Оформление придомового земельного участка при конфликте между собственниками квартир
Анализ ситуации
Ваш дом с двумя квартирами, принадлежащими разным собственникам, по своим характеристикам подпадает под определение многоквартирного дома (МКД). Согласно Жилищному кодексу РФ, многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир. Земельный участок под таким домом является общим имуществом всех собственников помещений, даже если он еще не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.
Применимые нормы законодательства
Статус земельного участка под домом
Ключевое значение имеет тот факт, что дом уже существует как объект недвижимости, а земельный участок под ним находится в муниципальной собственности. В такой ситуации действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения.
Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок под многоквартирным домом входит в состав общего имущества собственников помещений:
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: ЖК РФ, статья 36, часть 1, пункт 4)
Аналогичное правило закреплено и в Гражданском кодексе:
"Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности... земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса." (Источник: ГК РФ, статья 290, пункт 1)
Это означает, что после формирования и постановки на кадастровый учет земельный участок автоматически переходит в общую долевую собственность обоих собственников квартир. Доля каждого будет пропорциональна площади принадлежащего ему помещения.
Порядок формирования участка
Для случая, когда земельный участок под существующим многоквартирным домом еще не образован, законодательство устанавливает специальный порядок. Собственник любого помещения в многоквартирном доме вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка:
"Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то собственник любого помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка." (Источник: ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)
Однако при этом действует важное условие, связанное с принятием решения общим собранием собственников. Общее собрание является органом управления многоквартирным домом, и к его компетенции относятся:
"принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им" (Источник: ЖК РФ, статья 44, часть 2, пункт 5)
Ответы на поставленные вопросы
1. Обязательное согласие второго собственника
Прямого требования получить письменное согласие соседа для подачи заявления о формировании участка закон не содержит. Вы как собственник помещения в МКД имеете право единолично обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления.
Однако важно понимать разницу между инициированием процедуры и последующим оформлением прав. Сам процесс формирования участка инициировать вы можете самостоятельно, но окончательное решение об использовании участка (после его формирования) все равно должно приниматься с учетом интересов второго собственника.
2. Последствия отсутствия согласия
Если формирование земельного участка будет осуществлено без учета мнения второго собственника, он вправе защищать свои права несколькими способами.
Судебное оспаривание. Собственник может требовать устранения нарушений его прав:
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: ГК РФ, статья 304)
Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке, а признание права на земельный участок также осуществляется в судебном порядке:
"Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю." (Источник: ЗК РФ, статья 59)
Оспаривание границ. При межевании участка установлен порядок согласования границ. Нарушение этого порядка является основанием для приостановления кадастрового учета:
"при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26, часть 1, пункт 25)
3. Риски единоличных действий
Основные правовые риски:
Риск судебного оспаривания. Сосед может оспорить результаты межевания и постановку участка на кадастровый учет, если посчитает, что его права нарушены. Действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права:
"Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях... признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок" (Источник: ЗК РФ, статья 60, пункт 1)
Риск признания недействительным акта органа власти. Если орган местного самоуправления примет решение о формировании или предоставлении участка без учета прав второго собственника, такой акт может быть признан судом недействительным:
"Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления... не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным." (Источник: ЗК РФ, статья 61, пункт 1)
Риск приостановления регистрационных действий. С заявлением о кадастровом учете должно обращаться надлежащее лицо. Если у регистратора возникнут сомнения в полномочиях заявителя при отсутствии решения общего собрания, это может привести к приостановке или отказу:
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если... с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26, часть 1, пункт 2)
4. Особенности предоставления участка
При предоставлении земельного участка собственникам помещений в МКД действуют специальные правила. Земельный участок предоставляется в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. При этом любой заинтересованный правообладатель вправе самостоятельно обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду:
"Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду." (Источник: ЗК РФ, статья 39.20, пункт 6)
После этого уполномоченный орган направляет проект договора аренды иным правообладателям. Если второй собственник откажется подписывать договор, орган власти вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды.
Практические рекомендации
С чего начать:
-
Определите точный статус дома (многоквартирный дом или дом блокированной застройки) — от этого зависит применимый порядок.
-
Обратитесь в администрацию муниципального образования с заявлением об образовании земельного участка под многоквартирным домом. Вы вправе сделать это самостоятельно как собственник помещения.
-
Параллельно попытайтесь инициировать общее собрание собственников. Согласно Жилищному кодексу, внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника. Решение общего собрания, оформленное протоколом, значительно упростит дальнейшие процедуры.
Если сосед категорически не идет на контакт:
- Вы можете инициировать процедуру формирования участка самостоятельно, но должны быть готовы к возможному судебному спору.
- В случае отказа второго собственника от подписания договора аренды, механизм, предусмотренный пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ, позволяет органу власти обратиться в суд с иском о понуждении.
- Если конфликт зайдет в тупик, рассмотрите возможность обращения в суд для определения порядка пользования земельным участком либо для раздела участка (если это технически возможно).
Целесообразность обращения к адвокату:
Учитывая активное противодействие второго собственника и его угрозы судебными исками, настоятельно рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельных спорах, до начала активных действий. Это поможет оценить перспективы и минимизировать риски.
Вывод
Самостоятельно инициировать процедуру межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет вы можете. Прямого законодательного запрета на такие действия нет, и вы как собственник помещения вправе обратиться в уполномоченный орган. Однако отсутствие согласия второго собственника создает существенные правовые риски — от приостановления кадастрового учета до судебного оспаривания и признания недействительными решений органов власти. Наиболее безопасный путь — попытаться получить решение общего собрания собственников, а при невозможности — разрешать спор в судебном порядке.
