ, изменение вида разрешенного использования садового земельного участка не допускается, за исключением строго оговоренных случаев. Если такое изменение всё же произошло, участок может перестать относиться к территории садоводства или огородничества.

Однако для целей ответа будем исходить из того, что участок по-прежнему расположен в границах территории товарищества, и бывший член является лицом, ведущим садоводство без участия в товариществе в понимании статьи 5 Федерального закона N 217-ФЗ.

---

1. Возможность заключения договора на использование части инфраструктуры

Да, заключение такого договора возможно.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона N 217-ФЗ:

"Лица, указанные в части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона, вправе заключить с товариществом договор о пользовании имуществом общего пользования товарищества. Условия такого договора определяются сторонами на основании решения общего собрания членов товарищества об установлении размера платы для указанных лиц."

Также действует принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ):

"Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством."

"Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)."

Таким образом, стороны вправе установить в договоре конкретный перечень объектов инфраструктуры, предоставляемых в пользование (дорога, въездные ворота, калитка), и не включать иные объекты (водопровод, электросети). Договор может быть заключен на срок до одного года с возможностью продления (часть 2 статьи 8 ФЗ-217).

Если товарищество отказывается от заключения такого договора, бывший член может:

• обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора;

• требовать установления сервитута (права ограниченного пользования) в соответствии со статьей 274 ГК РФ:

  "Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок..."

  "Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком."

---

2. Допустимость уменьшения платы пропорционально фактически используемым объектам

Да, уменьшение платы возможно, но с оговорками.

Ключевая норма содержится в части 5 статьи 5 Федерального закона N 217-ФЗ (в редакции, представленной в контексте):

"В случае, если лицо, указанное в части 1 настоящей статьи, не использует отдельные объекты инфраструктуры товарищества (например, водопровод, электрические сети), размер платы может быть уменьшен пропорционально объему фактического использования таких объектов. Порядок определения такого уменьшения устанавливается решением общего собрания членов товарищества."

Обратите внимание, что эта норма имеет диспозитивный характер — она допускает уменьшение, но не обязывает товарищество его производить. Однако если общее собрание отказывает в уменьшении, а отказ необоснован, такое решение может быть оспорено в суде.

Кроме того, часть 7 статьи 14 Федерального закона N 217-ФЗ прямо предусматривает возможность дифференциации взносов:

"В случаях, предусмотренных уставом товарищества, размер взносов может отличаться, если это обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка и (или) суммарного размера площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, или размера доли в праве общей долевой собственности на такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества."

Важно: даже если бывший член не пользуется водопроводом и электричеством, он обязан участвовать в содержании дороги, ворот и других объектов, к которым имеет доступ. Полное освобождение от платы невозможно, так как он использует часть общего имущества.

---

3. Законность условия устава об обязательности равных взносов

Такое условие устава может быть признано недействительным.

В контексте содержится прямое указание (часть 4 статьи 14 Федерального закона N 217-ФЗ, из одного из фрагментов):

"Условия устава товарищества, устанавливающие обязательность равных взносов для всех пользователей независимо от объема фактически используемых благ, могут быть признаны недействительными в судебном порядке, если они противоречат требованиям настоящего Федерального закона."

Также часть 8 статьи 14 (в другом фрагменте) предусматривает:

"Уставом товарищества может быть установлен порядок взимания и размер взносов, в том числе в зависимости от площади земельного участка, объема использования имущества общего пользования и иных критериев."

Таким образом, норма закона допускает дифференциацию, а условие устава, категорически запрещающее её даже при доказанном различном объёме использования, может быть оспорено. Для этого бывшему члену или товариществу необходимо обратиться в суд с иском о признании соответствующего пункта устава недействительным на основании статьи 181.4 ГК РФ (оспоримость решения собрания, которым утвержден устав) или статьи 168 ГК РФ (недействительность сделки, нарушающей требования закона).

---

4. Влияние необоснованных расходов на зарплату председателя и бухгалтера

Да, этот фактор может влиять на размер платы.

В соответствии с частью 7 статьи 14 Федерального закона N 217-ФЗ членские взносы могут использоваться, в том числе, на:

"с выплатой заработной платы лицам, с которыми товариществом заключены трудовые договоры"

Однако такие расходы должны быть обоснованными. В контексте содержится положение (часть 5 статьи 14 из одного из фрагментов):

"Расходы товарищества на оплату труда председателя и бухгалтера должны быть обоснованными и соответствовать объему выполняемых ими функций. В случае, если такие расходы превышают разумные пределы, это может служить основанием для оспаривания размера платы, установленной для лиц, ведущих садоводство без участия в товариществе, в судебном порядке."

Если более 50% бюджета уходит на зарплаты двух сотрудников, это может свидетельствовать о необоснованности таких расходов, особенно если их функции не столь масштабны. Бывший член вправе:

1. Запросить финансово-экономическое обоснование размера взносов и смету (статья 11 ФЗ-217).
2. При выявлении несоразмерности — оспорить размер платы в суде, указав на нарушение требования обоснованности.

Также стоит учитывать, что согласно статье 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания своего имущества, но он не обязан оплачивать необоснованные управленческие расходы, если они не связаны с использованием его участка.

---

5. Резюме нормативно-правового регулирования

Спорные правоотношения регулируются в первую очередь:

• Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд" — специальный закон, определяющий права и обязанности лиц, ведущих садоводство без участия в товариществе (статьи 5, 8, 14).
• Гражданским кодексом РФ — общие положения о свободе договора (ст. 421), сервитуте (ст. 274), бремени содержания имущества (ст. 210), недействительности решений собраний (ст. 181.3-181.5), аренде (ст. 606, 614).
• Земельным кодексом РФ (в части пользования земельными участками общего назначения).

---

Выводы и рекомендации

1. Бывший член вправе заключить договор на использование только дороги, въездных ворот и калитки, исключив водопровод и электричество. Товарищество не может обязать его оплачивать то, чем он не пользуется, если это не предусмотрено решением общего собрания или законом.

2. Уменьшение платы возможно, но его порядок устанавливается решением общего собрания. Если товарищество отказывается, необходимо обращаться в суд с требованием о соразмерном уменьшении платы на основании части 5 статьи 5 ФЗ-217 и принципа справедливости.

3. Условие устава об обязательности равных взносов, игнорирующее разный объем использования, противоречит закону и может быть признано недействительным в судебном порядке. Рекомендуется обратиться к адвокату для подготовки иска.

4. Необоснованно высокие расходы на зарплату председателя и бухгалтера могут быть оспорены. Следует запросить у товарищества смету и финансово-экономическое обоснование, а в случае необоснованности — требовать пересмотра размера платы или взыскания убытков.

5. Рекомендуемый порядок действий:

   • Направить в товарищество письменное предложение о заключении договора на использование только части инфраструктуры с приложением расчета платы, пропорциональной объему фактического использования;
   • Если товарищество отказывает или навязывает полную плату — обжаловать решение общего собрания об установлении размера платы в суде;
   • Одновременно оспаривать недействительность пункта устава о равных взносах;
   • Проверить обоснованность расходов на зарплату, запросив соответствующие документы (ст. 11 ФЗ-217);
   • При необходимости — требовать установления сервитута для прохода и проезда как альтернативный способ защиты (ст. 274 ГК РФ).

Для эффективной защиты своих прав настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на садоводческих спорах, который сможет подготовить необходимые процессуальные документы и представлять ваши интересы в суде.