Должны ли платить членские взносы и за свет после регистрации права собственности на гараж?

Правовые последствия оформления гаражей в собственность для членов кооператива: взносы, электричество, отключение

1. Обязанность бывших членов кооператива по уплате членских взносов и содержанию общего имущества

Когда член гаражного кооператива полностью выплачивает паевой взнос и оформляет гаражный бокс в индивидуальную собственность, его членство в кооперативе, как правило, прекращается (если иное не предусмотрено уставом). С этого момента он перестаёт быть участником корпоративных отношений и не обязан уплачивать членские взносы, поскольку членские взносы – это обязанность, вытекающая из членства (статья 123.2 ГК РФ определяет потребительский кооператив как основанное на членстве объединение). Прекращение членства освобождает от этой обязанности.

Однако собственник гаража автоматически становится участником общей долевой собственности на общее имущество гаражного комплекса. Подстанция, которая согласно уставу отнесена к общему имуществу и находится на балансе кооператива, является именно таким объектом. Это прямо следует из норм Гражданского кодекса:

«Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество)» (ГК РФ, статья 259.1).

Доля в праве на такое общее имущество пропорциональна площади принадлежащего собственнику гаража и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на сам бокс (статья 259.2 ГК РФ).

Отсюда возникает ключевая для вашей ситуации обязанность:

«Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению» (ГК РФ, статья 249).

В отношении общего имущества собственников помещений действует также специальное правило:

«Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество» (ГК РФ, статья 259.4).

Кроме того, любой собственник несёт общее бремя содержания своего имущества (статья 210 ГК РФ).

Таким образом, после оформления гаража в собственность бывший член кооператива не платит членские взносы, но обязан наравне со всеми участвовать в расходах на содержание общего имущества, включая подстанцию, соразмерно своей доле. Размер этой платы целесообразно утвердить решением общего собрания собственников (или, если кооператив продолжает функционировать, решением его органов с последующим распространением на всех собственников). Если такие расходы ранее покрывались членскими взносами, теперь их необходимо выделить отдельно.

2. Порядок оплаты электроэнергии собственниками, не являющимися членами кооператива

Электроснабжение гаражей осуществляется через подстанцию, которая является общим имуществом. Договор энергоснабжения заключён между кооперативом и энергосбытовой организацией. Собственники гаражей, не состоящие в кооперативе, не становятся автоматически стороной этого договора. Однако они потребляют электроэнергию, которая поступает в их боксы через сети, принадлежащие кооперативу на праве общей долевой собственности.

В этой ситуации необходимо учитывать два аспекта:

а) Технологическое присоединение и передача электроэнергии

Поскольку гаражи ранее были надлежащим образом технологически присоединены к электрическим сетям (через подстанцию кооператива), действует следующее правило:

«Сетевая организация или иной владелец объектов электросетевого хозяйства, к которым в надлежащем порядке технологически присоединены энергопринимающие устройства или объекты электроэнергетики, не вправе препятствовать передаче электрической энергии на указанные устройства или объекты…» (Федеральный закон «Об электроэнергетике», пункт 4 статьи 26).

Кооператив, являясь владельцем подстанции (объекта электросетевого хозяйства), не может блокировать переток электроэнергии к собственнику только на том основании, что тот перестал быть членом. Собственник вправе – и теоретически может – заключить прямой договор энергоснабжения с гарантирующим поставщиком, который является публичным (статья 39, пункт 2 Закона «Об электроэнергетике»). Однако на практике для этого потребуется урегулировать взаимодействие с кооперативом как с владельцем сетей, через которые будет осуществляться снабжение.

б) Организация расчётов до заключения прямых договоров

Если собственники не заключили прямые договоры с гарантирующим поставщиком, единственным плательщиком перед энергоснабжающей организацией остаётся кооператив. В таком случае кооператив оплачивает весь объём потреблённой электроэнергии, а затем вправе требовать от каждого собственника возмещения стоимости фактически потреблённых им киловатт-часов (на основании показаний индивидуальных счётчиков, если они установлены, или расчётным способом). Такое право основано на общих нормах обязательственного права:

«В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие… а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности» (ГК РФ, статья 307).

Размер обязательства определяется исходя из потреблённого объёма и тарифа. Энергосбытовая организация не вступает в прямые отношения с собственниками до момента заключения ими отдельного договора.

Рекомендуемый путь: инициировать заключение каждым собственником прямого договора с гарантирующим поставщиком при обязательном уведомлении кооператива и обеспечении технической возможности индивидуального учёта. До этого момента кооператив вправе выставлять собственникам счета на оплату электроэнергии (компенсацию расходов) и взыскивать задолженность в судебном порядке.

3. Возможность и законная процедура отключения электроэнергии при неоплате

Прямое самовольное отключение электроэнергии кооперативом неправомерно. Причина в том, что кооператив не является ни гарантирующим поставщиком, ни сетевой организацией в смысле Закона «Об электроэнергетике». Введение ограничения режима потребления электрической энергии урегулировано на федеральном уровне и допускается лишь в определённых случаях и строго установленным способом.

