Как уточнить границы ранее учтенного земельного участка, если отсутствует схема расположения и нет ориентиров на местности
Ваша ситуация является типичной для земельных участков, права на которые возникли в 1990-е годы. Формально право собственности за вами зарегистрировано (участок является ранее учтенным), но без установленных границ вы не можете в полной мере им распоряжаться. Отказ администрации в предоставлении схемы в данном случае правомерен, но это не является безвыходной ситуацией. Закон содержит четкий алгоритм действий в вашем случае через процедуру межевания.
Анализ применимых норм права
Основным нормативным актом, регулирующим уточнение границ, является Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
-
Порядок уточнения границ. Ваш участок является ранее учтенным, и сведения о его границах не соответствуют современным требованиям (не установлены координаты). В этом случае закон напрямую предписывает, как действовать.
"При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 43, часть 1.1)
-
Документы-основания. Поскольку в ваших документах из 90-х годов, скорее всего, не содержится координат границ, вы имеете право ориентироваться на фактическое землепользование, сложившееся за длительный срок (более 15 лет). Это ключевое положение для вашей ситуации. Подтвердить такое землепользование могут:
- Ситуационные планы из технических паспортов БТИ.
- Материалы инвентаризации земель.
- Картографические материалы из государственных фондов.
- Документы, подтверждающие уплату земельного налога за конкретную площадь.
Возможность использования таких документов, в частности материалов БТИ, следует из общей нормы о ранее учтенных объектах:
"Технические паспорта, оценочная и иная хранившаяся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-техническая документация... являются собственностью субъекта Российской Федерации... Копии указанных... документов... предоставляются по запросам любых лиц." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 45, части 2.1, 2.6)
Зачем нужны и не нужны другие документы
- Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ). Требование администрации о предоставлении схемы для вашего уже существующего и находящегося в собственности участка необоснованно. Данная схема утверждается для образования новых участков из государственной или муниципальной земли, а не для уточнения границ вашего частного участка. Прямого указания на это в контексте нет, но толкование статьи 11.10 ЗК РФ приводит к такому выводу — она регулирует образование, а не уточнение.
- Генеральный план поселения. Отсутствие вашего участка в генплане не является препятствием для кадастрового учета. Генеральный план — это документ территориального планирования, а картографическая основа для учета — это дежурная кадастровая карта. Закон даже предусматривает механизмы на случай пересечения границ с населенными пунктами при уточнении.
Практическая пошаговая инструкция
Шаг 1. Заключение договора с кадастровым инженером
Вам необходимо найти квалифицированного кадастрового инженера — члена саморегулируемой организации. Именно он является ключевой фигурой в этом процессе. Основанием для начала работ является договор подряда.
Шаг 2. Сбор доказательств фактического землепользования
Совместно с кадастровым инженером вам нужно собрать доказательства существования участка в определенных границах более 15 лет. Учитывая специфику (сельская местность, огород без ограждения, отсутствие межевания), лучшими доказательствами могут стать:
- Показания свидетелей (соседей, бывших владельцев), которые могут подтвердить, где historically проходили границы огорода.
- Старые аэрофотоснимки или спутниковые снимки местности.
- Любые старые карты, планы, абрисы из архива местной администрации или БТИ.
- Платежные документы, свидетельствующие об использовании участка конкретной площадью.
Шаг 3. Проведение кадастровых работ и подготовка межевого плана
Кадастровый инженер проведет геодезическую съемку фактических границ, которые вы ему укажете и которые подтверждаются собранными документами. По результатам съемки он подготовит межевой план.
"В межевом плане приводятся сведения об... уточняемых границах земельных участков... В текстовой части межевого плана указываются... в установленном... случае сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 22, части 5-7)
В межевом плане кадастровый инженер в специальном разделе (Заключение кадастрового инженера) подробно обоснует, что границы определены по правилам части 1.1 статьи 43 Закона № 218-ФЗ, то есть являются границами, существующими на местности более 15 лет.
Шаг 4. Согласование границ
Это обязательная процедура, особенно для смежных участков, сведения о которых есть в ЕГРН.
"Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию... в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 39, часть 1)
Кадастровый инженер организует собрание или согласование в индивидуальном порядке с владельцами смежных участков. Результат будет зафиксирован в Акте согласования. Если одна из прилегающих границ является границей с муниципальной или неразграниченной государственной землей, согласование с органом местного самоуправления не требуется, но извещение может понадобиться.
Шаг 5. Подача документов в Росреестр
Кадастровый инженер передает вам межевой план в электронном виде. Вы (или он по вашему уполномочию) подаете в МФЦ или напрямую в Росреестр заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений в связи с уточнением границ, приложив межевой план.
Что делать в случае отказа Росреестра
Если государственный регистратор вынесет решение о приостановлении или отказе, причина, скорее всего, будет одной из указанных в ст. 26 Закона № 218-ФЗ. Это можно и нужно обжаловать.
"В осуществлении государственного кадастрового учета... отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета...". (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 27, часть 1)
Внесудебный порядок — это обращение в апелляционную комиссию при Управлении Росреестра. Судебный порядок — подача административного иска о признании решения об отказе незаконным. Более того, существует специальный иск об установлении границ, который прямо предусмотрен для земельных споров.
"Земельные споры рассматриваются в судебном порядке." (Источник: "Земельный кодекс Российской Федерации", статья 64, часть 1)
Если в суде будет установлено местоположение границ, решение суда станет основанием для учета без межевого плана.
"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом... В случае, если решением суда предусмотрено... разрешившее спор о границах земельных участков... не обязывающее орган регистрации прав осуществить государственный кадастровый учет, содержит необходимые для внесения... основные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о координатах... представление вместе с этим решением суда в орган регистрации прав межевого плана... не требуется." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 58, части 1, 4)
Выводы и рекомендации
Ситуация полностью разрешима во внесудебном порядке. Ваша главная задача — найти опытного кадастрового инженера, который правильно обоснует межевой план, опираясь на правило «15 лет». Административное обжалование или иск об установлении границ — это крайние меры, к которым стоит прибегать, только если досудебное урегулирование не дало результата.
Пошаговый план действий:
- Обратитесь к адвокату или напрямую к нескольким кадастровым инженерам за консультацией. Выберите специалиста, имеющего опыт работы с подобными «беспроблемными» участками.
- Совместно с инженером начните сбор любых возможных доказательств использования земли в определенных границах с 1990-х годов.
- Заключите договор подряда на кадастровые работы и получите межевой план.
- Подайте заявление об уточнении границ через МФЦ в Росреестр. В случае приостановления действуйте строго по указаниям регистратора. Если доводы регистратора будут необоснованны — обжалуйте их.
- Только после получения исчерпывающего отказа или при невозможности устранить замечания в рамках приостановки, инициируйте судебный спор об установлении границ земельного участка.
