Правовой анализ отказа в перераспределении земельных участков с разными видами разрешенного использования
Анализ оснований для отказа
Администрация отказала вам в перераспределении, сославшись на несоответствие видов разрешенного использования исходных участков («личное подсобное хозяйство» и «огородничество»). Рассмотрим, насколько такой отказ соответствует действующему законодательству.
Перечень оснований для отказа является исчерпывающим
Порядок заключения соглашения о перераспределении регулируется статьей 39.29 Земельного кодекса РФ. Пункт 9 этой статьи содержит закрытый перечень оснований, по которым уполномоченный орган принимает решение об отказе:
«Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из следующих оснований:...» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.29, пункт 9)
В этом перечне (подпункты 1–16) отсутствует такое основание, как несовпадение видов разрешенного использования исходных земельных участков. Данный перечень носит исчерпывающий характер и расширительному толкованию со стороны администрации не подлежит.
Допускается ли перераспределение участков с разными видами разрешенного использования?
Ключевое значение для вашей ситуации имеет норма статьи 11.11 Земельного кодекса РФ, которая прямо регулирует этот вопрос. Для случая перераспределения частного участка с землями государственной или муниципальной собственности применяется пункт 5, отсылающий к подпункту 5 пункта 6 этой же статьи:
«Образование земельного участка или земельных участков путем объединения или перераспределения земельных участков с разными видами разрешенного использования допускается:... 5) в иных случаях, не предусмотренных подпунктами 1 — 4 настоящего пункта, при одновременном соблюдении следующих условий: такие объединение или перераспределение осуществляется собственниками земельных участков, землевладельцами либо гражданами, владеющими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования; исходные земельные участки находятся в границах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной особо охраняемой природной территории либо одной функциональной зоны особо охраняемой природной территории (при наличии)». (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 11.11, пункт 6, подпункт 5)
Таким образом, перераспределение участков с разными видами разрешенного использования прямо допускается при соблюдении двух условий: земельные участки находятся в одной территориальной зоне и заявитель является собственником одного из участков. В вашем случае вы являетесь собственником исходного участка с видом «ЛПХ», а второй участок свободен — это соответствует требованию подпункта 5.
Как определяется вид разрешенного использования образуемого участка
Пункт 8 статьи 11.11 устанавливает правило для случая, предусмотренного подпунктом 5 пункта 6:
«В случае, предусмотренном подпунктом 5 пункта 6 настоящей статьи, видами разрешенного использования образуемых земельных участков признаются совокупность видов разрешенного использования исходных земельных участков либо по выбору правообладателей земельных участков один из видов разрешенного использования исходных земельных участков или вид или виды разрешенного использования, установленные указанными в статье 14.2 настоящего Кодекса регламентами использования земель, при условии соблюдения положений статьи 14.4 настоящего Кодекса». (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 11.11, пункт 8)
Следовательно, вы вправе выбрать для образуемого участка один из исходных видов — в вашем случае «личное подсобное хозяйство», если этот вид предусмотрен градостроительным регламентом для вашей территориальной зоны.
Какие ограничения могут возникнуть
Помимо формального соблюдения видов использования, необходимо учитывать требования к образуемым участкам, установленные статьей 11.9 Земельного кодекса РФ:
«Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием». (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 11.9, пункт 5)
«Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон...» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 11.9, пункт 7)
Если оба исходных участка (ЛПХ и огородничества) находятся в одной территориальной зоне, и после перераспределения не возникает пересечения границ территориальных зон — эти препятствия отсутствуют.
Также статья 39.28 Земельного кодекса РФ устанавливает дополнительные условия. В вашем случае применяется подпункт 3 пункта 1:
«перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков». (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.28, пункт 1, подпункт 3)
Эта норма специально предусматривает перераспределение для участков ЛПХ! Законодатель прямо разрешил этот случай при условии соблюдения предельных размеров, которые для ЛПХ составляют 0,5 га (или больше, если законом субъекта РФ установлено иное):
«Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз». (Источник: Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ, статья 4, пункт 5)
Выводы и рекомендации
-
Прямого запрета на перераспределение участков с разными видами разрешенного использования в Земельном кодексе РФ нет. Напротив, статья 11.11 прямо допускает такое перераспределение с последующим выбором вида использования для образуемого участка.
-
Ваш случай подпадает под специальное основание, предусмотренное подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ — перераспределение для участков, предназначенных для ведения ЛПХ.
-
Отказ администрации по мотиву несовпадения видов разрешенного использования является неправомерным, если соблюдены следующие условия:
- оба участка находятся в одной территориальной зоне;
- после перераспределения площадь не превышает предельные максимальные размеры (0,5 га или иной размер, установленный законом субъекта РФ);
- отсутствуют иные основания для отказа из закрытого перечня статьи 39.29 ЗК РФ.
-
Рекомендации по дальнейшим действиям:
- Получите градостроительный план вашего участка или обратитесь в орган местного самоуправления для подтверждения, что оба участка находятся в одной территориальной зоне.
- Обжалуйте отказ в административном порядке (вышестоящему должностному лицу) либо в судебном порядке, ссылаясь на положения пункта 6 статьи 11.11 и подпункта 3 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ.
- Как альтернативный вариант — вы можете сначала изменить вид разрешенного использования свободного участка на «личное подсобное хозяйство» (если это предусмотрено градостроительным регламентом), а затем повторно подать заявление о перераспределении. Однако судебная практика показывает, что и при различии видов отказ часто признается незаконным.
- Поскольку процедура оспаривания требует грамотной правовой аргументации, при подготовке заявления в суд настоятельно рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельных спорах.
