Можно ли подарить долю в ранее учтённом земельном участке без межевания
Нотариус, который отказывает в удостоверении договора дарения доли земельного участка только из-за того, что в ЕГРН нет координат границ, действует неправомерно. Закон не обязывает проводить межевание ранее учтённого участка, чтобы подарить или продать долю в нём. Ниже — подробный анализ ситуации и конкретные шаги, которые можно предпринять.
1. Обязательна ли нотариальная форма для дарения доли
Да, договор дарения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это прямо установлено:
«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением…» (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 42)
Исключений, которые относятся к вашему случаю (одновременное отчуждение всех долей, земли сельхозназначения и т.п.), здесь нет. Поэтому без нотариуса оформить сделку нельзя.
2. Вправе ли нотариус отказать из-за отсутствия координат границ
Нотариус вправе отказать в совершении действия только по основаниям, перечисленным в законе. Главные из них:
«Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если:
совершение такого действия противоречит закону;
сделка не соответствует требованиям закона;
документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства…» (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 48)
Отсутствие в ЕГРН сведений о координатах границ вашего участка не делает саму сделку дарения незаконной и не противоречит закону. Участок имеет кадастровый номер, право собственности на 1/2 доли подтверждено свидетельством о наследстве — объект идентифицирован. Ни один нормативный акт не предписывает нотариусу отказывать в удостоверении договора отчуждения доли ранее учтённого участка, если границы не уточнены.
Более того, нотариус при удостоверении сделки проверяет принадлежность имущества и отсутствие ограничений, но не вправе навязывать межевание как предварительное условие:
«При удостоверении договоров об отчуждении… нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему… а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.» (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55)
Отсутствие уточнённых границ не является ни ограничением права, ни обременением, ни обстоятельством, делающим договор недействительным. Следовательно, отказ по этому мотиву незаконен.
3. Пройдёт ли регистрация перехода права без межевания
Да, пройдёт. Закон прямо говорит, что для ранее учтённых земельных участков отсутствие сведений о границах — не препятствие для государственной регистрации прав:
«Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о границах ранее учтенного земельного участка не является препятствием для государственной регистрации прав на такой земельный участок.» (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 69)
Аналогичную гарантию даёт и другая специальная норма:
«Государственная регистрация прав на ранее учтенные объекты недвижимости… осуществляются независимо от наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ таких объектов недвижимости.» (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 43)
Таким образом, после удостоверения договора нотариус (или вы сами) сможете подать документы в Росреестр, и регистратор не вправе ни приостановить, ни тем более отказать в регистрации перехода доли из-за отсутствия межевого плана, если участок является ранее учтённым.
4. Что делать с отказом нотариуса
Шаг 1. Попросите нотариуса вынести письменное мотивированное постановление об отказе. Это его обязанность:
«Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования.» (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 48)
Если в постановлении единственной причиной будет значиться «отсутствие координат границ в ЕГРН» — это прямой путь к успешному обжалованию.
Шаг 2. Подайте жалобу в районный суд по месту нахождения нотариуса. Это право даёт:
«Заинтересованное лицо, считающее неправильным отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд…» (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 49)
В жалобе необходимо указать, что договор дарения доли соответствует закону, участок поставлен на кадастровый учёт как ранее учтённый, а отказ со ссылкой на отсутствие координат границ противоречит статье 69 Закона о регистрации недвижимости. Практика по таким делам складывается в пользу заявителей.
Шаг 3. Если не хотите судиться — обратитесь к другому нотариусу. Не все нотариусы допускают подобные ошибки, многие знают законодательство и удостоверят сделку без межевания.
Дополнительно. Межевание, конечно, можно провести в добровольном порядке — оно уточнит границы и в будущем упростит любые операции с участком. Но повторю: закон не обязывает вас делать это для оформления дарения доли ранее учтённого участка.
Итоговые рекомендации
- Настаивайте на совершении нотариального действия либо получите письменный отказ.
- При получении отказа со ссылкой только на отсутствие координат границ — обжалуйте его в суд или идите к другому нотариусу.
- Межевание делать не обязательно, но если хотите полностью исключить возможные споры и технические сложности в будущем, можете провести его по собственной инициативе.
- Для судебной защиты привлеките адвоката, специализирующегося на земельных и нотариальных спорах.
