Можно ли переоформить аренду земли на супругу-пенсионера для освобождения от платы за 6 соток?
Здравствуйте. Проанализировав вашу ситуацию и применимые нормы права, можно прийти к однозначному выводу: льгота для пенсионеров в виде вычета на 6 соток не распространяется на арендную плату, а применяется только в отношении земельного налога. Поэтому переоформление договора аренды на вашу супругу не освободит от внесения арендных платежей.
Ниже привожу детальный юридический анализ.
1. Юридическая природа льготы на 6 соток
Льгота, о которой вы спрашиваете, установлена налоговым законодательством и касается только земельного налога.
Согласно Налоговому кодексу РФ, плательщиками земельного налога признаются лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Пенсионеры, как одна из льготных категорий, имеют право на уменьшение налоговой базы (вычет) на величину кадастровой стоимости 600 квадратных метров (6 соток) одного земельного участка.
Вот как это сформулировано в законе:
"Налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 600 квадратных метров площади земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении налогоплательщиков, относящихся к следующим категориям: ... 8) пенсионеров, получающих пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 391, пункт 5)
2. Почему эта льгота не применяется к аренде
Земельный налог и арендная плата — это совершенно разные и самостоятельные формы платы за использование земли, что прямо закреплено в Земельном кодексе РФ.
"Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 65, пункт 1)
Арендаторы земельных участков не являются плательщиками земельного налога. Налоговый кодекс РФ однозначно исключает их из числа налогоплательщиков, поэтому и льготы по этому налогу на них не распространяются.
"Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 388, пункт 2)
Таким образом, ваша супруга, став арендатором, будет обязана вносить арендную плату, установленную договором. Никаких федеральных льгот, освобождающих пенсионеров-арендаторов от арендной платы за 6 соток, не существует. Размер арендной платы за государственную или муниципальную землю определяется нормативными актами и договором, и возможность его снижения для пенсионеров устанавливается на уровне региона или муниципалитета, если это вообще предусмотрено. В предоставленном контексте информация о таких региональных или местных льготах для пенсионеров по арендной плате отсутствует.
3. Процедура переоформления договора аренды
Хотя с точки зрения освобождения от платы переоформление не имеет смысла, технически передать права и обязанности по договору аренды вашей супруге возможно. Эта процедура называется перенаймом.
По общему правилу, для перенайма требуется согласие арендодателя (поселковой администрации).
"Арендатор вправе с согласия арендодателя... передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем)... если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 615, пункт 2)
Однако для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Земельный кодекс РФ устанавливает важное исключение. Если договор аренды заключен на срок более чем пять лет, арендатор вправе передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя, просто уведомив его об этом.
"При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право... в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу... без согласия арендодателя при условии его уведомления." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 22, пункт 9)
Для участков для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта договор обычно заключается на срок двадцать лет.
"...Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: ... 3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка... в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.8, пункт 8)
Это означает, что скорее всего, вы можете переоформить аренду на супругу, просто заключив с ней соглашение о перенайме и уведомив об этом администрацию. Согласие потребуется, только если ваш договор аренды был заключен на срок 5 лет и менее.
Важно: при перенайме к новому арендатору переходят все права и обязанности в полном объеме на оставшийся срок.
Выводы и рекомендации
- Льгота не работает. Федеральная льгота по освобождению от платы за 6 соток является вычетом по земельному налогу и не применяется к арендным отношениям. Ваша супруга-пенсионер, будучи арендатором, будет обязана в полном объеме вносить арендную плату, как и любой другой арендатор.
- Смысл в переоформлении существует, только если ваша цель не в освобождении от платы. Например, если по личным мотивам удобнее, чтобы стороной в договоре выступала супруга.
- Процедура переоформления проста. Наиболее вероятно, что ваш договор аренды заключен на 20 лет. В этом случае для передачи прав и обязанностей супруге вам не нужно получать согласие администрации — достаточно заключить с ней соглашение о перенайме и направить уведомление в администрацию. При этом заключения нового договора не требуется. Ответственным по договору перед администрацией станет полностью новый арендатор — ваша супруга.
- Рекомендация. До совершения каких-либо действий внимательно изучите ваш действующий договор аренды на предмет:
- Срока его действия (более 5 лет или нет).
- Наличия прямого запрета или ограничения на перенаем.
- Иных условий, которые могут этому препятствовать.
Если после изучения договора у вас останутся сомнения, или его положения будут неясны, настоятельно рекомендую обратиться за очной консультацией к адвокату для детального анализа вашего конкретного договора и оценки всех возможных рисков.
