Это кадастровый инженер накосячил с замерами гаража?

Причины отказа в регистрации гаража из-за наложения границ и возможные способы защиты

Вы столкнулись с ситуацией, когда орган регистрации прав вынес отказ в кадастровом учёте и регистрации права собственности на гараж, несмотря на то что технический план был подготовлен в соответствии с нормативными требованиями – по внутренним стенам. Ниже разберу, почему могло возникнуть пересечение, какие правовые нормы применяются и каковы ваши дальнейшие шаги.

1. Почему возник отказ при, казалось бы, корректном обмере

Кадастровый инженер при подготовке технического плана действительно должен отображать границу помещения по внутренней поверхности наружных стен. Это прямо закреплено в законе:

«Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения…»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 24, часть 6)

Однако пересечение, которое обнаружил регистратор (0,15 кв.м), связано не с площадью по стенам, а с координатами характерных точек контура вашего гаража. Иными словами, цифровая модель вашего гаража, отражённая в техническом плане, частично «заходит» на учтённый контур соседнего гаража. Основанием для приостановления учёта служит прямое указание закона:

«Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
… 20) одна из границ образуемого объекта недвижимости пересекает границы другого объекта недвижимости (за исключением случая, если другой объект недвижимости является преобразуемым объектом недвижимости);»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 26, часть 1, пункт 20)

Поскольку в установленный срок после приостановления причины пересечения устранены не были, регистратор правомерно вынес решение об отказе (статья 27 того же закона). Таким образом, ошибка не в неверном методе обмера (внутренние стены), а в пространственных координатах, которые были определены кадастровым инженером.

2. Что могло стать причиной наложения – две основные версии

Первая версия – ошибка в вашем техническом плане. Несмотря на корректный принцип обмера по внутренним стенам, кадастровый инженер мог неправильно «привязать» ваш гараж к системе координат всего здания или неверно отразить его положение относительно смежного гаража. Технический план – это не просто рисунок, а точный набор координат; любая неточность при камеральной обработке могла дать заход в 0,15 кв.м.

Вторая версия – реестровая ошибка в сведениях о соседнем гараже. Сосед поставил свой объект на учёт 15 сентября, и в его техническом плане (или межевом плане, если гараж стоит на отдельном участке) могли быть указаны ошибочные координаты, которые «захватывают» вашу реальную площадь. Такая ситуация в законе называется реестровой ошибкой:

«Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы… подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав… либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 61, часть 3)

3. Какие у вас есть права и как их защищать

Вы являетесь законным владельцем гаража как член ГСК, полностью внесший паевой взнос (это подтверждается членской книжкой). С точки зрения материального права, основание для возникновения собственности у вас уже есть:

«Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.»
(Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 218, пункт 4)

Однако окончательно право собственности возникает только с момента государственной регистрации (статья 219 ГК РФ). Отказ в этой регистрации вы вправе оспорить:

«Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.»
(Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 8.1, пункт 8)

Также кадастровый инженер несёт ответственность за недостоверность подготовленных им документов, если наложение явилось результатом его ошибки:

«Кадастровый инженер при наличии вины несет ответственность за несоблюдение требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, в том числе за недостоверность сведений межевого плана, технического плана… Убытки, причиненные действиями (бездействием) кадастрового инженера заказчику кадастровых работ и (или) третьим лицам, подлежат возмещению за счет страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.»
(Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», статья 29.2, части 1 и 2)

4. Практические рекомендации – с чего начать и куда двигаться

1. Получите и внимательно изучите официальное решение об отказе (если оно у вас уже есть) либо предшествующее уведомление о приостановлении. В нём обычно указываются кадастровые номера участвующих объектов и схема пересечения. Это поможет точно понять, где именно произошло наложение.

2. Обратитесь к кадастровому инженеру, готовившему технический план. Предоставьте ему решение об отказе. Инженер обязан проверить свои вычисления. Если ошибка действительно допущена им, он должен без дополнительной оплаты подготовить исправленный технический план. После этого можно повторно подать заявление на учёт.

3. Если кадастровый инженер утверждает, что его работа выполнена верно и наложение вызвано ошибкой в границах соседнего гаража, необходимо:

   • Попробовать связаться с соседом и уведомить его о ситуации. Лучше действовать совместно: предложите ему провести проверку своего техплана и инициировать исправление реестровой ошибки.
   • Подать в орган регистрации прав заявление о возможном наличии реестровой ошибки в сведениях о соседнем гараже. К заявлению следует приложить заключение вашего кадастрового инженера, обосновывающее, что ваши границы определены верно, а пересечение – следствие чужой ошибки. Регистратор обязан рассмотреть такое заявление в порядке, установленном статьёй 61 Закона о регистрации.

4. Если внесудебное урегулирование не дало результата, отказ в регистрации можно обжаловать в суд (статья 11 ГК РФ). В рамках судебного спора можно потребовать:

   • признать незаконным решение об отказе в кадастровом учёте и регистрации права;
   • обязать орган регистрации прав осуществить учёт и регистрацию права собственности на ваш гараж (на основании ранее сданных документов – это допускается частью 2 статьи 27 Закона о регистрации);
   • одновременно заявить требование об исправлении реестровой ошибки в сведениях о соседнем гараже, если будет установлено, что причина именно в ней.

5. Не исключайте вариант с досудебным исправлением техплана через нового кадастрового инженера. Если вы утратили доверие к прежнему специалисту, можно заказать новые кадастровые работы с параллельным инструментальным контролем границ. Однако это повлечёт дополнительные расходы. Если позже будет доказана вина первого инженера, эти расходы можно будет взыскать с него как убытки.

Вывод

Ваша ситуация не безвыходная. Сам по себе метод обмера по внутренним стенам корректен, но итоговая координатная модель могла оказаться ошибочной либо у вас, либо у соседа. Первым шагом должен стать детальный разбор отказа вместе с кадастровым инженером. Если потребуется – инициируйте исправление реестровой ошибки, а в случае спора обращайтесь в суд. Поскольку у вас на руках членская книжка, ваше материальное право на гараж подтверждено, и задача состоит лишь в правильном отображении его границ в ЕГРН. Рекомендую не затягивать, так как любые последующие сделки с объектом (продажа, дарение) будут приостановлены до устранения пересечения. При необходимости привлеките к делу адвоката, специализирующегося на земельно-имущественных спорах.