Возможность межевания земель общего пользования до оформления всех участков в садоводстве

Межевание земель общего пользования в СНТ до установления границ частных участков: юридический анализ

Ваше решение заняться межеванием общего имущества абсолютно правильное и своевременное. Законодательство не только не запрещает, но и прямо предполагает такую возможность. Более того, промедление может нести больше рисков, чем активные действия. Ниже я подробно разберу ваш вопрос.

1. Допустимость начала работ: ваш главный вопрос

Да, начинать кадастровые работы по установлению границ земель общего назначения (ЗОП) совершенно точно можно и нужно, не дожидаясь, пока каждый садовод отмежует свой частный участок. Закон не устанавливает такой строгой очередности.

Обоснование этому прямо указано в Федеральном законе № 217-ФЗ, который является основным документом для СНТ:

«Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Для образования таких земельных участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются.»
(Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, Статья 24, п. 1)

Эта норма говорит о том, что для образования (установления границ и постановки на учет) ЗОП ключевым документом является именно проект межевания территории. Наличие или отсутствие уточненных границ соседних частных участков не является условием для подготовки и утверждения этого проекта. Общее собрание членов товарищества как раз и обладает полномочиями для запуска этого процесса:

«К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся: ... 9) принятие решения о подготовке проекта межевания территории и (или) проекта планировки территории применительно к территории садоводства или огородничества либо о подготовке изменений в такую документацию, об одобрении таких проектов или изменений в них;»
(Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, Статья 17)

Таким образом, ваше общее собрание, приняв решение о проведении кадастровых работ, действовало строго в рамках своих полномочий.

2. Риски и как их избежать: анализ потенциальных проблем

Ваши опасения по поводу возможных «накладок» границ не беспочвенны, но они не являются непреодолимым препятствием. Главный риск заключается в том, что при последующем межевании частного участка его границы, определенные по фактическому пользованию (забору, колышкам), «наложатся» на уже установленные границы общего проезда. Рассмотрим, что говорит закон.

Риск 1: Пересечение границ

Закон четко определяет, что кадастровый учет будет приостановлен в случае,

«если границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого ... представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 26, п. 20)

Это означает, что если вы первыми установите границы ЗОП по всем правилам, то в будущем, когда садовод будет межевать свой участок, его границы не смогут «вторгнуться» на территорию уже учтенного проезда. Государственный регистратор просто не пропустит такой межевой план. Таким образом, первоочередное межевание ЗОП - это не создание риска, а способ защиты общих земель от захвата.

Риск 2: Споры с правообладателями смежных участков

Самый вероятный риск — это не техническая накладка в реестре, а спор с соседом. В ходе работ кадастровый инженер определит границу вашего ЗОП. Если эта граница пройдет по тому месту, где садовод-сосед привык видеть часть «своего» участка (например, отсыпанную парковку или куст смородины за забором), он может заявить возражения. Это и есть земельный спор.

Законодательство четко регулирует эту ситуацию. Согласование границ — ключевой этап. Если правообладатель смежного участка не согласен с границей и представил письменные возражения, то:

«в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. ... Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.»
(Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ, Статья 40, пп. 4, 5)

А Земельный кодекс, в свою очередь, уточняет:

«Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.»
(Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 64)

Это значит, что наличие письменных возражений от соседа не остановит кадастровые работы в отношении ЗОП, но сделает часть границы спорной. Заинтересованные стороны смогут разрешить этот спор в суде.

3. Процедура и согласование границ

Порядок ваших действий должен быть следующим:

1. Решение общего собрания. Оно у вас уже есть, что полностью соответствует закону:

   «К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся: ... 6.1) принятие решения об обращении с заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, ... являющиеся имуществом общего пользования, и (или) заявлением о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости;»
   (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, Статья 17)

2. Заключение договора с кадастровым инженером. Он подготовит проект межевания территории и будет заниматься согласованием границ.

3. Согласование границ. Это самый ответственный этап для минимизации рисков. Кадастровый инженер обязан согласовать местоположение границ ЗОП с правообладателями смежных частных участков. Важно понимать, что:

   «Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности; ... 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования...»
   (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ, Статья 39, п. 3)

   Тот факт, что у многих садоводов границы не установлены в ЕГРН, не отменяет необходимости такого согласования. Кадастровый инженер известит их о собрании. Главная задача правления — максимально помочь в организации этого процесса: предоставить контакты, разъяснить соседям важность процедуры, показать проект межевания. Если сосед проигнорирует собрание и не пришлет возражения, его граница будет считаться согласованной.

4. Выводы и рекомендации

• Начинайте работы сейчас. Закон не обязывает ждать межевания всех частных участков. Наоборот, установление границ ЗОП закрепит общие земли и защитит их от возможного сокращения в будущем, когда садоводы начнут межевать свои участки с «прихватом» лишних метров.
• Отнеситесь к согласованию границ как к главной задаче. Ваша основная работа — не на местности, а с людьми. Максимально широко и заблаговременно оповестите всех смежных землепользователей о предстоящем согласовании. Чем больше соседей подпишут акт согласования без возражений, тем меньше риск будущих судебных споров.
• Спор — не катастрофа. Если кто-то из соседей напишет обоснованные возражения, эта часть границы будет считаться несогласованной. Это не остановит кадастровый учет всего ЗОП, но зафиксирует спор. Решать его придется путем переговоров или в суде. Это нормальный рабочий процесс.
• Выберите квалифицированного кадастрового инженера. От его опыта, в том числе в работе с СНТ и разрешении подобных конфликтов, зависит очень многое. Помните, что он несет ответственность за свою работу:

  «Кадастровый инженер при наличии вины несет ответственность за ... недостоверность сведений межевого плана... Убытки, причиненные действиями (бездействием) кадастрового инженера заказчику ... подлежат возмещению за счет страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.»
  (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ, Статья 29.2)

В случае возникновения неурегулированных разногласий с кем-либо из владельцев смежных участков мы рекомендуем вам обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах. Он поможет собрать необходимые доказательства и представит ваши интересы в суде.