Оформление прав на земельный участок под гаражами членами нового кооператива, выделившегося из первоначального
Анализ ситуации и правовое положение нового кооператива
Описанная вами проблема действительно сложна, поскольку в ее основе лежит конфликт между фактическим землепользованием и формальным титулом на землю. Рассмотрим ситуацию по порядку, применяя нормы действующего законодательства.
Ключевой вопрос заключается в том, имела ли место реорганизация первоначального кооператива или было создано совершенно новое юридическое лицо.
1. Правопреемство в праве постоянного (бессрочного) пользования
Закон четко ограничивает случаи перехода права постоянного (бессрочного) пользования в порядке правопреемства. Этот переход возможен исключительно при реорганизации юридического лица.
"3. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства."
(Источник: ГК РФ, статья 268)
Реорганизация — это строго определенные законом процедуры (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование), которые влекут универсальное правопреемство, то есть переход всех прав и обязанностей к новому юридическому лицу.
Из вашего описания следует, что группа граждан не провела реорганизацию, а просто вышла из состава первоначального кооператива и учредила новое юридическое лицо с другим наименованием. В таком случае новый кооператив не является правопреемником старого ни в каких правах и обязанностях, в том числе и в праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Право пользования земельным участком сохранилось за первоначальным кооперативом. Это прямо подтверждается законом: право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее до введения в действие Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 года), сохраняется.
"Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется."
(Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статья 3, пункт 1)
Таким образом, позиция Росреестра обоснованна: правообладателем земли по-прежнему является кооператив с тем наименованием, которое указано в государственном акте 1990-х годов. Отказ в регистрации прав за новым кооперативом правомерен, так как с заявлением обратилось ненадлежащее лицо.
2. Вариант «признания правопреемства» через суд
Попытка признать правопреемство де-факто, основываясь на том, что новый кооператив состоит из части членов старого и фактически использует часть участка, обречена на провал. Суд не может подменить установленные законом процедуры реорганизации и признать юридическое лицо правопреемником вопреки отсутствию передаточного акта и соответствующей записи в ЕГРЮЛ.
Несоответствие наименований — это не техническая ошибка в правоустанавливающем документе. Это отражение того факта, что новый кооператив — иное юридическое лицо. Техническая ошибка исправляет описки и опечатки, а не создает новое право.
"Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка)..."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 61)
Возможные пути решения и применимые правовые механизмы
Поскольку оформить землю напрямую на новый кооператив как на юридическое лицо невозможно без участия первоначального кооператива, стратегия должна быть изменена. Необходимо сделать акцент на правах физических лиц — членов вашего кооператива, а не на правах самого кооператива как организации. Наиболее перспективным является путь, предусмотренный так называемой «гаражной амнистией».
1. Оформление прав членами кооператива в индивидуальном порядке («гаражная амнистия»)
Законодательство, в частности Федеральный закон № 79-ФЗ (которым введена статья 3.7 в ФЗ № 137-ФЗ), создало специальный упрощенный механизм для граждан, чьи гаражи были построены до 30 декабря 2004 года.
Этот механизм позволяет каждому члену вашего кооператива самостоятельно, бесплатно оформить в собственность земельный участок под своим гаражом. Для этого необходимо доказать, что земля под гаражом изначально была частью участка, выделенного «гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив».
"2. До 1 сентября 2026 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации... имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях:
...
2) земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей... и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение."
(Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статья 3.7, пункт 2)
Ключевые преимущества этого пути для вас:
- Не требуется согласие первоначального кооператива. Закон прямо указывает, что нельзя отказать в предоставлении участка только потому, что «испрашиваемый земельный участок предоставлен гаражному кооперативу» (пункт 13 статьи 3.7).
- Право первоначального кооператива на исходный земельный участок в измененных границах сохраняется, а право на образуемый под гаражом участок прекращается.
- Закон применяется и к гражданам, прекратившим членство в кооперативе, в том числе вследствие его ликвидации (пункт 7 статьи 3.7).
Какие документы нужно собрать:
- Основание выделения земли: Государственный акт 90-х годов или его копия является тем самым документом, подтверждающим предоставление земли кооперативу для гаражного строительства.
- Доказательства членства и распределения гаража: Решение общего собрания нового кооператива о распределении гаража, справка о выплате пая, членская книжка и т.д.
- Документы на гараж: Технический план гаража. Если документов о выделении земли конкретному гражданину нет, можно приложить документы о технологическом присоединении, оплате коммунальных услуг, технической инвентаризации до 2013 года.
Процедура:
Каждому заинтересованному члену вашего кооператива следует обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления (например, администрацию города Энска) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, приложив схему расположения участка на кадастровом плане территории и указанный выше пакет документов (пункты 5, 6 статьи 3.7 Федерального закона № 137-ФЗ).
2. Вариант урегулирования отношений с первоначальным кооперативом
Путь, связанный с первоначальным кооперативом, гораздо сложнее и полностью зависит от его доброй воли, но его также стоит держать в уме.
Первоначальный кооператив, как законный обладатель права постоянного (бессрочного) пользования, имеет право переоформить его на право аренды или приобрести участок в собственность.
"Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и сроком не ограничивается."
(Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статья 3, пункт 2.1)
Если бы он это сделал, то впоследствии можно было бы попытаться реализовать один из сценариев:
- Раздел участка. Достигнуть соглашения с первоначальным кооперативом о разделе (или выделе) земельного участка. Это сложная процедура, требующая межевания и согласия землепользователя.
"4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков."
(Источник: ЗК РФ, статья 11.2)
- Признание права собственности на гаражи через суд. Если гаражи являются капитальными строениями, возведены на законном основании и с соблюдением норм, член кооператива, полностью выплативший паевой взнос, приобретает на него право собственности. Право на землю в таком случае следовало бы судьбе строения. Но с учетом отделившегося кооператива, в отсутствие прав на землю, это спорный путь.
Вывод и рекомендации
Попытки признать новый кооператив правопреемником старого или исправить «техническую ошибку» в названии в суде не имеют перспективы, так как не основаны на законе. Новый кооператив является самостоятельным юридическим лицом, не имеющим прав на спорный земельный участок, и Росреестр обоснованно отказывает ему в регистрации.
Наиболее реалистичный и законный путь — это индивидуальное оформление земли каждым членом вашего кооператива в собственность бесплатно в рамках «гаражной амнистии».
Рекомендуемый порядок действий:
- Проведите общее собрание членов вашего нового кооператива. Разъясните людям бесперспективность борьбы за права кооператива как юрлица и преимущества индивидуального оформления прав по «гаражной амнистии».
- Поручите кадастровому инженеру или инициативной группе запросить в архиве заверенную копию государственного акта 1990-х годов о предоставлении земли первоначальному кооперативу.
- Закажите кадастровые работы:
- Схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории для каждого отдельного гаража.
- Технический план на каждый гараж, если он еще не стоит на кадастровом учете.
- Подготовьте пакет документов для каждого члена кооператива (копия госакта, решение о распределении гаража, справка о выплате пая, схема ЗУ, технический план) и подайте заявление в администрацию города о предварительном согласовании предоставления участка.
- При получении отказа (по формальным основаниям) не отчаивайтесь. Причина отказа будет ясна, и ее можно будет устранить. Наиболее сложные случаи, когда администрация будет неправа, придется решать в судебном порядке. Для ведения судебных процессов и защиты ваших интересов настоятельно рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах и недвижимости.