Ключевые положения:

«За исключением случаев возникновения (угрозы возникновения) аварийных электроэнергетических режимов… запрещается полное или частичное ограничение режима потребления электрической энергии в отношении потребителей электрической энергии, не имеющих задолженности по оплате электрической энергии и исполняющих иные предусмотренные законодательством… обязательства» (Федеральный закон «Об электроэнергетике», пункт 1 статьи 38).

Этот запрет адресован субъектам электроэнергетики и сетевой организации. Кооператив не входит в число таких лиц, но и не может самостоятельно применять меры к потребителю. Более того, пункт 7 статьи 38 устанавливает, что порядок полного и (или) частичного ограничения режима потребления, в том числе по причине неисполнения обязательств по оплате, определяется Правительством Российской Федерации и должен предусматривать обязательность предварительного (не менее чем за пять рабочих дней) предупреждения и другие гарантии прав потребителей.

Единственный легальный механизм, который может быть задействован кооперативом:

• Если бывший член не оплачивает потреблённую электроэнергию, а договор с гарантирующим поставщиком заключён непосредственно с кооперативом, то гарантирующий поставщик при накоплении задолженности кооператива (как абонента) может инициировать процедуру ограничения подачи электроэнергии в отношении всей точки поставки, то есть в отношении всего кооператива. Это создаёт риск отключения всех гаражей, включая добросовестных плательщиков.
• Владелец электросетевого хозяйства (кооператив) обязан выполнить требование гарантирующего поставщика или сетевой организации о введении ограничения, но не вправе делать это по своему усмотрению (см. абзац четвёртый пункта 4 статьи 26 Закона об электроэнергетике). То есть отключение производится технически через персонал кооператива, но только по прямому указанию уполномоченной организации.

Таким образом, отключить неплательщика самостоятельно, без участия гарантирующего поставщика и соблюдения установленной процедуры, нельзя. Попытка самостоятельного отключения будет квалифицирована как нарушение, за которое могут наступить неблагоприятные последствия (вплоть до взыскания убытков).

Разумная альтернатива: организовать в каждом боксе индивидуальные счётчики с возможностью дистанционного отключения, но само отключение будет оставаться правомерным только после соблюдения процедуры ограничения, инициированной гарантирующим поставщиком в отношении конкретного потребителя (если у него будет прямой договор), либо на основании судебного решения о взыскании задолженности с последующим приостановлением подачи энергии в рамках исполнительного производства – что также требует привлечения судебного пристава.

Выводы и практические рекомендации

1. Оформление гаражей в собственность не освобождает новых собственников от финансового участия в содержании общего имущества (включая подстанцию). Они обязаны соразмерно своей доле компенсировать расходы кооператива, даже не являясь членами. Размер такой платы должен быть экономически обоснован и утверждён общим собранием. Отказ от уплаты членских взносов правомерен – требуйте только плату за содержание общего имущества, отделяя её от взносов на иные нужды кооператива.

2. Для урегулирования вопроса по электроэнергии рекомендуется:

   • провести общее собрание (или собрание собственников) и установить прозрачный порядок оплаты электроэнергии всеми собственниками гаражей;
   • стимулировать заключение каждым собственником прямого договора энергоснабжения с гарантирующим поставщиком, чтобы кооператив не нёс риски чужой задолженности;
   • до заключения прямых договоров внести в устав или в решение собрания правило, по которому кооператив вправе требовать возмещения стоимости фактически потреблённой электроэнергии по показаниям счётчиков и, при необходимости, подавать иски о взыскании задолженности.

3. Категорически не рекомендуется производить отключение электроэнергии самовольно – это чревато обвинениями в самоуправстве и судебными исками со стороны собственников. Единственно допустимый путь – через гарантирующего поставщика (если накопится долг по договору с кооперативом) или через суд с последующим исполнением решения. Лучший способ защиты интересов – судебное взыскание задолженности по содержанию общего имущества и по электроэнергии.

4. Поскольку описанная ситуация затрагивает одновременно корпоративные, вещные и энергоснабжающие правоотношения, настоятельно рекомендуется с привлечением адвоката:

   • привести устав кооператива в соответствие с новым правовым регулированием общей собственности (глава 16.1 ГК РФ);
   • разработать и утвердить на общем собрании форму договора с собственниками, не являющимися членами, где будут зафиксированы условия пользования общим имуществом, порядок расчётов за электроэнергию и санкции за неисполнение (пени, судебное взыскание);
   • проработать техническую возможность индивидуального учёта и, при необходимости, удалённого ограничения подачи энергии с соблюдением закона.

Только юридически выверенная организация отношений позволит избежать рисков и защитить интересы как кооператива в целом, так и добросовестных плательщиков.