Не заключают новый договор аренды потому что участок не пустой

Аренда истекла, но на участке зарегистрированный недострой: что делать после отказа администрации

Ваша ситуация сложная, но не безвыходная. Отказ администрации в предоставлении участка в аренду на том основании, что они предоставляют только «пустые» участки, прямо противоречит закону, если на земле находится ваш официально зарегистрированный объект. Ключ к решению вашей проблемы лежит в статусе этого объекта незавершенного строительства (фундамента).

1. Анализ позиции администрации

Утверждение администрации о том, что участки предоставляются только свободными от строений, не соответствует закону. В вашем случае на участке уже есть недвижимость, и вы являетесь ее собственником. Поэтому общее правило о предоставлении свободных участков без торгов не может применяться вслепую. Более того, наличие на участке зарегистрированного здания, сооружения или объекта незавершенного строительства не является безусловным основанием для отказа, если с заявлением обратился собственник этих объектов.

Это прямо следует из закона:

"...на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если... с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.16, пункт 4)

Таким образом, мотивировка администрации, скорее всего, незаконна. Раз вы являетесь собственником зарегистрированного фундамента, то сама по себе эта постройка не может быть причиной для отказа. Наоборот, она дает вам право заключить новый договор аренды.

2. Главный шанс: право на аренду для завершения строительства

Хотя ваш договор аренды истек еще в 2018 году, а после его окончания преимущественное право на заключение нового договора без торгов у арендатора государственной земли отсутствует (ЗК РФ, пункт 15 статьи 39.8), для владельцев «недостроя» существует особый порядок.

Закон предусматривает возможность однократного предоставления земельного участка в аренду без торгов именно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства. Ваше право зарегистрировано, а значит, вы подпадаете под действие этой нормы при выполнении ряда условий.

"Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: ... земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;" (Источник: Земельный кодекс РФ, пункт 2 статьи 39.6)

Главное условие для вас указано в пункте 5 той же статьи. Оно состоит в том, что уполномоченный орган (администрация) в течение шести месяцев после истечения срока вашего предыдущего договора не обратился в суд с иском об изъятии вашего недостроя для продажи с публичных торгов.

"собственнику объекта незавершенного строительства... в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах... Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта." (Источник: Земельный кодекс РФ, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6)

Поскольку с 2018 года прошло более шести месяцев, и, судя по всему, иск об изъятии фундамента в суд не подавался, у вас есть все основания требовать предоставления участка в аренду для завершения строительства. Новый договор в таком случае будет заключен на срок до трех лет.

"Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: ... на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта..." (Источник: Земельный кодекс РФ, подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8)

3. Влияние неоформленной бани

Наличие на участке бани, построенной без документов, — это серьезный фактор риска. С большой вероятностью такая постройка будет квалифицирована как самовольная. Это может создать вам дополнительные трудности.

Администрация, узнав о самовольной постройке, может предпринять меры для ее сноса. Это может быть сделано как по решению самого органа местного самоуправления, так и через суд. Наличие решения о сносе самовольной постройки станет уже законным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду (подпункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ, исключение из исключения).

Более того, если бы договор аренды был действующим, а по самовольной постройке было бы принято решение о сносе и вы его не выполнили, арендодатель мог бы расторгнуть договор в одностороннем порядке (пункт 4 статьи 46 ЗК РФ). Поэтому, прежде чем обращаться в администрацию за новым договором, вам стоит всерьез задуматься о легализации бани (попытаться оформить на нее право собственности, если это возможно) либо о ее сносе, чтобы убрать «слабую точку» в ваших переговорах и защите ваших прав на фундамент.

Выводы и рекомендации

Ваша позиция по фундаменту юридически сильна. Отказ администрации незаконен. Ваша главная задача — реализовать свое право на однократное получение земли в аренду без торгов для завершения строительства.

Вам необходимо действовать по следующему плану:

1. Запросить официальный письменный отказ. Если у вас его еще нет, подайте в администрацию именно заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, приложив выписку из ЕГРН на фундамент. Получите их решение в письменной форме. Это будет документ, который вы сможете оспорить в суде.
2. Решить вопрос с баней. Оцените возможность ее оформления. Лучше всего проконсультироваться по этому вопросу у адвоката, который специализируется на земельном и градостроительном праве. Если шансов на легализацию нет, ее снос значительно укрепит вашу позицию и снимет потенциальные претензии со стороны администрации.
3. Подать иск в суд. Если администрация повторно откажет или не ответит на ваше правильно сформулированное заявление, вам необходимо обратиться в суд. Ваша задача — обжаловать незаконный отказ и обязать администрацию заключить договор аренды. Споры о правах на землю рассматриваются в судебном порядке.

"Земельные споры рассматриваются в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 64)

Ваш судебный иск должен содержать требования:

• Признать незаконным решение (отказ) администрации.
• Обязать администрацию заключить с вами договор аренды земельного участка для завершения строительства на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Учитывая, что прошло более шести месяцев после окончания старого договора и нет судебного акта об изъятии у вас недостроя, суд с высокой вероятностью встанет на вашу сторону. Самостоятельно подготовить и вести такой процесс сложно, поэтому настоятельно рекомендую обратиться за помощью к адвокату.