Правомерность раздела земельного участка гаражного кооператива и изменения условий аренды
Анализ ситуации
Действия администрации по разделу земельного участка и изменению договора аренды являются правомерными в основной части, но требуют careful рассмотрения с точки зрения соблюдения прав всех участников отношений.
Правомерность раздела земельного участка
Администрация действует в рамках своих полномочий, поскольку переход части земельного участка в собственность членов ГСК объективно изменяет состав и площадь арендуемого имущества.
"При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.4)
"В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.8)
Правовой режим земли под проездом
Земля под проездом (общей территорией) может оставаться в аренде у кооператива, поскольку она необходима для обеспечения доступа к гаражам.
"Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 274)
Расчет арендной платы
Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с установленными принципами.
"Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.7)
"Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы" (Источник: Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)
Арендная плата может определяться на основании кадастровой стоимости земельного участка с применением соответствующих коэффициентов, устанавливаемых органами местного самоуправления.
Права членов кооператива, не оформивших землю
Действия администрации не должны нарушать права членов кооператива, которые еще не оформили право собственности на землю под своими гаражами.
"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 310)
"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 450)
Члены кооператива, не оформившие землю, сохраняют право пользования земельным участком под своими гаражами на условиях первоначального договора аренды до момента оформления собственности.
Выводы и рекомендации
-
Действия администрации правомерны в части раздела земельного участка, поскольку объективно изменился состав арендуемого имущества.
-
Кооператив не обязан соглашаться на невыгодные условия изменения договора аренды. Изменение условий возможно только по соглашению сторон.
-
Рекомендуется:
- Провести переговоры с администрацией о сохранении прежних условий аренды для участка под проездом
- Требовать применения льготных коэффициентов при расчете арендной платы за землю общего пользования
- Обеспечить сохранение прав членов кооператива, не оформивших землю, через установление сервитутов проезда
- Оформить дополнительное соглашение к договору аренды, четко определяющее новые границы и условия аренды
-
В случае нарушения прав кооператив или его члены вправе обратиться в суд за защитой своих интересов.
"Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд в соответствии с их компетенцией" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 11)
Для детальной проработки позиции и подготовки необходимых документов рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся в земельных вопросах.
