Оформление договора дарения недвижимости между родственниками с учётом ограниченной подвижности дарителя и проживания сторон в разных городах
Вы описали ситуацию, в которой брат (даритель) с ограниченной подвижностью, проживающий в Саратове, желает подарить вам три объекта недвижимости (земельный участок, квартиру и частный дом), также находящихся в Саратове. Вы проживаете в Самаре. У дарителя нет супруги и детей. Такой состав обстоятельств порождает сразу несколько юридических вопросов, которые я проанализирую на основании действующего законодательства.
Обязательность нотариального удостоверения договора дарения недвижимости
Начну с главного: в вашем случае нотариальное удостоверение договора дарения обязательно.
Это прямо следует из Гражданского кодекса РФ:
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению."
(Источник: ГК РФ Статья 574, пункт 3)
Данная норма носит императивный (обязательный) характер. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки, что прямо предусмотрено законом:
"Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность."
(Источник: ГК РФ Статья 163, пункт 3)
Таким образом, оформить договор дарения в простой письменной форме в вашем случае нельзя. Ваша ситуация не подпадает под исключения, поскольку даритель отчуждает объекты недвижимости, находящиеся в его единоличной собственности, а не долю в праве общей долевой собственности, и иных обстоятельств, допускающих простую письменную форму, нет.
Возможность выезда нотариуса на дом к маломобильному дарителю
Учитывая ограниченную подвижность брата, законодательство предусматривает возможность выезда нотариуса к лицу, которое по состоянию здоровья не может явиться в нотариальную контору. Основы законодательства РФ о нотариате прямо регулируют этот вопрос:
"Нотариус вправе выезжать для совершения нотариального действия в пределах своего нотариального округа, а также за его пределы, если это необходимо для обеспечения возможности совершения нотариального действия лицу, которое по состоянию здоровья или по другим уважительным причинам не может явиться в помещение нотариальной конторы."
(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, Статья 13)
Это означает, что вам не нужно везти брата в Самару для оформления сделки. Более того, переезд дарителя в Самару для удостоверения договора у самарского нотариуса невозможен, поскольку это противоречит правилам о месте удостоверения договоров об отчуждении недвижимости.
Можно ли оформить договор у самарского нотариуса, если даритель приедет в Самару?
Нет, этого сделать нельзя. Место удостоверения договора об отчуждении недвижимости жёстко привязано к месту нахождения самого имущества:
"Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество."
(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, Статья 56)
Поскольку все три объекта недвижимости находятся в Саратове (Саратовская область), договор дарения может быть удостоверен только нотариусом, осуществляющим деятельность на территории Саратовской области. Самарский нотариус не вправе удостоверить такую сделку. Это делает вызов саратовского нотариуса на дом к брату единственно правильным решением.
Документы, которые необходимо собрать
Для удостоверения договора дарения и последующей государственной регистрации перехода права собственности потребуются следующие документы:
Документы, удостоверяющие личность:
- Паспорт дарителя (вашего брата).
- Паспорт одаряемого (ваш).
Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости:
- Документы, подтверждающие право собственности брата на земельный участок, квартиру и жилой дом. Это могут быть договоры купли-продажи (если недвижимость приобреталась на вторичном рынке), договоры долевого участия, свидетельства о праве на наследство, решения судов, выписки из ЕГРН и тому подобное. Нотариус обязан проверить принадлежность имущества дарителю:
"При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему."
(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, Статья 55)
Правоподтверждающие документы:
- Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на каждый из трёх объектов. Эти выписки, как правило, нотариус может запросить самостоятельно, но иногда их наличие ускоряет процесс.
Технические документы:
- Кадастровые паспорта или технические планы на каждый объект недвижимости. Если объекты уже поставлены на кадастровый учёт и сведения о них внесены в ЕГРН, нотариус может проверить эту информацию самостоятельно через систему межведомственного электронного взаимодействия.
Вопрос о согласии супруга и иных лиц:
Поскольку у вашего брата никогда не было жены и детей, а следовательно, и не было супруга на момент приобретения недвижимости, нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение имущества не требуется. Это существенно упрощает процедуру. Однако брату нужно будет подтвердить нотариусу, что в браке он никогда не состоял (например, отсутствием штампа о браке в паспорте, либо представлением справки из ЗАГС об отсутствии записей актов о заключении брака, если у нотариуса возникнут сомнения).
Как происходит подача заявления на регистрацию перехода права
После нотариального удостоверения договора дарения заявление о государственной регистрации перехода права собственности подаётся нотариусом. Это одно из главных преимуществ обязательной нотариальной формы:
"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом."
(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, Статья 55)
Таким образом, нотариус сам направляет полный пакет документов в Росреестр в электронной форме. Вам и брату не нужно обращаться в МФЦ или иные органы для подачи заявления.
Требуется ли личное присутствие дарителя при регистрации?
Нет, не требуется. Поскольку сделка удостоверена нотариально, именно нотариус, удостоверивший сделку, представляет заявление о государственной регистрации прав в орган регистрации прав.
Важно также, что государственный регистратор в этом случае не проверяет законность нотариально удостоверенного документа, что ускоряет процедуру:
"При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки... проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 59, пункт 2)
То есть все проверки проводятся нотариусом при удостоверении сделки, а Росреестр, действуя на основании нотариально удостоверенного договора, регистрирует право без дополнительной правовой экспертизы.
Что касается физического присутствия сторон, то нотариус при удостоверении сделки обязан:
- Установить личность обратившихся на основании паспорта (Статья 42 Основ законодательства РФ о нотариате).
- Проверить дееспособность граждан и наличие их волеизъявления (Статья 43 Основ законодательства РФ о нотариате).
Поскольку даритель не может передвигаться, именно выезд нотариуса на дом и решает эту задачу. Подписание договора происходит в присутствии нотариуса у дарителя дома.
"Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса."
(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, Статья 44)
Рекомендации и алгоритм действий
- Выберите нотариуса в Саратовской области. Можно обратиться в любого нотариуса, осуществляющего деятельность на территории этого субъекта РФ. Уточните в нотариальной конторе возможность выезда на дом к маломобильному гражданину и стоимость такой услуги.
- Соберите документы: проверьте наличие у брата паспорта, правоустанавливающих документов на каждый из трёх объектов, а также документов, содержащих описание объектов (кадастровые номера, адреса). Нотариус составит проект договора дарения.
- Организуйте выезд нотариуса. Нотариус приедет к брату домой, установит его личность, проверит дееспособность, удостоверит договор. Если брат по состоянию здоровья не может собственноручно подписать договор, это может сделать другой гражданин (например, вы) в его присутствии и в присутствии нотариуса с указанием соответствующих причин (Статья 44 Основ).
- После подписания договора нотариус самостоятельно в электронном виде направит документы в Росреестр. От вас и брата никаких дополнительных действий по подаче заявления не потребуется.
- Получение документов. После завершения государственной регистрации (это займёт определённый срок) нотариус получит выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию вашего права собственности. Вы сможете получить эту выписку у нотариуса.
Важно
Обратите внимание, что договор дарения трёх объектов недвижимости, скорее всего, будет оформлен в виде одного документа (один договор с перечислением всех трёх объектов) или трёх отдельных договоров — этот вопрос лучше обсудить с нотариусом, так как от этого будет зависеть размер нотариального тарифа и государственной пошлины за регистрацию.
Если у брата возникнут сомнения относительно последствий сделки или потребуется более детальная проработка его интересов с учётом состояния здоровья, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.
