Строительство хозяйственных построек на арендованном земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства
Анализ ситуации
Вы планируете построить хозяйственную постройку (сарай, баню) на земельном участке, арендованном для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 10 лет. Рассмотрим правовые аспекты этой ситуации.
Возможность строительства хозяйственных построек
На земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, допускается строительство хозяйственных построек. Согласно Земельному кодексу, на таких участках разрешено размещение "хозяйственных построек и других объектов, размещение которых допускается на садовых земельных участках".
"...жилыми домами, садовыми домами, хозяйственными постройками, гаражами и другими объектами, размещение которых допускается на садовых земельных участках..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 77)
Необходимость разрешения на строительство
Ключевой вопрос — требуется ли разрешение на строительство для бани или сарая. Это зависит от того, является ли постройка объектом капитального строительства или некапитальным строением.
"10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено... за исключением некапитальных строений, сооружений...
10.2) некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению..." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1)
"17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования..." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 51)
Если баня или сарай являются некапитальными строениями вспомогательного использования, разрешение на строительство не требуется.
Регистрация права собственности на постройку
Официальная регистрация хозяйственной постройки возможна. Для этого необходимо подготовить технический план и представить декларацию.
"Сведения о гараже или хозяйственной постройке... которые расположены на земельном участке, предназначенном для... ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта... указываются в техническом плане на основании... декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 24)
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации:
"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 219)
Влияние на выкуп земельного участка
Наличие зарегистрированных капитальных построек действительно влияет на право выкупа арендуемого земельного участка. Собственник здания, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
"Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущетвенное право покупки или аренды земельного участка..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 35)
"Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.20)
Налоговые последствия
После регистрации права собственности на объект недвижимости возникают налоговые обязательства по налогу на имущество физических лиц.
"Объектом налогообложения признается... иные здание, строение, сооружение, помещение." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 401)
Сохранение права пользования
После регистрации объекта недвижимости право пользования участком сохраняется на условиях действующего договора аренды.
"Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 271)
Выводы и рекомендации
-
Строительство хозяйственных построек на участке для ЛПХ разрешено — вы можете строить баню или сарай на своем арендованном участке.
-
Разрешение на строительство не потребуется, если постройка будет некапитальной (без фундамента или с фундаментом, позволяющим перемещение).
-
Регистрация права собственности на постройку возможна через подачу технического плана и декларации в Росреестр.
-
Наличие зарегистрированной постройки дает преимущественное право на выкуп земельного участка у государства после окончания срока аренды.
-
После регистрации возникнет обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.
-
Право пользования участком сохранится на условиях действующего договора аренды.
Рекомендации:
- Перед строительством уточните в местной администрации, относится ли планируемая постройка к капитальным или некапитальным объектам
- При строительстве соблюдайте градостроительные нормы и правила
- Для регистрации обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана
- Уведомьте арендодателя о планируемом строительстве, если это предусмотрено договором аренды
В случае сложностей с определением статуса постройки или порядка регистрации рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.
