Строительство и обустройство садового участка в водоохранной зоне: юридический анализ ситуации
Вы столкнулись с типичной для многих собственников ситуацией, когда наложенные на земельный участок ограничения не позволяют реализовать его использование так, как планировалось. Ниже я проанализирую каждый из ваших вопросов, опираясь на предоставленные нормы законодательства.
1. Садовый каркасный дом на винтовых сваях и ограничения ГПЗУ
Ключевой момент — определение статуса вашего строения: является оно объектом капитального строительства или нет.
Градостроительный кодекс РФ в статье 1 даёт следующие определения:
«10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)» (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 1)
«10.2) некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений)» (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 1)
Каркасный садовый дом на винтовых сваях находится в «серой зоне». Сами по себе винтовые сваи, если их можно выкрутить, демонтировать и собрать заново без ущерба, могут свидетельствовать о некапитальности строения. Однако на практике многое зависит от конкретных технических решений.
Закон «О ведении гражданами садоводства» даёт понятие садового дома:
«садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 3)
Тот же закон определяет и хозяйственные постройки, к которым можно отнести некапитальные строения:
«хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках...» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 3)
Анализ ограничений ГПЗУ
Градостроительный план содержит информацию об ограничениях использования земельного участка, в том числе:
«об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий» (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 57.3)
Водоохранная зона является зоной с особыми условиями использования территорий, что прямо подтверждено:
«13) водоохранная зона» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 105)
Земельный кодекс также закрепляет, что:
«1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий» являются одним из видов ограничений прав на землю (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 56)
Обратите внимание на важную норму Земельного кодекса:
«Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 104)
Пятно застройки, обозначенное в ГПЗУ, — это и есть информация о предельных параметрах разрешенного строительства. Ограничения касаются размещения объектов капитального строительства. Если ваш садовый дом будет признан некапитальным строением, то прямое действие ГПЗУ в части ограничений на него не распространяется, но необходимо соблюдать иные обязательные требования (экологические, санитарные и т.д.).
Важно учесть позицию Водного кодекса: сама по себе водоохранная зона не запрещает строительство — она требует выполнения специальных условий:
«В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды» (Источник: Водный кодекс РФ, статья 65)
Однако в части 15 статьи 65 Водного кодекса содержится прямой запрет:
«7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод» (Источник: Водный кодекс РФ, статья 65)
Что касается уведомительного порядка строительства садового дома, Градостроительный кодекс предусматривает уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома (статья 51.1).
При этом разрешение на строительство не требуется для:
«строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства» (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 51, часть 17)
2. Септик в водоохранной зоне
Это один из наиболее чувствительных вопросов. Водный кодекс устанавливает прямой запрет:
«В границах водоохранных зон запрещаются... 7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод» (Источник: Водный кодекс РФ, статья 65)
При этом специально для садоводческих товариществ сделано исключение-послабление:
«Если на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, которая располагается в границах водоохранных зон, отсутствуют сооружения для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями и (или) подключения к системам, указанным в пункте 1 части 16 настоящей статьи, допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду» (Источник: Водный кодекс РФ, статья 65)
Отсюда вывод: вам разрешено использовать только герметичный накопительный септик (приёмник из водонепроницаемых материалов), содержимое которого регулярно вывозится ассенизационной машиной. Любые системы с дренажом, фильтрацией в грунт или сбросом очищенных вод — под прямым запретом.
3. Колодец для полива на участке в водоохранной зоне
Право собственника на использование подземных вод закреплено в Земельном кодексе:
«Собственник земельного участка имеет право: 1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации» (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 40)
Закон «О недрах» уточняет это право:
«Собственники земельных участков... имеют право осуществлять в границах данных земельных участков без применения взрывных работ использование для собственных нужд... подземных вод, объем извлечения которых должен составлять не более 100 кубических метров в сутки, из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения и расположенных над водоносными горизонтами, являющимися источниками централизованного водоснабжения...» (Источник: Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах», статья 19)
Лицензия на пользование недрами в вашем случае не требуется, поскольку закон предусматривает:
«Пользование недрами осуществляется без получения лицензии на пользование недрами в следующих случаях... 2) осуществление контроля за режимом подземных вод без геологического изучения, разведки и добычи подземных вод» (Источник: Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах», статья 11)
Однако необходимо учитывать, что нахождение участка в водоохранной зоне и наличие подземной реки накладывает дополнительную ответственность. Вы обязаны:
«принимать меры по предотвращению загрязнения, засорения подземных водных объектов и истощения вод, а также соблюдать установленные нормативы допустимого воздействия на подземные водные объекты» (Источник: Водный кодекс РФ, статья 59)
Бурение колодца в водоохранной зоне не запрещено само по себе, но должно выполняться с соблюдением всех санитарных требований, чтобы не допустить загрязнения подземных вод.
4. Административная ответственность за нарушения
За нарушение режима водоохранной зоны предусмотрена административная ответственность по нескольким статьям КоАП РФ.
Основной состав — нарушение специального режима водоохранной зоны:
«Использование прибрежной защитной полосы водного объекта, водоохранной зоны водного объекта с нарушением ограничений хозяйственной и иной деятельности - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до четырех тысяч пятисот рублей» (Источник: КоАП РФ, статья 8.42)
Отдельный состав — невыполнение требований по оборудованию объектов очистными сооружениями:
«Невыполнение требований по оборудованию хозяйственных и иных объектов, расположенных в границах водоохранных зон, сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод... влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до четырех тысяч рублей» (Источник: КоАП РФ, статья 8.45)
Также нарушение режима использования земли в водоохранной зоне:
«Нарушение режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей» (Источник: КоАП РФ, статья 8.12)
Водный кодекс предусматривает, что:
«Лица, виновные в нарушении водного законодательства, несут административную, уголовную ответственность... Привлечение к ответственности... не освобождает виновных лиц от обязанности устранить допущенное нарушение и возместить причиненный ими вред» (Источник: Водный кодекс РФ, статья 68)
Выводы и рекомендации
По садовому дому:
- Возведение каркасного садового дома на винтовых сваях потенциально возможно как некапитального строения, так как ограничения ГПЗУ для объектов капитального строительства на него не распространяются.
- Однако рекомендую получить письменное разъяснение от органа местного самоуправления о возможности размещения некапитального строения вне пятна застройки, указанного в ГПЗУ, либо подготовить заключение от проектной организации, обосновывающее, что дом на винтовых сваях является некапитальным строением.
По септику:
- Единственный законный вариант для водоохранной зоны — полностью герметичный накопитель из водонепроницаемых материалов с регулярным вывозом содержимого. Никакие фильтрующие колодцы, поля фильтрации или септики с отводом воды в грунт не допускаются.
По колодцу:
- Выкопать колодец для полива вы имеете право без лицензии. Однако при бурении необходимо соблюсти все санитарные требования и не допустить загрязнения подземных вод. Перед началом работ настоятельно рекомендую уточнить глубину залегания подземной реки и получить консультацию гидрогеолога, чтобы избежать обвинений в загрязнении водного объекта.
Как избежать штрафов:
- Действуйте в рамках разрешённых ограничений, не пытайтесь их обойти.
- Получите письменные разъяснения от местной администрации по конкретным вопросам застройки.
- Наймите специализированную организацию для бурения колодца, которая соблюдает технологию и не допустит загрязнения подземных вод.
- По септику заключите договор на регулярное обслуживание (откачку) с подтверждающими актами.
Если у вас остаются разногласия с надзорными органами или вы хотите получить максимальную защиту от рисков, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и водном праве.
