Покупка земельного участка с неурегулированными границами и расхождением данных о правообладателях: правовые риски и необходимые документы
Вы планируете приобрести у физического лица незастроенный земельный участок. При проверке заказанной Вами выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) выяснилось, что в графе «Правообладатели» указаны два лица, тогда как продавец утверждает, что является единственным владельцем. Одновременно продавец проводит межевание, которое ещё не завершено. Эти обстоятельства требуют повышенной осмотрительности, так как затрагивают как действительность титула продавца, так и идентификацию самого объекта сделки.
1. Ситуация с двумя правообладателями: риски и способы проверки
Согласно Гражданскому кодексу РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой или совместной собственности, регулируется специальными правилами.
«Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.»
(Источник: ГК РФ, статья 246)
Если же собственность является совместной (например, имущество супругов), то:
«Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.»
(Источник: ГК РФ, статья 253)
Кроме того, закон прямо закрепляет презумпцию достоверности реестра:
«Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.»
(Источник: ГК РФ, статья 8.1)
Из вашего обращения следует, что вы уже ознакомились с выпиской и знаете о том, что в ЕГРН значатся два правообладателя. В такой ситуации, если Вы заключите договор только с одним из них, второй собственник сможет оспорить сделку и потребовать признания её недействительной — суд, скорее всего, сочтёт, что Вы знали о наличии второго лица. Поэтому необходимо получить от продавца исчерпывающие пояснения и документальное подтверждение его единоличного права. Такими подтверждениями могут быть:
- нотариально удостоверенное согласие второго правообладателя на продажу всего участка (или отказ от преимущественного права покупки с выражением согласия на продажу);
- вступившее в законную силу решение суда о признании права единоличной собственности;
- свидетельство о праве на наследство, если второй участник умер, а доля перешла к продавцу (при условии регистрации перехода права);
- брачный договор или соглашение о разделе имущества, в соответствии с которым участок перешёл в личную собственность продавца.
Если продавец состоит (или состоял) в браке, учтите, что:
«Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.»
(Источник: ГК РФ, статья 256)
Это означает, что даже если в ЕГРН в качестве собственника указан только один супруг, но участок приобретён в период брака, для его продажи потребуется нотариальное согласие второго супруга (основанное на положениях Семейного кодекса РФ). В Вашем же случае в реестре уже значатся двое, что делает согласие строго обязательным.
2. Документы, которые должен предъявить продавец
Общий перечень документов, которые продавец-физическое лицо обязан передать покупателю, включает:
- Документы, подтверждающие право собственности (правоустанавливающие): договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п. Эти документы позволят проверить законность возникновения права.
- Актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Именно из неё вы получили информацию о правообладателях. Выписка также содержит сведения об ограничениях и обременениях – это ключевой документ для проверки «чистоты» титула.
- Документы технического (кадастрового) учёта. Для земельного участка это, прежде всего, межевой план (в случае уточнения границ), а также документы, определяющие категорию земель и вид разрешённого использования (градостроительный план, выписки из правил землепользования и застройки). Продавец обязан передать покупателю относящиеся к товару документы:
«Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.»
(Источник: ГК РФ, статья 456)
- Информацию об обременениях и ограничениях. Это прямое требование земельного законодательства:
«Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.»
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 37)
Это могут быть данные о залоге, сервитутах, аренде, арестах и т.п., которые также отражаются в выписке из ЕГРН, но продавец обязан дополнительно раскрыть сведения, которые могут быть ему известны (например, неузаконенные притязания соседей).
3. Обязательно ли дожидаться завершения межевания
Закон не содержит прямого запрета на продажу земельного участка, границы которого не установлены в соответствии с требованиями законодательства, однако такая сделка сопряжена со значительными рисками, и настоятельно рекомендуется дождаться завершения межевания. Вот почему.
Земельный участок как объект недвижимости должен быть индивидуализирован:
«Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом.»
(Источник: ГК РФ, статья 141.2)
Договор продажи недвижимости должен позволять точно установить предмет сделки:
«В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке... При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.»
(Источник: ГК РФ, статья 554)
Если границы участка не уточнены (декларированы приблизительно), вы рискуете тем, что после завершения межевания реальная конфигурация, площадь и местоположение участка могут не совпасть с вашими ожиданиями или сложившимся порядком пользования. Проведение межевания включает обязательное согласование со смежными землепользователями (ст. 39, 40 Федерального закона «О кадастровой деятельности»), что может выявить скрытые споры о границах. Приобретя участок до межевания, вы становитесь стороной этих потенциальных конфликтов.
Таким образом, обязательно дождитесь завершения кадастровых работ и внесения уточнённых сведений в ЕГРН. Вы получите гарантию, что площадь и границы участка являются именно такими, на которые вы рассчитываете, и что смежные собственники с ними согласны.
4. Дополнительные меры предосторожности и выводы
- Не заключайте сделку без полной ясности по правообладателям. Потребуйте до сделки привести данные ЕГРН в соответствие с действительностью: либо второй правообладатель лично участвует в сделке на стороне продавца, либо предоставляется нотариально удостоверенное согласие, либо запись о нём погашается на основании законных документов.
- Не передавайте денежные средства до государственной регистрации перехода права собственности. Сам по себе подписанный договор не делает вас собственником:
«Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации...»
(Источник: ГК РФ, статья 223)
До момента регистрации права в ЕГРН вы остаётесь незащищённым перед лицом возможных притязаний третьих лиц.
- Включите в договор продажи обязательства продавца о гарантии, что имущество свободно от прав третьих лиц, а также его обязанность возместить убытки, если участок будет изъят по основаниям, возникшим до продажи.
«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц... При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.»
(Источник: ГК РФ, статьи 460, 461)
Помните, что ваша осведомлённость о втором правообладателе может лишить вас права на такое возмещение, если сделка будет оспорена, именно поэтому так важно устранить эту неопределённость до сделки.
Ввиду сложности и высоких рисков настоятельно рекомендуется привлечь адвоката для юридического сопровождения сделки — от проверки документов до составления договора и подачи заявления на государственную регистрацию перехода права.
