Изменение вида разрешенного использования земельного участка с огородничества на садоводство или ИЖС
Анализ вашей ситуации
Вы хотите изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка с огородничества на садоводство или индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Участок расположен в городе, в зоне жилой застройки Ж1 по правилам землепользования и застройки, рядом находятся участки с ИЖС.
Кто принимает решение о смене ВРИ?
"Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 37)
"Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11)
Решение об изменении ВРИ принимает местная администрация, а Росреестр лишь вносит изменения в ЕГРН на основе этого решения. Вы правильно поняли, что начинать процедуру нужно с обращения в органы местного самоуправления.
Различия между огородничеством и садоводством
"огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и выращивания сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства" (Источник: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд", статья 3)
"садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и выращивания сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей" (Источник: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд", статья 3)
Ключевое отличие: на садоводческом участке можно строить капитальные объекты (дома), а на огородном - только некапитальные постройки.
Возможность изменения ВРИ
"Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 36)
Ваше преимущество в том, что участок находится в зоне жилой застройки Ж1. Согласно законодательству, изменение ВРИ должно соответствовать градостроительному регламенту, установленному для данной территориальной зоны.
Ограничения на изменение ВРИ
"Изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу настоящего Федерального закона садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан, не допускается" (Источник: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд", статья 54)
Это важное ограничение: если ваш участок был образован из земли, предоставленной садоводческому или огородническому товариществу до 2019 года, изменение ВРИ может быть невозможно.
Выводы и рекомендации
Возможные пути решения
-
Смена на садоводство - более реальный вариант, так как оба ВРИ относятся к сельскохозяйственной деятельности. Закон предусматривает равнозначность некоторых формулировок ВРИ.
-
Смена на ИЖС - сложнее, но возможно благодаря нахождению в жилой зоне Ж1. Это может рассматриваться как приведение ВРИ в соответствие с градостроительным регламентом зоны.
Пошаговый план действий
-
Получите выписку из ПЗЗ для вашей территориальной зоны Ж1, чтобы узнать, какие ВРИ в ней предусмотрены.
-
Подайте заявление в местную администрацию с обоснованием соответствия requested ВРИ градостроительному регламенту зоны Ж1.
-
Если получен отказ - обжалуйте его в судебном порядке, ссылаясь на:
- Нахождение участка в жилой зоне
- Наличие рядом участков с ИЖС
- Соответствие requested ВРИ целям зонирования
-
Рассмотрите промежуточный вариант - сначала смените ВРИ на "садоводство", затем на ИЖС.
Важные предупреждения
- Не стройте капитальные объекты до изменения ВРИ - это может быть признано самовольной постройкой
- Будьте готовы к длительной процедуре и возможному судебному спору
- Если участок входит в состав товарищества, созданного до 2019 года, изменение ВРИ может быть невозможно
Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве, для подготовки грамотного обоснования и сопровождения процедуры.
