Обязан ли собственник обособленного участка в МКД выделять землю под парковки и проезд соседям, если есть нормативные проходы?

Спор о парковках и проезде на придомовой территории: что важнее — личное удобство или общее согласие?

Здравствуйте. Вы описали классическую конфликтную ситуацию, возникающую при долевой собственности на земельный участок. Давайте проанализируем требования ваших соседей-«активистов» с точки зрения закона, опираясь на гражданское и жилищное законодательство. Сразу скажу главное: позиция двоих несогласных на принудительное выделение земли под индивидуальные нужды троих других выглядит значительно более обоснованной с правовой точки зрения.

1. Главенство соглашения всех сособственников

Любые споры между сособственниками долевого имущества разрешаются, в первую очередь, примирением. Это не просто пожелание, а прямое требование закона. Гражданский кодекс РФ устанавливает четкий принцип:

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом."
(Источник: ГК РФ Статья 247)

Это означает, что любые действия с общим участком, будь то прокладка новой дорожки или обустройство личной парковки, должны быть одобрены абсолютно всеми сособственниками. Поскольку в вашем случае один из дольщиков и собственник обособленного участка выступают категорически против, никакого соглашения нет. Таким образом, попытка троих соседей в одностороннем порядке решить судьбу общей земли является прямым нарушением этого принципа. Распоряжение общим имуществом, как и владение им, также требует полного единогласия:

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников."
(Источник: ГК РФ Статья 246)

2. Право каждого сособственника на соразмерную его доле часть

Требования троих соседей обустроить парковки и личный проезд по сути являются требованием выделить им в пользование определенную часть общего участка. Однако у любого сособственника есть право пользования общей землей, соразмерное его доле. Закон говорит об этом предельно ясно:

"Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации."
(Источник: ГК РФ Статья 247)

В вашем случае три человека (пусть даже у них у троих в совокупности три доли из пяти в общем участке) не могут претендовать на часть земли, которая несоразмерна их долям. Если два парковочных места (около 40 кв. м), дорожка шириной 2 м и персональный проезд (около 90 кв. м) в совокупности займут площадь, значительно превышающую долю этих троих (особенно с учетом того, что один из них хочет личный проезд), то суд с высокой вероятностью признает их требования излишними и несоразмерными. Наличие обособленного участка у одного из жильцов еще больше усложняет ситуацию, так как он вообще не является участником долевой собственности на общую землю, и принудительное изъятие его частной собственности для этих целей незаконно (ст. 209 ГК РФ).

3. Расходы несут инициаторы, а не все сособственники

Вопрос финансирования также решается законом. Бремя содержания общего имущества несут все собственники, но речь идет о необходимых расходах. Ваши оппоненты, не желающие пользоваться парковками и проездом, не обязаны за них платить. Более того, те, кто своими действиями создает дополнительные расходы, обязаны покрывать их самостоятельно. Это следует из норм об общем имуществе:

"Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей... Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать."
(Источник: ГК РФ Статья 259.4. Бремя содержания общего имущества)

Создание парковок и личного проезда — это не содержание и сохранение существующего имущества, а создание новых объектов благоустройства для личного удобства конкретных лиц. Это и есть те "дополнительные расходы", которые не могут быть возложены на всех сособственников против их воли. Аналогичный принцип заложен и в ГК РФ Статья 210, которая указывает, что собственник несет бремя содержания своего имущества. Пока земля не выделена в их личную собственность, это лишь их желание, а не имущество, предназначенное только для них.

4. Сервитут как возможный, но маловероятный сценарий для проезда

Самый сложный вопрос — это требование обустроить личный автомобильный проезд. Это может быть оформлено только как сервитут (право ограниченного пользования чужим участком) или выдел доли. Что касается сервитута, то он устанавливается в исключительных случаях, когда нужда не может быть обеспечена другим способом:

"Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута."
(Источник: ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут))

В вашей ситуации ключевой момент: "не могут быть обеспечены без установления сервитута". Если к участку этого соседа существует какой-либо доступ, пусть даже пешеходный, суд может не признать необходимость автомобильного проезда через общую землю, особенно если это ущемит права других сособственников. Собственник обремененного участка, в свою очередь, вправе требовать прекращения сервитута, если отпали основания для его установления (ГК РФ Статья 276). Соседи, требующие проезда, должны будут доказать в суде, что иного способа добраться до своего участка у них нет, и это их единственный шанс реализовать свое право пользования собственностью.

Выводы и рекомендации

Основываясь на предоставленной информации, можно сделать следующие выводы:

1. Требования троих активистов незаконны в том виде, в котором они заявлены. Суд не может обязать других сособственников «скинуться» землей под личные парковки и проезд, если они возражают. Основополагающий принцип — согласие всех участников долевой собственности — ими полностью игнорируется.
2. Суд, скорее всего, откажет в иске о принудительном выделении земли. Суд может установить порядок пользования, который будет обеспечивать права всех сособственников. Пешеходные дорожки по 1 метру, с которыми согласны двое, как раз и являются минимально необходимым элементом для доступа к жилью, в отличие от парковок и расширенной дорожки, которые являются факультативными «прихотями».
3. Расходы не могут быть возложены на несогласных. Даже если бы суд и решил, что парковки необходимы (что маловероятно), бремя их создания легло бы исключительно на истцов. Попытка заставить других платить за чужое удобство прямо противоречит ст. 259.4 ГК РФ.
4. Владелец обособленного участка в наиболее защищенной позиции. Его частная собственность не может быть урезана для нужд соседей без его согласия, кроме как в исключительном случае установления сервитута для проезда, если будет доказано, что другого доступа нет. Его согласие на метровые дорожки — это жест доброй воли, а не обязанность.
5. Рекомендация для вас: в суде, куда, вероятно, подадут иск трое соседей, ваша правовая позиция должна строиться на Статье 247 ГК РФ (отсутствие соглашения), Статье 274 ГК РФ (отсутствие оснований для сервитута, так как доступ уже есть) и Статье 259.4 ГК РФ (затраты на улучшения несет инициатор). Важно настаивать на том, что метровые пешеходные дорожки полностью обеспечивают необходимые потребности всех собственников.

Учитывая сложность и эмоциональную составляющую земельных споров, настоятельно рекомендую вам обратиться к адвокату для выработки стратегии защиты непосредственно в суде, если иск будет подан.